Nawet po 22 latach od zakończenia budowy możesz się domagać odszkodowania za wady budynku

Sąd Najwyższy podjął uchwałę, która precyzuje od kiedy i do kiedy możesz się domagać odszkodowania za wady budynku z tytułu nienależytego wykonania umowy. Wynika z niej, że termin przedawnienia sprawy, czyli 10 lat, liczy się od dnia powstania szkody budowlanej, a nie od dnia zakończenia budowy.

Terminy dochodzenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy są odrębne od terminów dochodzenia rękojmi za wady budynku. Sąd Najwyższy wydał uchwalę, która precyzuje, od kiedy i do kiedy można domagać się odszkodowania za wady w budowie domu. Poniżej opisujemy całą sprawę.

Dom wybudowano w 1990 roku

Sprawa, rozpoznana przez Sąd Najwyższy w uchwale z 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13 dotyczyła budowy „bliźniaka”. Budowa domu rozpoczęła się w styczniu 1989 r., a zakończyła w październiku 1989 r.

W sierpniu 1990 r. kierownik budowy wpisał do dziennika budowy, że budynek został wykonany zgodnie ze wszystkimi warunkami technicznymi. Obowiązki kierownika budowy inwestor (osoba fizyczna), na podstawie umowy zlecenia, powierzył swojemu koledze, który posiadał odpowiednie uprawnienia budowlane.

W 2006 roku zaczął przeciekać dach...

Wady dachu domu zaczęły się ujawniać około 2006 r., kiedy zaczął przeciekać dach w łazience.

6 lat później właściciel złożył pozew o odszkodowanie

Inwestor złożył w marcu 2012 r. pozew do sądu, w którym domagał się zasądzenia 30 tys. od kierownika budowy swojego domu tytułem odszkodowania za powstałą wadę domu.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, że pozwany jako kierownik budowy wypełnił dziennik budowy i złożył świadczenie, że wszystkie prace wykonano zgodnie ze sztuką budowlaną. W momencie, gdy dach budynku zaczął się „rozchodzić”, skontaktował się z pozwanym. Powód zażądał od pozwanego kwoty 30 000 zł, bo na tyle wycenił koszty, które byłyby związane ze zdjęciem dachu, wykonaniem prawidłowej konstrukcji i ponownym położeniu dachu.

Zdaniem powoda szkoda, której doznał wynika z ewidentnych zaniedbań kierownika budowy.

Kierownik budowy oddalił pozew z powodu przedawnienia

Pozwany kierownik budowy wniósł o oddalenie pozwu, podkreślając, że nadzorował prace budowlane związane z budową domu powoda i zgłosił budynek do odbioru, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego.

Podkreślił, że przez 22 lata powód nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń, nie uruchomił także żadnego postępowania reklamacyjnego.

Pozwany zarzucił, że roszczenie powoda uległo przedawnieniu na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego (dalej: kc). W myśl tego przepisu termin przedawnienia wynosi 10 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata.

Sąd rejonowy oddalił pozew

Apelacja do sądu okręgowego

Powód złożył apelację do sądu okręgowego, w której wskazał, że sam nie był w stanie stwierdzić, co jest przyczyną zalewania. Podkreślił także, że dopiero przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego pozwoliłoby rozwiać wątpliwości, a przede wszystkim stwierdzić, czy doszło do wyrządzenia szkody i przyjąć datę sporządzenia opinii jako wykrycie daty ujawnienia wady ukrytej i rozpoczęcie biegu terminu przedawnienia.

Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego

Sąd okręgowy wystąpił do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie wątpliwości, czy termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 kc) rozpoczyna swój bieg od dnia wykonania zobowiązania, czy też od dnia zaistnienia szkody albo od dnia dowiedzenia się wierzyciela o szkodzie.

W uchwale z 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13 Sąd Najwyższy orzekł, że termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 kc) rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem (art. 120 § 1 kc).

Co w praktyce oznacza uchwała SN?

W praktyce powyższa uchwała Sądu Najwyższego oznacza, że nawet po latach od zakończenia budowy domu można domagać się odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania robót budowlanych. Liczy się bowiem moment powstania szkody, a nie zakończenia budowy domu.

Omawiana uchwała ma istotne praktyczne znaczenie dla budujących domy, bo w procesie budowlanym niewłaściwe wykonanie umowy, czyli wady budynku, a tym samym powstanie szkody, może się ujawnić (i bardzo często tak się dzieje) po wielu miesiącach, a nawet latach.

Co do zasady szkodę można stwierdzić w momencie wykonania robót, ale od tej zasady są liczne wyjątki. Chodzi tu przede wszystkim o wady ukryte, których stwierdzenie nie jest możliwe w chwili zakończenia prac budowlanych.

Zasadą jest, że w razie wyrządzenia szkody dłużnik ma obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (np. umowy o roboty budowlane), chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wynika to z art. 471 kc.

Koniec wątpliwości związanych z przedawnieniem sprawy

Do czasu wydania przez Sąd Najwyższy omawianej uchwały z 22 listopada 2013 r. sprawa początku biegu przedawnienia dochodzenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy nie była w sposób jasny i kompleksowy wyjaśniona. Termin przedawnienia określa art. 118 kc.

Zgodnie zaś z art. 120 § 1 kc bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynności w najwcześniej możliwym terminie.

Termin przedawnienia w przypadku zobowiązań terminowych

W praktyce łatwiej jest określić termin przedawnienia dochodzenia odszkodowania w odniesieniu do zobowiązań o charakterze terminowym. Przyjmuje się, że wynikające z nich wierzytelności stają się wymagalne w terminie, w którym dłużnik powinien spełnić świadczenie zgodnie z treścią zobowiązania, od tej bowiem daty wierzyciel może domagać się wykonania takiego obowiązku przez dłużnika.

Przedawnienie przy zobowiązaniach bezterminowych

Inaczej przedstawia się zagadnienie wymagalności w odniesieniu do zobowiązań bezterminowych. W takiej sytuacji przyjmuje się, że jeżeli strony umowy nie ustaliły terminu wykonania zobowiązania, zobowiązanie ma charakter bezterminowy. Zobowiązaniem bezterminowym jest np. naprawienie szkody wynikłej z opóźnienia dłużnika.

W omawianej sprawie zobowiązanie do zapłaty odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania będzie miało co do zasady charakter bezterminowy. Termin spełnienia przez dłużnika świadczenia w przypadku tych zobowiązań określa zatem art. 455 kc, według którego dłużnik powinien je spełnić niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela.

Najwcześniej możliwym terminem wezwania dłużnika przez wierzyciela do wykonania zobowiązania jest chwila powstania zobowiązania, np. w przypadku budowy domu prawo dochodzenia odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania powstaje z chwilą wystąpienia szkody (w omawianej sprawie przeciekania dachu domu).

Potwierdza to orzecznictwo sądowe. W wyroku z 16 lutego 2001 r., sygn. akt IV CKN 269/00 Sąd Najwyższy orzekł, że roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej nienależytym wykonaniem zobowiązania z umowy o zastępstwo inwestycyjne staje się wymagalne w chwili łącznego spełnienia przesłanki nienależytego wykonania zobowiązania i powstania szkody. Zatem dopiero od momentu powstania szkody inwestor ma możliwości zgłoszenia tego faktu i dochodzenia roszczeń o jej naprawienie. Od tego momentu jego roszczenia są wymagalne i może dochodzić odszkodowania.

Warunek dochodzenia roszczeń – szkoda

Warto pamiętać, że omawiana uchwała odnosi się do przypadków, w których doszło do nienależytego wykonania umowy oraz w następstwie szkody z tym związanej. Nie odnosi się natomiast do przypadków, gdy istnieje wada budynku, jakaś niezgodność np. z projektem budowlanym, ale nie generuje ona szkody. Szkoda taka oczywiście może (ale nie musi) powstać w przyszłości.

Do dochodzenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy muszą zatem istnieć łącznie dwa elementy: nienależyte wykonanie umowy oraz wynikająca z tego szkoda dla inwestora.

W konsekwencji, najwcześniej możliwym terminem do wezwania dłużnika do spełnienia zobowiązania jest jego powstanie. Zobowiązanie do naprawienia szkody nie powstaje natomiast wcześniej niż sama szkoda. Szkoda zaś może powstać w momencie wykonania zobowiązania, jak również w terminie późniejszym. Dla ustalenia początku biegu terminu przedawnienia konieczne jest zatem ustalenie kiedy szkoda powstała. I od tej daty należy liczyć bieg terminu przedawnienia dochodzenia odszkodowania z tytułu wad budynku.