Zmiana sposobu użytkowania budynków i ich rozbiórka – procedury oraz odpowiedzialność prawna

Zmiana sposobu użytkowania budynku – definicja i zakres

Art. 71 Prawa budowlanego definiuje zmianę sposobu użytkowania jako podjęcie lub zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zalicza się tu także podjęcie działalności mogącej znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zmianę sposobu użytkowania ocenia się przez porównanie aktualnej funkcji obiektu z zamierzoną funkcją. Przekształcenie mieszkania na biuro, sklep czy usługę gastronomiczną co do zasady wymaga zgłoszenia. Istotne znaczenie ma wpływ planowanej zmiany na warunki bezpieczeństwa i obciążenia konstrukcji budynku.

Zgłoszenie zmiany użytkowania budynku – wymagana dokumentacja

Do zgłoszenia zmiany użytkowania obiektu należy dołączyć:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością; 
• opis i rysunek usytuowania obiektu z oznaczeniem części, której dotyczy zmiana;
• zwięzły opis techniczny określający konstrukcję i dane techniczno-użytkowe;
• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w przypadku braku planu konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy.

Jeżeli zmiana modyfikuje warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska, obowiązkowa jest ekspertyza techniczna wykonana przez osobę z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, rzeczoznawcę budowlanego, jednostkę badawczo-rozwojową bądź uczelnię mającą kompetencje w zakresie budownictwa. 

W zależności od charakteru działalności niezbędne mogą być dodatkowe uzgodnienia np. decyzja Państwowej Straży Pożarnej, opinia Państwowego Inspektora Sanitarnego czy decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach.

Organ ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Brak reakcji oznacza milczącą zgodę. Sprzeciw może nastąpić, gdy zamierzona zmiana:

• wymaga robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę;
• narusza ustalenia planu zagospodarowania;
• może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych albo uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Kiedy zgłoszenie, a kiedy pozwolenie na rozbiórkę?

Przepisy Prawa budowlanego rozróżniają w tym zakresie trzy kategorie procedur. Pierwsza z nich nie wymaga żadnych formalności – dotyczy obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie było potrzebne pozwolenie, pod warunkiem, że nie podlegają ochronie jako zabytki.

Druga kategoria obejmuje rozbiórki wymagające zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zgodnie z art. 31 ust. 1 Prawa budowlanego zgłoszenie dotyczy budynków i budowli o wysokości poniżej 8 metrów, jeżeli ich odległość od granicy działki wynosi co najmniej połowę wysokości. Obiekty te nie mogą być wpisane do rejestru zabytków ani objęte ochroną konserwatorską.

Trzecia kategoria to rozbiórki wymagające decyzji o pozwoleniu. Obejmuje ona wszystkie budynki i budowle o wysokości równej lub przekraczającej 8 metrów, niezależnie od odległości od granicy działki. Pozwolenia wymaga także rozbiórka niższych obiektów stojących bliżej granicy niż połowa ich wysokości. Zabytki wpisane do rejestru zawsze wymagają pozwolenia.

Procedura zgłoszenia rozbiórki – terminy i milcząca zgoda

Zgłoszenie rozbiórki składa się na urzędowym formularzu dostępnym na platformie e-Budownictwo lub w starostwie powiatowym. Dokument musi określać dotychczasowy stan obiektu, rodzaj i zakres planowanych robót oraz sposób ich wykonania. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• mapę ewidencyjną z zaznaczonym obiektem oraz jego odległością od granic działki;
• opis i sposób prowadzenia robót rozbiórkowych wraz z zapewnieniem bezpieczeństwa;
• dokumentację strzałową – w przypadku rozbiórki metodą wybuchową;
• pełnomocnictwo wraz z dowodem opłaty skarbowej – jeśli działa pełnomocnik.

Organ ma 21 dni od złożenia kompletnego zgłoszenia na wniesienie sprzeciwu. Brak reakcji w tym terminie oznacza milczącą zgodę na rozpoczęcie prac. Urząd może jednak nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia. Jest tak w sytuacji, gdy rozbiórka może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych lub stanu środowiska, albo gdy wymaga zachowania szczególnych warunków bezpieczeństwa. Zgłoszenie zachowuje ważność przez trzy lata od określonego terminu rozpoczęcia robót.

Pozwolenie na rozbiórkę – dokumentacja i termin wydania

Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę składa się do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Oprócz standardowych dokumentów – oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością oraz czterech egzemplarzy projektu budowlanego – należy dołączyć pozwolenia i uzgodnienia wynikające z przepisów szczególnych. W przypadku obiektów zlokalizowanych w obszarze Natura 2000 konieczna jest decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach. Rozbiórka metodą wybuchową wymaga dokumentacji strzałowej opracowanej przez kierownika robót strzałowych.

Organ wydaje decyzję w terminie 65 dni od złożenia kompletnego wniosku. Po uprawomocnieniu, czyli po upływie 14 dni od doręczenia, jeśli nie wpłynie odwołanie, inwestor występuje o wydanie dziennika budowy. Od stycznia 2023 roku dziennik rozbiórki został zastąpiony dziennikiem budowy, który stosuje się także do prac rozbiórkowych. Dokument ten otrzymuje się w ciągu trzech dni od uprawomocnienia decyzji.

Obowiązki kierownika rozbiórki i organizacja placu budowy

Rozbiórka prowadzona na podstawie pozwolenia musi odbywać się pod nadzorem kierownika rozbiórki posiadającego uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Organ może zwolnić z tego obowiązku, jeśli stopień skomplikowania robót jest nieznaczny. Rozbiórka metodą strzałową wymaga dodatkowo kierownika robót strzałowych.

Kierownik rozbiórki odpowiada za prowadzenie dziennika budowy, właściwe zabezpieczenie terenu prac oraz umieszczenie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej. Teren musi być ogrodzony, a w razie potrzeby – monitorowany.

Przed rozpoczęciem robót konieczne jest odłączenie wszystkich instalacji: elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej. Dokumenty potwierdzające odłączenie mediów należy dołączyć do dziennika budowy. Kierownik sprawuje ciągły nadzór nad bezpieczeństwem prowadzonych prac.

Wpisy w dzienniku budowy muszą dokumentować kolejne etapy rozbiórki, stosowane środki ostrożności i ewentualne trudności. Przypadki stwierdzenia niebezpieczeństwa wymagają natychmiastowego wstrzymania robót i zawiadomienia inwestora oraz organu nadzoru budowlanego.

Gospodarowanie odpadami z rozbiórki – obowiązki prawne

Art. 3 ust. 1 pkt 32 ustawy o odpadach wskazuje, że podmiot świadczący usługę rozbiórki jest wytwórcą odpadów powstających w wyniku świadczenia tej usługi, chyba że umowa stanowi inaczej. Wykonawca ponosi odpowiedzialność za spełnienie wymogów wynikających z przepisów o odpadach, w tym obowiązek rejestracji w Bazie Danych o Odpadach oraz segregacji odpadów budowlanych i rozbiórkowych.

Segregacja musi być prowadzona na bieżąco w trakcie rozbiórki, co pozwala na przygotowanie materiałów do ponownego użycia, recyklingu lub innego odzysku. Wykonawca odpowiada solidarnie z następnym posiadaczem odpadów oraz podmiotem odbierającym odpady za wykonanie tego obowiązku. Brak segregacji lub nieprawidłowe zagospodarowanie odpadów skutkuje wysokimi karami administracyjnymi.

Odpowiedzialność prawna za naruszenia procedur

Rozbiórka bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia, albo rozpoczęcie prac przed upływem istotnych terminów stanowi samowolę budowlaną. Za takie działanie grozi odpowiedzialność na podstawie art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń oraz konsekwencje administracyjne.

Organ nadzoru budowlanego może nakazać wstrzymanie robót oraz wydać decyzję o przywróceniu poprzedniego stanu. W przypadku rozbiórki oznacza to niemożność legalizacji, gdyż nie da się odtworzyć usuniętego obiektu. Przepisy nie przewidują przedawnienia samowoli budowlanej. Dla obiektów mających co najmniej 20 lat istnieje procedura uproszczonej legalizacji wszczynana z urzędu i zwolniona od opłat.

Rozbiórka obiektu zabytkowego bez decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8 (art. 108 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków). Taka sama kara grozi za uszkodzenie lub zniszczenie zabytku. W przypadku działania nieumyślnego – do 2 lat pozbawienia wolności.

Zobacz: Najwyższe biurowce Warszawy

Źródło: Rozbiórki i zmiany sposobu użytkowania budynków – procedury prawne i obowiązki uczestników inwestycji