Kupiłam zabytkowy dom. Czy warto inwestować w dom wpisany do rejestru zabytków?
Kupujemy stary dom, który może być wpisany do rejestru zabytków. Jak to sprawdzić? Jakie są korzyści, a jakie wady wpisania domu do rejestru zabytków. Czy warto się starać o wpisanie domu do rejestru zabytków? Co czeka właścicieli domów wpisanych do rejestru zabytków?
Spis treści
- Co to jest zabytkowy dom?
- Co to jest rejestr zabytków?
- Co to jest gminna ewidencja zabytków?
- Jak sprawdzić, czy dom jest wpisany do rejestru zabytków?
- Jak wpisać dom do rejestru zabytków?
- Czy warto wpisać dom do rejestru zabytków?
- Czy warto kupić zabytkowy dom?
- Wady posiadania zabytkowego budynku
- Dofinansowanie remontu zabytkowego budynku
- Czy można wykreślić budynek z rejestru zabytków?
- Kara za nieprawidłowe postępowanie z zabytkiem
W ofercie nieruchomości na sprzedaż znajdziemy wiele starych budynków wyróżniających się oryginalną formą architektoniczną, atrakcyjnym położeniem, związkiem z lokalną historią. Zabytkiem może być stary pałac właściciela okolicznych dóbr, budynek pofabryczny, młyn, kamienica przy rynku w małym miasteczku, a nawet drewniana chałupa. To mogą być budynki zachowane w dobrym stanie, jak i zniszczone tak, że nic nie wskazuje na to, że są wpisane do rejestru zabytków. Czy warto kupić dom, który jest zabytkiem?
Co to jest zabytkowy dom?
Jaki budynek można uznać za zabytek, wyjaśnia art. 3 ustawy z 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2003 Nr 162 poz. 1568, z późn. zmianami). Jest to: nieruchomość, jej części lub zespoły, „będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową”. Sam wiek budynku, np. 100 lat, nie przesądza więc o zakwalifikowaniu go jako zabytku. Ważne są walory architektury, konstrukcji, zastosowanych rozwiązań, wykończenia, dekoracji itp. Ważna jest także historia budynku, kto w nim mieszkał, jakie wydarzenia w nim nastąpiły. Nie ma znaczenia stan zachowania zabytkowego budynku. W rejestrze zabytków są często wpisane budynki wymagające nie tylko remontu, lecz także odbudowy.
Co to jest rejestr zabytków?
Rejestr zabytków dla danego województwa prowadzi wojewódzki konserwator zabytków. Są do niego wpisane m.in. zabytkowe nieruchomości, a wpis zawiera „dane osobowe obejmujące imię, nazwisko i adres zamieszkania lub nazwę i adres siedziby właściciela lub posiadacza zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy”. Budynki wpisanego do wojewódzkiego rejestru zabytków są objęte ochroną.
Co to jest gminna ewidencja zabytków?
Jednostki samorządu terytorialnego (miasta, gminy) prowadzą ewidencję zabytków znajdujących się na ich terenie. W ewidencji zabytków mogą znaleźć się budynki, które zostały uznane za posiadające wartości zabytkowe. Wpis do gminnej ewidencji następuje na podstawie zarządzenia burmistrza, wójta lub prezydenta. Ponieważ zarządzenie jest aktem wewnętrznym władz gminy, a nie decyzją administracyjną, nie ma obowiązku powiadomienia właściciela nieruchomości o wpisie. Zdarzało się więc, że właściciele nie wiedzieli o zaliczeniu ich domów w poczet zabytków.
Czy można ocieplić zabytkowy dom. Forum Muratora
Samo wpisanie budynku do gminnej ewidencji zabytków nie skutkuje nałożeniem na jego właściciela obowiązków związanych z konserwacją zabytku. Jednak w momencie, gdy właściciel takiego zabytku wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę, będzie musiał uzgodnić to z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Toczyły się liczne postępowania administracyjne orzekające na niekorzyść właścicieli takich nieruchomości, ograniczające możliwość rozbudowy czy przebudowy budynku na podstawie negatywnej opinii konserwatora zabytków.
Przepis ograniczający prawo własności nieruchomości przez dopuszczenie ujęcia nieruchomości jako zabytku nieruchomego w gminnej ewidencji zabytków, bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego ograniczenia, został uznany za niezgodny z Konstytucją RP wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r. r. (sygn. akt P 12/18) i z dniem 18 maja 2023 r. utracił moc w tym zakresie (Dz. U. z 2023 r. poz.951).
Budynek ujęty w gminnej ewidencji zabytków będzie podlegać ochronie prawnej, jeśli zostanie uwzględniony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Jak sprawdzić, czy dom jest wpisany do rejestru zabytków?
W tym celu można skontaktować się z wojewódzkim konserwatorem zabytków, odpowiednim miejscowo dla lokalizacji budynku, i u źródła uzyskać informację na ten temat. Wpis dotyczący umieszczenia budynku w rejestrze zabytków jest ujawniony w księdze wieczystej, a tę zawsze trzeba sprawdzić, zanim kupimy dom. Zabytkowe budynki są także ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeśli miasto lub gmina taki ma opracowany). Bez wychodzenia z domu można skorzystać z portalu internetowego prowadzonego przez Narodowy Instytut Dziedzictwa i pod adresem mapy.zabytek.gov.pl sprawdzić wykaz zabytków dla danej miejscowości.
Zabytkowy dom Reyów w Sieciechowicach po renowacji
Jak wpisać dom do rejestru zabytków?
Wpisanie domu do rejestru zabytków może nastąpić z urzędu na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków lub na wniosek właściciela zabytkowego domu lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym on się znajduje. Zanim konserwator wyda decyzję o wpisie domu do rejestru zabytków, musi być przeprowadzone postępowanie sprawdzające, czy rzeczywiście budynek ma wartość historyczną, artystyczną czy naukową i można uznać go za zabytek.
Czy warto wpisać dom do rejestru zabytków?
Posiadanie domu wpisanego do rejestru zabytków może być dla jego właściciela powodem do dumy. Poza tym ma to swoje zalety i wady. Na remont zabytku można uzyskać dotacje. Zależnie od jego rangi może to być do 50%, a nawet 100% kosztów nakładów koniecznych. Właściciel zabytkowego domu może uzyskać zwolnienie z podatku od nieruchomości, pod warunkiem że nie jest on wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.
Z drugiej strony nie możemy nim swobodnie dysponować. Nie możemy go na przykład zburzyć, jeśli zmieni się nasz punkt widzenia. Zburzenie budynku wpisanego do rejestru zabytków wymaga wcześniejszej procedury wykreślenia go z rejestru. Wszelkie prace przy zabytkowym budynku, planowane nowe przeznaczenie i przebudowy z tym związane muszą być uzgadniane z konserwatorem zabytków. Właściciel domu wpisanego do rejestru zabytków powinien także umożliwić jego naukowe badanie i dokumentowanie. Wpisując dom do rejestru zabytków, decydujemy się wieloletnią współpracę z przedstawicielami służb zajmujących się ochroną zabytków.
Czy warto kupić zabytkowy dom?
Taki budynek może mieć walory, które trudno przecenić. Wyróżnia się architekturą, związkiem ze znanymi postaciami, byciem tłem wydarzeń historycznych. Często jest położony w atrakcyjnej okolicy, otoczony starym parkiem, ma nieprzeciętne rozmiary. W zabytkowym budynku można stworzyć rodową siedzibę albo zmienić jego przeznaczenie i przekształcić w muzeum, oryginalny hotel, centrum biznesowe itp. Taki budynek w przyszłości może stać się nie tylko przedmiotem dumy, lecz także dochodów.
Wady posiadania zabytkowego budynku
Budynek wpisany do rejestru zabytków może być w złym stanie technicznym, wymagać generalnego remontu, a nawet częściowej odbudowy. To wiąże się z dużymi kosztami, tym bardziej że wszelkie prace budowlane, konserwatorskie, restauratorskie, muszą odbywać się zgodnie z zaleceniami konserwatora zabytków, pod jego nadzorem i są przez niego kontrolowane. Często prace remontowe są utrudnione i wymagają stosowania specjalnych, droższych rozwiązań, bo na przykład ze względu na walory estetyczne elewacji nie można ocieplić budynku od zewnątrz albo wstawić nowoczesnych drzwi, co byłoby najprostsze. Prace konserwatorskie i restauratorskie wiążą się z odtworzeniem oryginalnych rozwiązań wykończeniowych, np. misternych posadzek, sztukaterii, rzeźbionych drzwi i okien, a to wymaga zatrudnienia rzemieślników, specjalistów w danej dziedzinie. Plany robót budowlanych, zmiany przeznaczenia budynku, jego przebudowy lub nadbudowy również muszą być zgłoszone i uzgodnione z konserwatorem zabytków.
Dom frankoński na Pogórzu Kaczawskim
Nawet po osiągnięciu celu budynek wpisany do rejestru zabytków musi być użytkowany tak, żeby zachować jego wartość, utrzymać go w jak najlepszym stanie.
Dofinansowanie remontu zabytkowego budynku
Na remont zabytkowego domu można uzyskać dotacje z wielu źródeł zależnie od jego charakteru i znaczenia. Dofinansowania może udzielić Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego, wojewódzki konserwator zabytków, jednostka samorządu terytorialnego, a nawet organizacja dysponująca funduszami, dla której odbudowa danego zabytku jest ważna.
Dotacja może być przyznana na nakłady konieczne, niezbędne do remontu pod warunkiem zachowania wszystkich procedur przewidzianych dla prac przy zabytku. Do nakładów koniecznych zalicza się wykonanie badań i przygotowanie dokumentacji, na przykład ekspertyzy techniczne i konserwatorskie oraz program prac konserwatorskich i restauratorskich, zabezpieczenia istniejącego stanu, odnowienie lub odtworzenie stolarki otworowej, tynków, okładzin, wykonanie izolacji i nowych instalacji.
Czy można wykreślić budynek z rejestru zabytków?
Taka procedura jest możliwa, ale rzadko występuje okoliczność na to pozwalająca. Jedną z przesłanek jest zniszczenie zabytku w stopniu powodującym utratę jego wartości zabytkowych. Zdarza się, że posiadacze zabytkowych budynków celowo doprowadzają do ich zniszczenia, żeby na przykład oczyścić działkę i móc ją przeznaczyć na inną inwestycję.
Drugą przesłanką jest wykazanie na podstawie nowych ustaleń naukowych, że budynek w momencie wpisu do rejestru zabytków nie miał wartości, na podstawie których uznano go za zabytkowy.
Zabytkowy dwór na Wyczółkach w Warszawie przestał istnieć
Kara za nieprawidłowe postępowanie z zabytkiem
W przypadku nieprawidłowego przeprowadzenia prac przy zabytku, niezgodnie z zaleceniami konserwatora, może on nałożyć na inwestora karę administracyjną w wysokości do 500 tys. zł. W przypadku celowego zniszczenia zabytkowego budynku może wkroczyć prokurator, a kara może obejmować grzywnę, ograniczenie lub pozbawienie wolności, a także nawiązkę.
- Zobacz galerię: Metamorfoza domu podcieniowego w Mikoszewie na Żuławach
Autor: Andrzej T. Papliński
Dom podcieniowy w Mikoszewie na Żuławach
