Kruczki Prawa Budowlanego: kiedy cofniesz sąsiadowi pozwolenie na budowę domu
Jeżeli budowa domu na sąsiedniej działce nie jest ci na rękę, możesz wnieść odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę. Taką możliwość daje prawo budowlane, choć nie zawsze można z niej skorzystać. Podpowiadamy, w jakich sytuacjach oraz w jakim czasie możesz oprotestować niewygodną inwestycję sąsiada.
Do budowy domu konieczne pozwolenie
Zgodnie z art. 28 ustawy prawo budowlane zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji pozwalającej na budowę. Istnieje również szereg inwestycji zwolnionych od takiego wymogu. O inwestycjach które nie wymagają pozyskania pozwolenia na budowę (np. wiaty, niewielkie przydomowe baseny, ogrodzenia, obiekty małej architektury) szczegółowo stanowią art. 29-31 ustawy prawo budowlane.
Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego obowiązkowo musi być poprzedzone pozyskaniem przez inwestora pozwolenia na budowę.
Ile masz czasu na odwołanie się od pozwolenia wydanego sąsiadowi
Zanim zostanie wbita przysłowiowa łopata, należy odczekać, nim wydana decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna. Okres od dnia wydania do uprawomocnia się decyzji, zasadniczo jest ostatnim momentem na jej zaskarżenie.
Jeżeli w tym czasie nie zostanie złożone odwołanie od decyzji, stanie się ona ostateczna. Wówczas po złożeniu przez inwestora stosownego zawiadomienia o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowa domu może ruszyć na dobre.
Jeżeli jesteś stroną postępowania po wydaniu decyzji o pozwolenie na budowę, organ doręczy ci odpis decyzji i poinformuje każdą ze stron o możliwości wniesienia odwołania. Termin odwołania liczony jest od dnia doręczenia decyzji i wynosi 14 dni kalendarzowych. Odwołanie wnosi się do organu wyższego stopnia (Wojewoda) za pośrednictwem tego organu.
Zobacz: Jak się odwołać od pozwolenia na budowę sąsiada?
Gdy sąsiad planuje niewygodną dla ciebie budowę
W momencie gdy w niedalekiej przyszłości na działce sąsiada ma rozpocząć się niewygodna inwestycja (bez znaczenia, czy będzie to dom jednorodzinny przesłaniający dopływ światła czy na przykład budowa pokaźnego budynku przystosowanego do prowadzenia warsztatu samochodowego) może pojawić się uzasadniona potrzeba jej oprotestowania i zablokowania inwestycji.
Aby jednak niewygodną inwestycję zatrzymać, należy oprócz skompletowania racjonalnych argumentów, spełnić prawem przewidziane warunki.
Upewnij się, że na pewno jesteś stroną w postępowaniu
Co do zasady, aby móc skutecznie wypowiadać się co do inwestycji planowanej przez sąsiada (i w konsekwencji też złożyć odwołanie od pozwolenia na budowę), powinieneś uprzednio otrzymać status strony w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do wydania pozwolenia na budowę.
Zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego: stronami w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę są: inwestor (czyli w tym przypadku inwestujący sąsiad) oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (czyli osoby którym przysługuje tytuł prawny do nieruchomości niekoniecznie graniczących z inwestycją, ale takich nieruchomości - na które planowana inwestycja będzie oddziaływać).
Sprawdź: Kiedy sąsiad jest stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę lub warunki zabudowy
Urząd powinien cię zawiadomić o planowanej budowie
Urząd już w momencie wszczęcia postępowania administracyjnego zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę, zgodnie z art. 61 ust. 4 KPA powinien ustalić i następnie zawiadomić wszystkie osoby będące stronami w sprawie o toczącym się postępowaniu.
Po złożeniu przez sąsiada wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, urzędnik powinien obiektywnie ustalić, czy twoja działka (i ewentualnie inne) znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, który sąsiad będzie zamierzał wybudować.
Jeśli urzędnik uzna, że inwestycja sąsiada wpłynie w jakiś sposób w twoją sferę uprawnień - przyzna ci status strony w tymże postępowaniu. Wówczas będziesz zawiadamiany o wszystkich etapach prowadzonego postępowania. Jako strona uzyskasz prawo do wypowiadania się co do planowanej przez sąsiada budowy i zgłaszania ewentualnych uwag i zastrzeżeń – zgodnie z treścią odpowiednich przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.
Nie zawsze sąsiad jest stroną postępowania
Warto wskazać, że nie każdy właściciel nieruchomości w bliskim sąsiedztwie czy nawet nieruchomości graniczącej, będzie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę Wręcz przeciwnie, często jest tak, że stroną w postępowaniu zmierzającym do uzyskania pozwolenia na budowę jest wyłącznie sam zainteresowany (inwestor) - z pominięciem innych osób.
Dzieje się tak dlatego, że urząd prowadzący postępowanie samodzielnie i obiektywnie dokonuje ustaleń co do obszaru oddziaływania planowanej przez sąsiada inwestycji (domu jednorodzinnego, czy większych inwestycji: ubojni drobiu, oczyszczalni ścieków, farmy wiatrowej itp.).
Gdy tylko uzna, że planowany obiekt nie oddziałuje na żadną nieruchomość sąsiednią (nawet graniczącą), stroną postepowania zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę będzie wyłącznie sam inwestor. W takiej sytuacji, tobie jako podmiotowi, któremu jest nie na rękę inwestycja sąsiada, nie będzie doręczona żadna informacja o toczącym się postępowaniu i tym samym nie musimy wiedzieć o wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla sąsiada.
Nie dowiesz się także o momencie jej uprawomocnienia. Wtedy wniesienie odwołania co do zasady, nie będzie możliwe.
Aby został nadany ci prymat strony, planowana przez sąsiada inwestycja powinna obiektywnie oddziaływać na obszar twojej nieruchomości, a z kolei tobie powinien przysługiwać stosowny tytuł prawny do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste bądź zarząd).
Autor: photos
Prawo budowlane daje możliwość odwołania się od pozwolenia na budowę wydanego sąsiadowi. O ile zostaniesz uznany za stronę w postępowaniu
