Obowiązkowe kontrole domów! Jak często trzeba je przeprowadzać? Co mówi prawo?

Jakie przeglądy są obowiązkowe w domu jednorodzinnym? Systematyczne kontrole stanu technicznego budynku to obowiązek właściciela zapisany w przepisach prawa budowlanego. Co należy skontrolować w domu każdego roku? Jakie przeglądy są obowiązkowe co 5 lat? Jak często trzeba poddać kontroli urządzenie grzewcze? Ile razy w roku wyczyścić komin?

Spis treści

1. Jaka kontrola jest obowiązkowa corocznie?
2. Jaki przegląd co pięć lat?
3. Kto może przeprowadzać kontrole budynku?
4. Co się znajdzie w protokole z kontroli budynku?
5. Jak długo przechowywać dokumenty kontrolne?
6. Jakie kary za brak kontroli?
7. Co z kontrolą urządzeń grzewczych?
8. Jak często czyścić komin?

Przepisy Prawa budowlanego zobowiązują właścicieli budynków - w tym domów jednorodzinnych i letniskowych - do utrzymywania ich w dobrym stanie technicznym i estetycznym oraz zapewnienia ich bezpiecznego użytkowania w razie wystąpienia takich zdarzeń jak wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady itp. Wypełnienie tych obowiązków zapewnić mają obowiązkowe systematycznie przeprowadzane kontrole.

W Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych zaleca się, żeby kontrole te odbywały się w porze wiosennej, a na pewno warto z nimi zdążyć przed jesiennymi i zimowymi deszczami, wiatrami czy opadami śniegu.

Jaka kontrola jest obowiązkowa corocznie?

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego co najmniej raz w roku należy sprawdzić stan techniczny:

• instalacji gazowych;
• przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (na przykład zbiorników na nieczystości albo przydomowych oczyszczalni ścieków).

Instalacje gazowe i przewody kominowe powinny być sprawdzane równocześnie. Kontrola obejmuje przede wszystkim ich drożność i szczelność. W przypadku stwierdzenia zagrożenia bezpieczeństwa instalacja gazowa powinna zostać wyłączona z użytkowania.

Kontroli nie trzeba przeprowadzać równo co 12 miesięcy. Jeśli w danym roku kontrola zostanie przeprowadzona przykładowo w kwietniu, w kolejnym może się odbyć nawet w grudniu.

W nowo oddanych do użytku domach pierwszą kontrolę roczną przeprowadza się dopiero w roku następnym (przykładowo pierwsza kontrola domu, którego budowę zakończono w 2023 r., powinna mieć miejsce w dowolnym miesiącu 2024 r.).

Jaki przegląd co pięć lat?

Przepis art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego nakazuje przeprowadzenie co najmniej raz na pięć lat sprawdzenia:

• stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrola obejmuje między innymi stan ścian zewnętrznych i ich elementów (attyki, filary, gzymsy), balustrad, odwodnienia budynku, rynien i obróbek blacharskich, pokrycia dachowego, urządzeń zamocowanych do ścian lub dachu, instalacji c.o. i c.w.u., elementów instalacji kanalizacyjnej;
• instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia, można przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmie zakres kontroli rocznej i pięcioletniej.

Przepisy przewidują jeszcze kontrole doraźne - przeprowadzane w razie uszkodzenia budynku w wyniku na przykład wichury.

Kto może przeprowadzać kontrole budynku?

Trzeba je zlecić fachowcom. Kontrole stanu technicznego budynku oraz instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska mogą bowiem przeprowadzać jedynie osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (konstrukcyjno-budowlanej, architektonicznej, instalacyjnej). Można je znaleźć w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane (e-CRUB).

Instalacje elektryczne, piorunochronne i gazowe mogą z kolei sprawdzać osoby z kwalifikacjami wymaganymi przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Stan techniczny przewodów kominowych powinny przeprowadzać osoby z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim. Jeżeli jednak ciąg w przewodach kominowych jest wymuszony mechanicznie, wymagane jest, aby kontroler miał uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności.

• Przegląd kominiarski od 2023 na nowych zasadach! Jakie zmiany, jaka cena, czy obowiązkowy?

Co się znajdzie w protokole z kontroli budynku?

Z każdej kontroli okresowej sporządza się protokół. Powinien on zawierać między innymi:

• wskazanie stwierdzonych nieprawidłowości;
• zalecenia co do koniecznych napraw, terminu ich wykonania i kolejności;zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach z poprzednich kontroli.

Do protokołu dołącza się kopię zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego oraz kopię decyzji o nadaniu odpowiednich uprawnień bądź kwalifikacji. Kopii nie trzeba załączać, jeśli osoba kontrolująca jest wpisana do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane (systemu e-CRUB dostępnego na stronie gunb.gov.pl) .

Jeżeli podczas kontroli zostaną stwierdzone poważne uszkodzenia mogące spowodować zagrożenie dla ludzi, mienia lub środowiska, kontroler wysyła kopię protokołu do nadzoru budowlanego. Nadzór z kolei sprawdzi, czy właściciel niezwłocznie (w czasie lub bezpośrednio po kontroli) dokonał koniecznych napraw.

Protokoły z corocznej kontroli przewodów kominowych są już sporządzane w formie dokumentu elektronicznego w systemie obsługującym centralną ewidencję emisyjności budynków (CEEB). W systemie tym można zamówić też przegląd kominiarski.

Jak długo przechowywać dokumenty kontrolne?

Protokoły pokontrolne należy przechowywać przez okres istnienia budynku. Dotyczy to również protokołów z kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji, ewentualnych ekspertyz stanu technicznego budynku, dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej oraz świadectw charakterystyki energetycznej.

Uwaga! Właściciel domu jest obowiązany udostępniać powyższe dokumenty przedstawicielom nadzoru budowlanego oraz innych organów upoważnionych do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie.

Jakie kary za brak kontroli?

Jeśli nadzór budowlany stwierdzi, że kontrole domu nie są prowadzane właściwie, może nałożyć na jego właściciela karę grzywny do 500 zł. Wyższa kara (do 5000 zł, a nawet areszt lub ograniczenie wolności) grozi za niedopełnienie obowiązku usunięcia usterek wskazanych w protokole pokontrolnym.

Co z kontrolą urządzeń grzewczych?

Zgodnie z art. 23 Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków właściciel domu musi poddawać okresowej kontroli system ogrzewania i klimatyzacji. Kontrola systemu ogrzewania polega między innymi na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji, efektywności energetycznej źródeł ciepła oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych. Powinna być przeprowadzana co najmniej raz na:

• pięć lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW;
• dwa lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW;
• cztery lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW;
• trzy lata – dla źródeł ciepła niewymienionych wcześniej, dostępnych części systemu ogrzewania lub połączonego systemu ogrzewania i wentylacji, o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż 70 kW.

Nie trzeba dokonywać ponownej kontroli w zakresie doboru wielkości źródła ciepła, jeśli nie dokonano zmian w systemie ogrzewania ani w charakterystyce energetycznej budynku.

Co najmniej raz na pięć lat należy też dokonać oceny efektywności energetycznej systemu klimatyzacji o nominalnej mocy chłodniczej większej niż 12 kW oraz połączonego systemu klimatyzacji i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy chłodniczej większej niż 70 kW.

Jeśli budynek został wyposażony w system automatyki i sterowania ogrzewaniem oraz klimatyzacją, nie ma obowiązku przeprowadzania ich kontroli. Chodzi tu o system, który stale monitoruje sprawność systemu ogrzewania, wentylacji lub klimatyzacji oraz informuje o jej spadku i potrzebie konserwacji, naprawy lub wymiany tych systemów, albo zapewnia optymalne wytwarzanie, dystrybucję, magazynowanie i wykorzystywanie energii.

Powyższe kontrole może przeprowadzać osoba uprawniona i wpisana do wykazu będącego częścią centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków (dostępny na stronie rejestrcheb.mrit.gov.pl).

Jak często czyścić komin?

Przepisy § 34 Rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków nakazują usuwanie zanieczyszczeń z przewodów dymowych i spalinowych co najmniej raz na:

• kwartał, jeśli budynek ogrzewany jest paliwem stałym (węglem, drewnem czy koksem);
• pół roku, gdy ogrzewany jest paliwem płynnym lub gazowym.

Przewody wentylacyjne należy czyścić nie rzadziej niż raz w roku. W domu jednorodzinnym wykonywanie tych czynności nie wymaga żadnych uprawnień.

Podstawa prawna:

• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74, poz. 836 z późn. zm.)
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (t.j. DzU z 2023 r., poz. 822)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 683 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. DzU z 2021 r., poz. 497 z późn. zm.)

Przeczytaj także:

• Czym zastąpić grzejnik żeliwny? Jakie grzejniki zamiast żeliwnych?
• Jak sprawdzić czy kaloryfer jest zapowietrzony? Co się dzieje gdy grzejnik jest zapowietrzony?
• Regulacja zawiasów drzwi balkonowych na zimę. Jak wyregulować drzwi balkonowe na zawiasach?
• Domowe instalacje pod kontrolą, czyli co sprawdzić w domu przed zimą?