Kupno domu jednorodzinnego: jakie dokumenty powinien okazać sprzedający?

Czeka cię kupno domu? Pamiętaj, aby właścicel domu przedstawił ci aktualny odpis z księgi wieczystej i wypis z ewidencji gruntów. Ponadto, powinien ci okazać m.in. pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy czy protokoły odbiorów instalacji. Dzięki temu dowiesz się, czy nie popełniono samowoli budowlanej. To ważne, ponieważ za samowolę odpowiada właściciel domu, nawet jeśli nie on był sprawcą.

Dokumenty, które powinien ci przekazać właściciel domu

Właściciel nieruchomości jest zobowiązany udzielić nabywcy wszelkich niezbędnych i dostępnych mu informacji o sprzedawanym domu i działce. Przede wszystkim musi okazać mu aktualny odpis z księgi wieczystej i wypis z ewidencji gruntów. Oprócz tego powinien mu przekazać:

1. dokumenty świadczące o tym, że dom jest wybudowany i użytkowany zgodnie z prawem, czyli:
   • pozwolenie na budowę,
   • projekt budowlany domu i projekty wszelkich przyłączy,
   • dziennik budowy,
   • potwierdzenie zgłoszenia zakończenia budowy albo pozwolenie na użytkowanie domu,
   • protokoły odbiorów instalacji gazowej i elektrycznej, przewodów spalinowych i wentylacyjnych oraz przyłączy;
2. certyfikat energetyczny budynku;
3. umowy z przedsiębiorstwami dostarczającymi prąd, wodę i gaz oraz opłacone rachunki za te usługi;
4. atesty i certyfikaty zastosowanych materiałów budowlanych (na przykład stolarki okiennej i drzwiowej, pokrycia dachu, wyrobów instalacyjnych) i karty gwarancyjne zamontowanego sprzętu, jeśli są jeszcze ważne;
5. protokoły z obowiązkowych kontroli stanu technicznego instalacji gazowych i przewodów kominowych (należy je przeprowadzać co rok) oraz całego obiektu (co pięć lat).

Polecamy: Kupno nieruchomości bez księgi wieczystej

Co sprawdzisz w dokumentach

Analiza tych dokumentów pozwoli stwierdzić, czy w trakcie budowy domu nie wprowadzono istotnych zmian w stosunku do projektu, czy nie został rozbudowany bez wiedzy urzędu, czy jest legalnie podłączony do sieci, czy przydział mocy będzie wystarczający w stosunku do potrzeb, ile będzie kosztować jego ogrzanie itp. Mogą też się przydać w razie awarii technicznych.

Gdy sprzedający twierdzi, że nie ma dokumentów

Jeśli sprzedający twierdzi, że nie ma większości z wymienionych papierów, a dom przecież stoi od wielu lat i nikt nie zgłaszał z tego tytułu pretensji, trzeba być czujnym – może mamy do czynienia z samowolą budowlaną? Projekt i pozwolenie można odszukać w starostwie powiatowym, jeżeli budynek nie jest zbyt stary (dopiero od 1994 r. urzędy są obowiązane przechowywać dokumentację budowlaną tak długo, jak istnieje obiekt).

Jeżeli okaże się, że to samowola

Kupno domu zbudowanego albo choćby rozbudowanego bez pozwolenia może nas drogo kosztować. Jeśli nadzór budowlany wykryje samowolną budowę, obowiązek legalizacji takiego obiektu (lub rozbiórki, gdy legalizacja okaże się niemożliwa) będzie ciążył na właścicielu nieruchomości także wtedy, gdy nie on był sprawcą samowoli.

Nadzór nie będzie badał, kto wznosił obiekt, lecz wszelkie związane z nim decyzje będzie adresował do obecnego właściciela. Będzie się to wiązało z koniecznością zgromadzenia stosownych dokumentów (między innymi inwentaryzacji obiektu, opinii o zgodności z planem miejscowym) oraz uiszczenia opłaty legalizacyjnej, która w przypadku domów jednorodzinnych wynosi 50 tys. zł.

Byłoby najlepiej, gdyby sprzedający zalegalizował samowolę i poniósł jej koszty jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży. Może to też zrobić nowy właściciel, ale powinien wtedy zażądać obniżenia ceny nieruchomości o koszt wykonania projektu i opłaty legalizacyjnej, a przed zakupem dowiedzieć się w urzędzie gminy i nadzorze budowlanym, czy legalizacja jest w ogóle możliwa.

Agnieszka Szajkowska