Zmiana sposobu użytkowania poddasza - jakie formalności trzeba załatwić?

Adaptacja poddasza nieużytkowego lub urządzenie w mieszkalnej części domu lokalu usługowego oznacza zmianę sposobu użytkowania części obiektu budowlanego. Kiedy potrzebne jest pozwolenie, a kiedy zgłoszenie? Wyjaśniamy, gdzie i jak załatwić niezbędne formalności.

Spis treści

1. Adaptacja poddasza - jakie formalności są wymagane?
2. Kiedy może być konieczne pozwolenie?
3. Jak sporządzić zgłoszenie?
4. Gdzie należy zgłosić zmianę sposobu użytkowania?
5. Co w zgłoszeniu sprawdzi urząd?
6. Kiedy urząd wyda sprzeciw do zgłoszenia?
7. Kiedy można rozpocząć adaptację?

Zgodnie z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części polega na:

• podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, albo
• podjęciu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Adaptacja poddasza - jakie formalności są wymagane?

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej - nawet wtedy gdy nie wiąże się to z wykonywaniem jakichkolwiek robót budowlanych. Zgłoszenie należy złożyć przed dokonaniem zmian.

Gdybyśmy zmienili sposób użytkowania, zanim urząd oceni nasze zgłoszenie, zostałoby to uznane za samowolę budowlaną i musielibyśmy przeprowadzić czasochłonny i skomplikowany proces legalizacji samowoli w nadzorze budowlanym.

Zgłoszenia dokonuje osoba lub inny podmiot, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na przykład inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Nie można jednak zmienić sposobu użytkowania domu jednorodzinnego lub jego części, zlokalizowanego na nieruchomości (o powierzchni do 1500 m²), która została sprzedana lub oddana w użytkowanie wieczyste przez Krajowy Zasób Nieruchomości.

Kiedy może być konieczne pozwolenie?

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może się wiązać z koniecznością przeprowadzenia robót budowlanych. W takiej sytuacji - w zależności od zakresu planowanych prac - potrzebne może być uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy (robót budowlanych).

Jeśli okaże się, że prace związane z adaptacją budynku są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to należy złożyć wniosek o takie pozwolenie obejmujący zmianę sposobu użytkowania obiektu albo jego części. Pozwolenia wymaga na przykład rozbudowa domu albo przebudowa obejmująca przegrody zewnętrzne lub elementy konstrukcyjne budynku i skutkująca zwiększeniem dotychczasowego obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której jest usytuowany. Obowiązkiem uzyskania pozwolenia objęte są również roboty prowadzone w budynku wpisanym do rejestru zabytków.

Jeżeli zaś zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, dla których przepisy Prawa budowlanego przewidują zgłoszenie budowy lub robót budowlanych, to urząd, zajmując się naszym zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania, uzna je jednocześnie za zgłoszenie budowy lub robót budowlanych. Obowiązkiem zgłoszenia objęte są przykładowo układanie na zewnątrz i wewnątrz budynku instalacji gazowych, przebudowa budynku obejmująca przegrody zewnętrzne i elementy konstrukcyjne, ale nieprowadząca do zwiększenia jego obszaru oddziaływania, lub remont tych elementów budynku.

Jak sporządzić zgłoszenie?

Zgłoszenia dokonujemy na urzędowym formularzu PB-18. Oprócz danych inwestora i adresu obiektu budowlanego wskazujemy w nim dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania tego obiektu  lub jego części.

Należy też dołączyć do niego:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (lub kopię tego zaświadczenia) o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo - gdy dla danego obszaru nie ma obowiązującego planu miejscowego - decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (lub jej kopię);
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (albo kopie tych dokumentów);
• ekspertyzę techniczną (lub jej kopię) wykonaną przez osobę z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności - w przypadku zmiany sposobu użytkowania polegającej na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego do zgłoszenia należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Gdzie należy zgłosić zmianę sposobu użytkowania?

Zmianę sposobu użytkowania budynku lub jego części powinniśmy zgłosić w:

• starostwie powiatowym,urzędzie dzielnicowym m.st. Warszawy lub
• urzędzie miasta na prawach powiatu.

Tylko w wyjątkowych sytuacjach zgłoszenie składa się w urzędzie wojewódzkim. Na przykład dotyczy to zmiany sposobu użytkowania obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych oraz inwestycji na nieruchomościach wchodzących w skład Zasobu Nieruchomości, oddanych w użytkowanie wieczyste lub sprzedanych w trybie określonym w art. 53 ust.1 lub 2 Ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości i przeznaczonych na wynajem. Zmianę sposobu użytkowania obiektu znajdującego się na terenie zakładu górniczego zgłasza się do właściwego organu nadzoru górniczego albo Dyrektora Specjalistycznego Urzędu Górniczego.

Zgłoszenia możemy dokonać:

• podczas wizyty w urzędzie,
• listownie, wysyłając zgłoszenie do urzędu za pośrednictwem poczty polskiej lub
• elektronicznie przez portal e-budownictwo (konieczne tu będzie posiadanie profilu zaufanego).

Co w zgłoszeniu sprawdzi urząd?

Jeśli okaże się, że zgłoszenie jest niekompletne i brakuje jakichś informacji bądź dokumentów, urząd wyda postanowienie wzywające do usunięcia braków w wyznaczonym terminie. Gdyby obowiązek ten nie został spełniony, urząd byłby zobligowany do wydania decyzji o sprzeciwie wobec zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.

W wypadku udzielenia komuś pełnomocnictwa do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy uiścić opłatę skarbową. Jeśli tego nie zrobimy, urząd wyznaczy nam termin do zapłaty: od siedmiu do 14 dni. Brak opłaty skarbowej za udzielone pełnomocnictwo nie spowoduje zwrotu zgłoszenia. W takiej sytuacji odpowiedni organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może jednak przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.

Jeśli nasze zgłoszenie spełnia wszystkie wymagania, to urząd przyjmie je tak zwaną milczącą zgodą. Oznacza to, że nie otrzymamy żadnego pisma o wydaniu zgody na zmianę sposobu użytkowania. Jednak przed upływem terminu 30 dni może wydać nam zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Takie zaświadczenie umożliwi wcześniejsze rozpoczęcie prac prowadzących do zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Kiedy urząd wyda sprzeciw do zgłoszenia?

Decyzja o sprzeciwie na zmianę sposobu użytkowania zostanie wydana, jeśli:

• zmiana ta wymaga wykonania robót budowlanych, które mogą być prowadzone tylko na podstawie pozwolenia na budowę;
• zamierzony sposób użytkowania jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy lub innymi aktami prawa miejscowego;
• zmiana sposobu użytkowania może spowodować niedopuszczalne: zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych albo wprowadzenie i zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Od decyzji wnoszącej sprzeciw wobec zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części można wnieść odwołanie. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję. Mamy na to 14 dni, licząc od dnia otrzymania decyzji.

Odwołanie kierujemy do wojewody (jeśli zgłoszenie składaliśmy do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu) bądź do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (gdy zgłoszenie zostało dokonane w urzędzie wojewódzkim).

Trzeba też pamiętać o tym, że osoby, które z jakiegoś powodu nie są zadowolone z tego, że dokonujemy zmiany sposobu użytkowania (na przykład sąsiedzi, którym przeszkadza hałas związany z prowadzonymi na naszej działce robotami budowlanymi), mogą dochodzić swoich praw w postępowaniu naprawczym w nadzorze budowlanym.

Kiedy można rozpocząć adaptację?

Do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części możemy przystąpić:

• po 30 dniach od złożenia zgłoszenia - pod warunkiem, że urząd nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Termin 30 dni należy liczyć od dnia złożenia kompletnego zgłoszenia, czyli jeśli zgłoszenie było uzupełniane, to termin liczony jest od daty tego uzupełnienia lub od upływu terminu wskazanego w postanowieniu o uzupełnieniu zgłoszenia. Gdyby urząd wydał decyzję o sprzeciwie po upływie 30 dni, możemy uznać to za brak sprzeciwu;
• po otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Starosta (prezydent miasta) może wydać nam z urzędu przed upływem terminu 30 dni zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do złożonego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. Po wydaniu takiego zaświadczenia organ nie może już wnieść sprzeciwu. Jeżeli zatem otrzymamy takie zaświadczenie, możemy spokojnie przystąpić do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę - gdy prace adaptacyjne wymagają pozwolenia.

Może się zdarzyć, że urząd nie dostarczy nam w terminie 30 dni decyzji o sprzeciwie. Wystarczy jednak, że nada ją na poczcie albo wprowadzi do systemu informatycznego i wyśle ją elektronicznie. Dlatego po upływie tego terminu warto zadzwonić do urzędu i dowiedzieć się, czy urząd przyjął nasze zgłoszenie.

Uwaga! Zmiana sposobu użytkowania musi zostać dokonana w ciągu dwóch lat od dokonania zgłoszenia. W przeciwnym razie konieczne będzie ponowne zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. DzU z 2023 r., poz. 682 ze zm.),
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. DzU z 2023 r., poz. 775)

Przeczytaj także:

• Ważne zmiany w prawie budowlanym 2024 - nowe przepisy od 1 kwietnia!
• Zakaz kotłów gazowych w Polsce coraz bliżej! Najpierw zakaz dotowania kotłów na gaz, potem zakaz ich montażu. Od kiedy?
• Wiata definicja - prawo budowlane 2024. Jak postawić wiatę legalnie? Czy trzeba mieć pozwolenie czy tylko zgłoszenie? Wyjaśniamy!
• Budowa domu 2024 krok po kroku. Jak załatwić formalności budowlane?