Dom 35m2: czy wymaga pozwolenia na budowę? Minidom

2019-12-11 14:58 Agnieszka Witulska
dom rekreacyjny o pow. do 35 m2
Autor: Mariusz Bykowski Przed zgłoszeniem budowy domu rekreacyjnego o pow. do 35 m2 powinniśmy się zatem do-wiedzieć w starostwie (urzędzie miasta), czy wymagane jest załączenie do zgłoszenia decyzji o warunkach zabudowy

Domy do 35m2 są często reklamowane nie tylko jako niewymagające pozwolenia, ale też jako świetna alternatywa dla znacznie droższych mieszkań w mieście. To nie zawsze jest prawda.

Według Prawa budowlanego z pozwolenia na budowę są zwolnione wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35m2. Dodatkowym warunkiem zwolnienia jest, żeby liczba tych obiektów na działce nie przekraczała jednego na każde 500 m2 powierzchni działki (art. 29 ust. 1 pkt 2a). Takie samo zwolnienie dotyczy wolno stojących parterowych budynków gospodarczych i garaży (zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2). Powyższe budynki można wybudować na podstawie zwykłego zgłoszenia, czyli bez projektu budowlanego.

Dom 35m2: gdzie go można wybudować

Nie na każdej działce można postawić dom rekreacyjny. Musimy więc najpierw sprawdzić, czy działka, na której chcemy wybudować na podstawie zgłoszenia dom o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2, leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania.

Jeśli jest plan miejscowy sprawdzamy ustalenia tego planu: najpierw przeznaczenie terenu, a potem wymagania wobec planowanej na nim zabudowy. Zgłoszone roboty budowlane nie mogą być sprzeczne z przepisami planu miejscowego, a dom rekreacyjny 35m2 to nie to samo co dom mieszkalny. 

Gdy planu miejscowego nie ma - w takiej sytuacji może być wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego „może być”, a nie „jest” albo „nie jest” wymagane? Ponieważ przepisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 50 i 59) są w tym zakresie niejednoznaczne i bywają różnie interpretowane w poszczególnych urzędach.

Dom 35m2: jak zgłosić

Możemy skorzystać ze wzoru zgłoszenia dostępnego w starostwie (urzędzie miasta na prawach powiatu) albo sporządzić je samodzielnie. W zgłoszeniu budowy domu do 35m2 należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Ważne, żeby określić planowaną inwestycję jako dom rekreacji indywidualnej. Jeśli użyjemy określenia budynek mieszkalny jednorodzinny, otrzymamy decyzję o sprzeciwie, bo takie domy – bez względu na wielkość - można budować na podstawie pozwolenia albo tak zwanego zgłoszenia z projektem budowlanym.

Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości (na formularzu urzędowym) oraz szkice lub rysunki domku do 35 m2. Chodzi o przedstawienie jego rzutu i poszczególnych elewacji wraz z wymiarami oraz usytuowania względem granic działki (to najlepiej pokazać na kopii mapy zasadniczej). W niektórych wypadkach konieczne będzie załączenie do zgłoszenia dodatkowych dokumentów, np. decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub warunków zabudowy. Jeśli urzędnik uzna, że brakuje jakichś dokumentów, inwestor otrzyma postanowienie zobowiązujące go do uzupełnienia zgłoszenia w określonym terminie, a w przypadku nieuzupełnienia zostanie wniesiony sprzeciw. Powodem sprzeciwu budowy domu do 35 m2 może być też obawa o niekorzystny wpływ inwestycji na stan środowiska (zwłaszcza gdy chodzi o tereny chronione przyrodniczo).

Warto wiedzieć

Czy ocieplenie może zwiększyć dopuszczalną powierzchnię budynku (35m2)

Wiele osób pyta, czy można bez żadnych formalności ocieplić istniejący dom letniskowy o pow. zabudowy do 35m2 (wybudowany na zwykłe zgłoszenie) w taki sposób, że po dołożeniu warstwy ocieplającej powierzchnia ta przekroczy limit. Czy w takiej sytuacji nadzór budowlany ma prawo zarzucić samowolę budowlaną? Odpowiedź na te pytania nie jest oczywista, bo mamy zbyt mało przepisów, które regulują tego rodzaju kwestię. Kluczowy może tu być czas, jaki upłynął od powstania budynku do dnia jego docieplenia. Jeżeli budynek do 35m2 został wybudowany na podstawie przyjętego zgłoszenia, a dopiero po dłuższym czasie został docieplony, to nie można się tutaj dopatrywać samowoli budowlanej. W momencie jego powstania był zgodny ze zgłoszeniem. Skoro ustawodawca nie wymaga żadnych formalności przy docieplaniu budynków o wysokości do 12 m, to nie powinno mieć znaczenia, że zwiększyła się powierzchnia zabudowy budynku ponad wartość umożliwiającą przyjęcie zgłoszenia. Jeśli jednak budynek powstał na podstawie zgłoszenia i wkrótce po tym wykonano docieplenie, w wyniku którego zwiększyła się powierzchnia budynku ponad dozwoloną wartość (do 35m2), to należałoby przyjąć, że inwestor celowo zmierzał do ominięcia prawa poprzez niewykazanie planowanego docieplenia budynku. W takiej sytuacji można by uznać, że powstał budynek sprzeczny z przyjętym zgłoszeniem (budowa i docieplenie byłyby traktowane jako jedna inwestycja). Powyższe stanowisko wynika z wykładni przepisów, ale nie można obiecać, że każdy powiatowy nadzór budowlany będzie miał takie samo zdanie.

Martyna Sługocka

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE