Co może zrobić sąsiad, gdy ty chcesz się budować
Sąsiad może opóźnić budowę Twojego domu i ma do tego pełne prawo, o ile zostanie uznany za stronę w postepowaniu. Wówczas może wnosić zażalenia, odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę i przesunąć w czasie lub nawet zatrzymać budowę. W jakich konkretnie sytuacjach sąsiad jest stroną w postępowaniu na budowę i jakie mu to daje uprawnienia?
Autor: photos
Jeżeli sąsiad jest stroną postępowania w sprawie o wydanie warunków zabudowy lub pozwolenie na budowę, może opóźnić lub wstrzymać twoją inwestycję
Sąsiad może się odwoływać i składać zażalenia
Jeśli sąsiad zostanie uznany za stronę postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla naszej działki albo pozwolenia na budowę naszego domu, będzie powiadamiany o złożeniu wniosków i wydanych decyzjach.
Będzie miał prawo przeglądania akt sprawy, uzyskiwania informacji o przebiegu postępowania, a także zajmowania stanowiska oraz składania odwołań i zażaleń.
Czasem właściciele sąsiednich posesji, nie mając nawet konkretnych zarzutów prawnych przeciwko danej inwestycji, korzystają z prawa wniesienia odwołania.
Polecamy: 80% spraw badanych przez nadzór budowlany to efekt sąsiedzkiego donosu
Nie musi argumentować, dlaczego się nie zgadza na budowę
Niestety, przepisy postępowania administracyjnego nie zobowiązują ich do przedstawienia szczegółowej argumentacji. Wystarczy, że z odwołania wynika, że są niezadowoleni z wydanej decyzji.
Takie odwołanie uruchamia całą procedurę, w czasie której organ drugiej instancji (samorządowe kolegium odwoławcze przy warunkach zabudowy, a wojewoda przy pozwoleniach na budowę) jest obowiązany zweryfikować prawidłowość postępowania i kończącej je decyzji. Jeśli stwierdzi uchybienia, uchyli decyzję i przekaże sprawę do ponownego rozpoznania, co znacznie opóźni uzyskanie pozwolenia i rozpoczęcie budowy.
Sąsiad może też zaskarżyć niekorzystną dla niego decyzję organu drugiej instancji do sądu administracyjnego. Taka skarga nie wstrzymuje wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę (czyli można ją rozpocząć), jednak stwarza ryzyko uchylenia pozwolenia w trakcie wykonywania robót, a wówczas nie będzie można ich kontynuować do czasu uzyskania nowej decyzji.
Donieść do nadzoru budowlanego
Trzeba też się liczyć z czujnością sąsiada w trakcie budowy. Może on bowiem donieść nadzorowi budowlanemu, że zauważył jakieś nieprawidłowości na budowie, na przykład istotne odstępstwa od projektu. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może zignorować takiego doniesienia i powinien przeprowadzić kontrolę, a w razie gdy zarzuty się potwierdzą – wszcząć odpowiednią procedurę legalizacyjną. A to również może oznaczać wstrzymanie budowy.
Kiedy sąsiad jest stroną w sprawie o wydanie warunków zabudowy?
W postępowaniu administracyjnym generalną zasadą jest, że stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu administracji ze względu na swój interes prawny czy obowiązek.
Zasada ta obowiązuje między innymi w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy lub o naruszenie stosunków wodnych. Z uwagi na to, że pojęcie interesu prawnego jest dość szeroko rozumiane, urzędy często, aby nie narazić się na ryzyko związane ze wznowieniem postępowania z powodu pominięcia strony, automatycznie uznają za strony postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy wszystkich właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości graniczących z terenem inwestycji.
Ma to uzasadnienie wtedy, gdy dany obiekt jest planowany w niewielkiej odległości do granicy lub z uwagi na swoje cechy i przeznaczenie może oddziaływać na tereny sąsiednie. Na przykład, gdy będzie to warsztat samochodowy lub inny zakład usługowy mogący powodować uciążliwości dla otoczenia albo obiekt o wysokości mogącej skutkować zacienianiem; może to być również projekt, w którym przewidziano podniesienie poziomu gruntu w stosunku do stanu istniejącego, co może spowodować, że sąsiednie działki niżej położone mogą być zalewane wodami opadowymi.
Niezasadne jest natomiast włączanie do postępowania wszystkich sąsiadów w wypadku ustalania warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego sytuowanego z dala od granic nieruchomości.
Kiedy sąsiad jest stroną w sprawie pozowlenia na budowę?
Tu sytuacja wygląda inaczej. W art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane zawarto szczególny przepis, który w sposób odmienny określa strony postępowania.
Są nimi inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Jest to strefa wyznaczona w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Chodzi tu nie tylko o przepisy techniczno-budowlane, ale i o normy zawarte w innych ustawach i aktach wykonawczych do nich (na przykład Prawie ochrony środowiska, Prawie ochrony przyrody, Prawie wodnym, ustawie o drogach publicznych).
W obszarze oddziaływania mogą znajdować się nieruchomości, które nie graniczą bezpośrednio z terenem inwestycji.
