Spis treści
- Uprawnienia do sporządzenia projektu budowlanego
- Kompletność projektu budowlanego
- Zgodność projektu z aktami planistycznymi
- (Nie)zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi
Projekt budowlany jest obligatoryjnym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę, a zatem jest także podstawowym dowodem ocenianym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w toku postępowania o udzielenie tego pozwolenia. Jest również konieczny, gdy dom jest budowany na podstawie zgłoszenia, czyli uproszczonej procedury.
Choć projekt jest przygotowywany przez projektanta, który musi mieć stosowne uprawnienia, a co za tym idzie - określoną wiedzę i umiejętności, to jednak błędy się zdarzają. Ich konsekwencje (przedłużające się postępowanie, dodatkowe wizyty w urzędzie, konieczność odpowiedzi na kolejne wezwania) ponosi inwestor.
Wyznacza je przede wszystkim art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę urzędnicy sprawdzają, czy:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany są zgodne z: ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego), wymaganiami ochrony środowiska (w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach) oraz ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
- projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
- projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany są kompletne, w tym czy dołączono do nich kopię zaświadczeń o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego dotyczących projektanta i projektanta sprawdzającego;
- dołączono do projektu wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia;
- projektant i ewentualny projektant sprawdzający mają odpowiednie uprawnienia budowlane i są członkami właściwej izby samorządu zawodowego.
Na podstawie powyższego przepisu można podkreślić dwie najistotniejsze kwestie:
- tylko projekt zagospodarowania działki lub terenu podlega kontroli organu w pełnym zakresie, czyli również pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
- kontrola projektu architektoniczno-budowlanego, poza sprawdzeniem wymogów dotyczących jego kompletności oraz sporządzenia go przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami, ograniczona została do kryteriów określonych wyżej w punkcie pierwszym (zgodność z przepisami miejscowymi). W toku postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę nie jest więc badana zgodność tej części projektu budowlanego z przepisami techniczno-budowlanymi.
Uprawnienia do sporządzenia projektu budowlanego
W starostwie powiatowym (urzędzie miasta na prawach powiatu) jedną z pierwszych czynności, których dokona pracownik prowadzący sprawę pozwolenia na budowę, będzie sprawdzenie, czy autorzy projektu budowlanego mają wymagane uprawnienia.
Dlatego też wszyscy projektanci biorący udział w opracowaniu projektu budowlanego muszą do niego (w istocie do każdej jego części) dołączyć:
- kopie decyzji nadających im uprawnienia budowlane w określonej specjalności - potwierdzone za zgodność z oryginałem oraz
- zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego - aktualne na dzień sporządzenia projektu (ewentualnie jego zmiany lub korekty), a nie na przykład na dzień złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Wyjaśnić trzeba, że wskazany obowiązek dotyczy tylko uprawnień i osób niewpisanych do Centralnego Rejestru Osób Posiadających Uprawnienia Budowlane (e-CRUB). W stosunku do osób lub uprawnień budowlanych wpisanych do tego rejestru omawianego sprawdzenia dokonuje się na podstawie danych zawartych w elektronicznym systemie e-CRUB, który jest prowadzony przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego w formie wyszukiwarki (na stronie internetowej www.e-crub.gunb.gov.pl). W rejestrze tym można sprawdzić numer, dziedzinę, specjalność i zakres uprawnień budowlanych każdej wpisanej osoby.
Dodatkowo tak zwany projektant główny do projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego dołącza oświadczenie o sporządzeniu tych projektów zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
- Czytaj też: Przekroczenie granicy działki przez budynek to spory kłopot. Co grozi za naruszenie granicy działki?
Kompletność projektu budowlanego
Projekt budowlany może być sporządzony w postaci papierowej (wtedy do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć jego trzy egzemplarze) albo elektronicznej.
Trzeba pamiętać, że choć projekt budowlany składa się z projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego, to zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę nie podlega projekt techniczny (nie dołącza się go do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę i nie ma on wpływu na prowadzone w tej sprawie postępowanie).
Zgodnie z art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego projekt budowlany dołączony do wniosku o pozwolenie na budowę musi zawierać (oprócz wskazanych wcześniej dokumentów dotyczących projektantów):
- projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych (w tym sieci uzbrojenia terenu) oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni - ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Ponadto w tej części projektu zamieszcza się informację o obszarze oddziaływania obiektu;
- projekt architektoniczno-budowlany obejmujący: układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych (w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych), charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych, opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego, projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie (w tym środowisko), charakterystykę ekologiczną, informację o wyposażeniu technicznym budynku (w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej), opis dostępności dla osób niepełnosprawnych (w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego), informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych (w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych), postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, (jeżeli takie zostało wydane);
- w zależności od potrzeb - oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych (w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej);
- opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw (lub ich kopie).
Ponadto trzeba pamiętać o przepisach Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które rozwijają i doprecyzowują regulacje Prawa budowlanego dotyczące elementów i treści obu omawianych projektów. Zgodnie z rozporządzeniem projekty te składają się między innymi z części opisowych i rysunkowych o określonych wymaganiach, powinny być sporządzone w czytelnej technice graficznej. Projekt budowlany w postaci papierowej powinien mieć format A4 i być podpisany własnoręcznie przez osoby biorące udział w jego opracowaniu lub sprawdzeniu. Z kolei projekt budowlany w postaci elektronicznej zapisuje się w plikach komputerowych w formacie PDF, które powinny być podpisane przez projektantów i sprawdzających podpisem elektronicznym, podpisem osobistym albo podpisem zaufanym. Aktualną treść tego rozporządzenia można przejrzeć bezpłatnie w Internetowym Systemie Aktów Prawnych Sejmu RP (www.isap.sejm.gov.pl).
Uwagi wymaga też to, że zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru projektowanego obiektu, a także do stopnia skomplikowania robót budowlanych. Nie zawsze zatem wszystkie elementy wymienione we wskazanych wyżej przepisach będą wymagane.
- Przeczytaj również: Pozwolenie na budowę domu - nowe przepisy. Ile się czeka, ile kosztuje i jak długo jest ważne
Brak któregoś z wymaganych przepisami elementów przedłożonego w starostwie powiatowym (urzędzie miasta na prawach powiatu) projektu budowlanego dla danego zamierzenia budowlanego będzie od razu powodował wezwanie do uzupełnienia projektu budowlanego (w drodze postanowienia, na które nie służy zażalenie), a tym samym będzie przedłużał postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę. Pamiętać trzeba, że na takie wezwanie należy każdorazowo odpowiedzieć - w przypadku bowiem jego niewykonania, w wyznaczonym terminie, właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej wyda decyzję o odmowie udzielenia inwestorowi pozwolenia na budowę.
Inwestorowi często trudno jest samodzielnie ocenić, czy projekt budowlany jest kompletny, czy dołączono do niego wszystkie wymagane przepisami dokumenty. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by w tym zakresie skonsultował się ze swoim projektantem, który powinien wyjaśnić wszystkie pojawiające się wątpliwości.
Zgodność projektu z aktami planistycznymi
Jak wynika z przywołanego na wstępie art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, organ administracji architektoniczno-budowlanej w toku prowadzonego postępowania musi ocenić, czy inwestycja objęta wnioskiem o pozwolenie na budowę jest zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub, w razie jakiego braku, ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Co ważne, powyższy obowiązek sprawdzenia dotyczy wszystkich postanowień planu oraz decyzji o warunkach zabudowy.
W konsekwencji należy dokładnie zapoznać się nie tylko z częścią szczegółową planu miejscowego dotyczącą działki budowlanej, na której będzie realizowana inwestycja, ale też z częścią ogólną. Nie można przy tym również zapomnieć o dokładnej analizie części rysunkowej planu (gdzie znajdziemy na przykład informacje o wyznaczonych liniach zabudowy, ewentualnych wydzieleniach wewnętrznych czy granicach obszarów o różnym przeznaczeniu). Podobnie jest z decyzją o warunkach zabudowy, przy czym jeżeli po wydaniu tej decyzji będziemy mieć wątpliwości co do jej treści, to możemy wystąpić do urzędu o ich wyjaśnienie (na podstawie art. 113 § 2 k.p.a.).
(Nie)zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi
Bez wątpienia najwięcej błędów pojawia się w projekcie zagospodarowania działki lub terenu (na jego rysunku). Ewentualne stwierdzenie naruszeń w tym zakresie może spowodować duży problem dla inwestora – w ostateczności konieczne może być bowiem nawet przeprojektowanie całej inwestycji.
Do najczęściej naruszanych przepisów należą następujące „odległościowe” regulacje Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:
- budynek na działce budowlanej (z zastrzeżeniem innych przepisów samego rozporządzenia i przepisów odrębnych) należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy) albo 3 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy), przy czym każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę. Zachowanie odległości nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem;
- odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni (z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych). Zachowanie odległości nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem;
- odległość stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym oraz w budynku zamieszkania zbiorowego (z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska) nie może być mniejsza niż: 7 m - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie, 10 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie, 20 m - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;
- jedynie stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, w liczbie nie większej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych określonej zgodnie z wymaganiami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy, mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków (miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania);
- stanowiska postojowe dla samochodów osobowych powinny mieć wymiary wynoszące co najmniej 2,5 m szerokości i 5 m długości, przy czym w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne szerokość stanowiska powinna wynosić co najmniej 3,6 m;
- stanowiska postojowe dla samochodów osobowych (w tym również zadaszone) oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż: 3 m - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie, 6 m - gdy stanowisk postojowych jest od 11 do 60 włącznie, 16 m - kiedy stanowisk jest więcej niż 60. Zachowanie odległości nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową;
- odległość miejsc do gromadzenia odpadów stałych (takich jak zadaszone osłony lub pomieszczenia ze ścianami pełnymi bądź ażurowymi, utwardzone place do ustawiania kontenerów z zamykanymi otworami wrzutowymi, utwardzone place z nadziemnymi otworami wrzutowymi i podziemnymi lub częściowo podziemnymi kontenerami) powinna wynosić co najmniej: 10 m - od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi (nie dotyczy zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej), 3 m - od granicy działki budowlanej (też nie dotyczy zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej), 10 m - od placu zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych.
Przed złożeniem projektu budowlanego w starostwie powiatowym (urzędzie miasta na prawach powiatu) warto zatem wziąć linijkę lub skalówkę i sprawdzić, czy zostały zachowane wszystkie powyższe odległości. Należy przy tym pamiętać, że określone w rozporządzeniu odległości budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej mierzy się w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia.
- W projekcie budowlanym uwzględniono kąt nachylenia połaci dachowych wynikający z ustaleń szczegółowych planu dla terenu inwestycji, jednak pominięto zapisy ogólne planu, gdzie wskazano dopuszczalny kolor pokrycia dachowego.
- Teren działki inwestora w planie został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z kolei wniosek o pozwolenie na budowę obejmuje budowę budynku z dwoma mieszkaniami i sklepem w parterze – taki budynek nie mieści się w definicji budynku określonej w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego (pod pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku).
- Karta danego terenu określa dopuszczalny procent terenu przeznaczony pod zabudowę – nie dostrzeżono, że w zapisach ogólnych planu jednoznacznie wskazano, jakich elementów budynków nie wlicza się do powierzchni zabudowy.
- Inwestor planuje wybudować garaż na swojej działce – choć teren w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową oraz zabudowę towarzyszącą, to w planie jest zastrzeżenie, że budynki gospodarcze i garaże mogą powstać tylko na działce, na której istnieje już budynek mieszkalny.
- Nieuwzględnienie wymaganej powierzchni biologicznie czynnej.
- Nieuwzględnienie wymaganej liczby stanowisk postojowych.
- Naruszenie nieprzekraczalnej linii zabudowy.
- Pomiar wysokości budynku nie w oparciu o wytyczne zawarte w planie, lecz w oparciu o § 6 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (przepis ten służy z kolei przede wszystkim odpowiedniemu przyporządkowaniu budynku do wymagań rozporządzenia).
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2024 r., poz. 725 ze zm.);Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2022 r., poz. 1225 ze zm.);Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (DzU z 2022 r., poz. 1679 ze zm.);Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (DzU z 2024 r., poz. 572).
- Przejdź do galerii: Wzorowa przebudowa starego domu z cegły
