Spis treści
- Przekroczenie granicy działki przez budynek – kiedy następuje?
- Co grozi za naruszenie granicy działki przez budynek?
- Część budynku na działce sąsiada a zasiedzenie
- Naruszenie granicy działki? Można żądać przeniesienia własności gruntu
- Przekroczenie granicy działki przez budynek – co robić?
Przekroczenie granicy działki przez budynek – kiedy następuje?
O przekroczeniu granicy działki przez budynek mówi się, kiedy budynek nie mieści się w całości na danej działce, tylko wchodzi częściowo na teren sąsiedni. Obiekt częściowo stoi więc na działce, do której właściciel obiektu nie ma praw. Jest to oczywiste naruszenie prawa własności sąsiada i może stać się źródłem poważnego konfliktu.
Do naruszenia granic działki zwykle dochodzi nieświadomie, na skutek pomyłki albo gdy granica działek jest sporna. Zdarzają się też jednak przypadki umyślnej budowy na cudzym gruncie, np. z intencją przejęcia fragmentu nieruchomości sąsiedniej przez zasiedzenie.
- Czytaj też: Sadzisz rośliny na cudzym gruncie? Grożą ci kary
Co grozi za naruszenie granicy działki przez budynek?
Polskie prawo przewiduje konsekwencje dla osób przekraczających swoim budynkiem granicę działki. Zgodnie z art. 151 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości, której granicę naruszono, może żądać:
- wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej zajętej części działki,
- wykupienia przez naruszającego zajętej części gruntu, jak również gruntu, który w wyniku naruszenia stracił dla sąsiada znaczenie gospodarcze.
Oznacza to, że właściciel budynku przekraczającego granicę działki będzie zwykle musiał zapłacić – albo za służebność gruntową, albo za wykup od sąsiada zajętego fragmentu terenu.
Na tym jednak nie koniec, gdyż w szczególnych przypadkach sąsiad może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, tj. rozbiórki części budynku. Żeby było to możliwe, musi nastąpić któraś z dwóch poniższych sytuacji:
- właściciel gruntu, którego granicę przekroczono, bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy,
- właścicielowi gruntu, którego granicę przekroczono, grozi z tego powodu niewspółmiernie wielka strata.
W pierwszym przypadku przepisy nie określają, jak szybko sąsiad musi zareagować na naruszenie. Każdy przypadek sąd analizuje indywidualnie. Sąsiad musi być w stanie wykazać, że niezwłocznie wyraził sprzeciw, czyli np. przedstawić sądowi kopię pisma, które wysłał naruszającemu.
W drugim przypadku osoba, której zajęto część działki, musi umieć wykazać, że grozi jej niewspółmiernie wielka strata. Mowa o sytuacjach, gdy np. przez sporną budowę została naruszona konstrukcja domu sąsiada albo np. budynek przekraczający granicę działki uniemożliwia sąsiadowi sprzedaż gruntu. Tu również od oceny sądu zależy, czy argumentacja zostanie uznana.
W teorii właściciel działki zajętej częściowo przez cudzy budynek może również zwrócić się do nadzoru budowlanego i żądać wydania nakazu rozbiórki na podstawie art. 48 i 49 Prawa budowlanego. W praktyce zdarza się to jednak rzadko, gdyż ścieżka ta jest czasochłonna, a do tego nie ma gwarancji sukcesu.
Część budynku na działce sąsiada a zasiedzenie
Niekiedy naruszenie granicy działki zostaje wykryte dopiero po upływie kilku dekad. Wówczas może się okazać, że zastosowanie mają przepisy o zasiedzeniu nieruchomości. Przypomnijmy, że do zasiedzenia dochodzi, gdy ktoś przez określony czas włada cudzą rzeczą jak jej właściciel. Wówczas po upływie określonego terminu rzecz (np. działka) przechodzi na własność osoby, która nią władała. Poprzedni właściciel nie otrzymuje żadnego odszkodowania, nie ma też prawa starać się o zwrot utraconej rzeczy.
Zasady zasiedzenia określa art. 172 Kodeksu cywilnego. Prawo rozróżnia zasiedzenie w dobrej lub złej wierze. Do zasiedzenia w dobrej wierze dochodzi, gdy osoba użytkująca cudzą rzecz lub nieruchomość nie wiedziała, że narusza prawo (np. mylnie sądziła, że faktycznie ma prawa do danej działki). Wówczas do zasiedzenia dochodzi po 20 latach nieprzerwanego użytkowania danej rzeczy. Z kolei zasiedzenie w złej wierze ma miejsce, gdy osoba dokonująca zasiedzenia ma pełną świadomość naruszania prawa. Wówczas do zasiedzenia dochodzi po upływie 30 lat.
W praktyce postawienie budynku na cudzym gruncie będzie zazwyczaj traktowane jako użytkowanie w złej wierze (chyba że właściciel budynku ma jakiś dowód, że było inaczej, np. egzemplarz umowy dzierżawy gruntu zawartej z sąsiadem albo dowód na to, że granice posesji były błędnie wyznaczone). Oznacza to, że jeśli fakt przekroczenia granicy działki wyjdzie na jaw po 30 lub więcej latach, to właściciel budynku całkowicie legalnie wejdzie w posiadanie zajętej części sąsiedniej posesji.
- Zobacz również: Kategoria obiektu budowlanego – czym jest i jak ją określić? Jakie są rodzaje budowli?
Naruszenie granicy działki? Można żądać przeniesienia własności gruntu
Co ciekawe, art. 231 Kodeksu cywilnego pozwala obu stronom sporu żądać przeniesienia własności gruntu na tego, kto przekroczył granicę działki. A zatem właściciel budynku naruszającego przepisy ma prawo żądać odsprzedania mu zajętego gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem, a właściciel naruszonej działki może żądać, żeby sąsiad wykupił fragment terenu zajęty przez budynek.
Żeby można było powołać się na ten przepis, muszą być spełnione dwa warunki. Po pierwsze do przekroczenia granicy działki musiało dojść w dobrej wierze (bez winy przekraczającego), czyli np. z powodu złego oznaczenia granicy działek. Po drugie budynek wchodzący na cudzy grunt musi znacznie przewyższać wartością wartość zajętej części cudzej działki.
Przekroczenie granicy działki przez budynek – co robić?
Nie każde przekroczenie granicy działki musi od razu kończyć się sporem w sądzie i skutkować poważnymi konsekwencjami. Gdy dojdzie do takiej sytuacji, zawsze warto zacząć od rozmowy z sąsiadem. Tego typu konflikty bardzo często udaje się załatwić w sposób polubowny, w drodze negocjacji – np. strony dogadują się, że osoba, której budynek zajął część nieruchomości sąsiedniej, wykupi od sąsiada zajętą część gruntu po cenie rynkowej. Oczywiście taką sprzedaż trzeba sformalizować, tj. zawrzeć odpowiednią umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Jeśli sąsiadom trudno jest dojść do porozumienia i konflikt przybiera na sile, warto wykonać kilka podstawowych kroków:
- zlecić pomiary geodezyjne w celu precyzyjnego ustalenia granicy działek,
- udokumentować na zdjęciach czy nagraniach przekroczenie granicy działek,
- zgromadzić w jednym miejscu całą korespondencję w tej sprawie pomiędzy sąsiadami (np. pisma, wiadomości email, SMS-y).
Mając to wszystko w ręku, można nadal próbować załatwić sprawę polubownie. Dobrym pomysłem jest często skorzystanie z pomocy profesjonalnego mediatora. Rozmowa między skłóconymi sąsiadami przebiega zwykle dużo spokojniej w obecności mediatora i dużo łatwiej jest osiągnąć porozumienie. Warto także zasięgnąć porady prawnika – wskaże on dostępne rozwiązania i poinformuje o prawach przysługujących obu stronom.
Jeśli nic innego nie pomaga, jedynym rozwiązaniem może okazać się pozew sądowy. Trzeba jednak mieć świadomość, że będzie to kosztowne i czasochłonne. Tak czy inaczej sytuacji naruszenia granicy działki nigdy nie należy ignorować, lecz trzeba jak najszybciej ją wyjaśnić.
- Przejdź do galerii: Wzorowa przebudowa starego domu kostki w wersji industrialnej
