Błąd w akcie notarialnym. Jak poprawić akt notarialny? Ile kosztuje poprawienie błędu?
Czasami błąd w akcie notarialnym można skorygować w prosty sposób, w niektórych wypadkach wymaga to skomplikowanej i kosztownej procedury. Jeśli akt notarialny zawiera błędy, warto je poprawić, zwłaszcza gdy na podstawie tego aktu dokonuje się wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.
W aktach notarialnych zdarzają się zwykłe (oczywiste) omyłki oraz poważniejsze błędy o charakterze merytorycznym. Takie błędy mogą być popełnione przez notariusza albo przez strony umowy lub innej czynności prawnej. Dlatego powinniśmy dokładnie sprawdzać treść aktu notarialnego przed jego podpisaniem.
Oczywisty błąd w akcie notarialnym – jakie błędy są najczęstsze
Mogą to być:
- błędy pisarskie polegające na niewłaściwym użyciu danego wyrazu lub nieprawidłowej pisowni, w tym błędy ortograficzne, mylne zastosowanie danej nazwy czy nawet błędne użycie końcówki fleksyjnej (na przykład „na rzecz Wiktorii” zamiast „na rzecz Wiktora”),
- błędy gramatyczne polegające na opuszczeniu jakiegoś wyrazu i tym podobne,
- omyłki rachunkowe, czyli błędy w dodawaniu, odejmowaniu, dzieleniu lub mnożeniu (gdy w treści aktu notarialnego pojawiają się jakieś działania arytmetyczne),
- błędna numeracja postanowień zawartych w danej umowie,
- zbędne powtórzenia,
- niewłaściwe powołanie aktów prawnych, na podstawie których strony dokonują rozporządzenia swoim prawem,
- wpisanie imienia lub numeru PESEL niezgodnie z treścią dowodu osobistego osoby przystępującej do aktu.
Wymienione wyżej błędy mają charakter oczywisty, co oznacza, że zazwyczaj wynikają ze zwykłego przeoczenia i można je w łatwy sposób naprawić.
Oczywisty błąd w akcie notarialnym - jak go sprostować
Jeśli błędy zostaną zauważone jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, to zbędne wyrazy albo ich części powinny być przekreślone w taki sposób, aby można je było odczytać (wolne miejsca też się po prostu przekreśla). Niedopuszczalne są jakiekolwiek wywabiania lub wyskrobywania.
Poprawki i przekreślenia należy omówić przed złożeniem podpisów przez osoby biorące udział w czynności lub przed złożeniem podpisu przez notariusza, gdy chodzi o akt niepodpisywany przez strony. Nieomówione przekreślenia uznaje się za niedokonane.
Jeżeli akt notarialny został już podpisany przez notariusza, może on sprostować zauważone błędy w protokole. Jest to jedyna dopuszczalna forma usunięcia z jego treści oczywistych błędów i niedokładności. Sprostowanie aktu nie może jednak dotyczyć kwestii, których poprawienie prowadziłoby do zmiany treści czynności prawnej czy też jej uzupełnienia o elementy nieuwzględnione wcześniej w akcie notarialnym.
Sprawdź też:
Na oryginale prostowanego aktu notarialnego notariusz zamieszcza adnotację ze wskazaniem numeru repertorium protokołu prostującego i swój podpis. W treści wypisów sprostowanego aktu notarialnego poprawki powinny być już uwzględnione.
Akt notarialny może być sprostowany w ten sposób w dowolnym terminie, nawet po latach od sporządzenia. Gdyby notariusz, który sporządził akt notarialny, już nie wykonywał zawodu, można zwrócić się z prośbą o sprostowanie aktu do innego notariusza. Co ważne, za takie sprostowanie aktu notarialnego w protokole nie pobiera się taksy notarialnej.
Po otrzymaniu od notariusza wypisu poprawionego aktu można wnieść do sądu prowadzącego księgę wieczystą wiosek o zmianę wpisu (oczywiście tylko wtedy, gdy jest taka potrzeba, czyli gdy zmieniania treść aktu ma odzwierciedlenie w księdze wieczystej).
Istotny błąd w akcie notarialnym – o jakie błędy chodzi
Chodzi tu o pomyłki o charakterze merytorycznym mające istotne znaczenie dla treści zawieranej umowy. Do takiego błędu dochodzi, gdy jedna ze stron umowy bądź obie jej strony są przeświadczone o słuszności błędnych postanowień umowy albo mają niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie co do dokonywanej czynności prawnej. Gdyby nie działały pod wpływem błędu i mogły ocenić sytuację rozsądnie, złożyłyby oświadczenia woli (lub wiedzy) innej treści.
Sprawdź też:
Najczęściej spotykanymi w praktyce istotnymi błędami w akcie notarialnym są:
- złe oznaczenie przedmiotu sprzedaży – na przykład w treści umowy sprzedaży domu jednorodzinnego doszło do pomyłki w oznaczeniu działki (zamiast właściwej działki A wskazano sąsiednią działkę B ze wszystkimi odnoszącymi się do niej danymi, jak położenie, powierzchnia, numer księgi wieczystej). W efekcie kupujący zostaje właścicielem innej nieruchomości niż strony wstępnie zamierzały,
- niewłaściwa reprezentacja osoby prawnej lub innej jednostki organizacyjnej bądź niewystarczający zakres pełnomocnictwa,
- brak dokumentów wymaganych przez przepisy prawa albo przedłożenie do czynności notarialnej dokumentów wadliwych (na przykład pozbawionych odpowiednich danych lub podpisu) bądź sfałszowanych,
- dokonanie złej oceny stanu faktycznego i w następstwie błędne określenie rodzaju czynności prawnej – na przykład przyjęcie, że gmina nie ma prawa pierwokupu danej nieruchomości, i zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży w sytuacji, gdy najpierw powinna być dokonana umowa warunkowa, a docelowa umowa przeniesienia własności dopiero po otrzymaniu odpowiedzi od uprawnionego organu gminy,
- niezawarcie w akcie notarialnym wniosku do sądu rejonowego (wydziału ksiąg wieczystych) o wpis prawa własności lub użytkowania wieczystego,
- niepobranie podatków lub innych opłat publicznoprawnych bądź pobranie ich w nienależytej wysokości (błędy w tym zakresie wynikają często z rozbieżności w praktyce między poszczególnymi wydziałami wieczystoksięgowymi sądów rejonowych).
Istotny błąd w akcie notarialnym – jak można go naprawić
Jeżeli błąd w treści aktu notarialnego nie wynika z nieuwagi notariusza, a został zawiniony przez stronę (strony) czynności prawnej, stosuje się inny niż sprostowanie sposób przywrócenia aktowi właściwej treści – sporządza się aneks do umowy. W ten sposób można prostować wszystkie te pomyłki, które dotyczą oświadczenia woli stron umowy i których usunięcie doprowadzi do modyfikacji albo uzupełnienia poprzednio sporządzonego aktu notarialnego.
Po odkryciu tego rodzaju błędu powinniśmy zatem zwrócić się do notariusza o sporządzenie aneksu do aktu notarialnego, w którym zostanie również zawarty wniosek do sądu o dokonanie stosownych wpisów /zmian (jeśli poprawiana treść umowy ma odzwierciedlenie w księdze wieczystej.
Żeby sporządzić aneks, w kancelarii muszą się stawić wszystkie strony umowy. Opłata za jego sporządzenie zależy od rodzaju zmian i ich liczby; ustali ją notariusz. Jeśli do powstania błędu przyczynił się notariusz, powinien on sporządzić aneks bezpłatnie.
Kiedy błąd w akcie notarialnym może naprawić jedynie sąd
Sporządzenie aneksu do aktu notarialnego może być niemożliwe z powodu śmierci którejś ze stron umowy lub też braku jej woli do usunięcia błędu.
W takiej sytuacji należy wnieść do sądu powództwo:
- o ustalenie treści aktu notarialnego na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (czyli ustalenie istnienia stosunku prawnego bądź prawa) albo
- o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (czyli usunięcie z księgi wieczystej błędnych wpisów i ujawnienie w niej aktualnego prawidłowego stanu prawnego).
Oba roszczenia nie podlegają przedawnieniu. Można je więc zgłosić w każdym momencie. Co ważne – tam, gdzie możliwe jest żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej, nie można domagać się ustalenia treści aktu notarialnego.
Usunięcia niezgodności w księdze wieczystej może żądać wyłącznie osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, czyli właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis nastąpił/ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Powództwo to wnosi się przed sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Opłata sądowa wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, jednak nie mniej niż 30 i nie więcej niż 100 000 zł.
Sprawdź też:
Z powództwem o ustalenie treści aktu notarialnego (ustalenie przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego bądź prawa) może wystąpić osoba, która nie należy do kręgu uprawnionych do żądania ustalenia treści księgi wieczystej – na przykład zbywca nieruchomości. Wnosząc je, musi wykazać istotny powód dochodzenia praw objętych pozwem. Takim powodem jest konieczność usunięcia niepewności co do stanu prawnego wynikającej z błędów zawartych w akcie notarialnym.
Właściwość rzeczowa sądu (czyli to, gdzie należy wnieść pozew) oraz koszty procesu zależą od wartości przedmiotu sporu. Jeśli nie przekracza 75 tys. zł, pozew wnosimy przed właściwy sąd rejonowy; przy wyższej wartości – przed sąd okręgowy. Opłata sądowa tu też wynosi 5% wartości przedmiotu sporu.
