Domek letniskowy - przepisy o budowie domku rekreacyjnego na działce 2019

2019-04-17 14:33 Klaudia Łapińska - radca prawny
dom letniskowy
Autor: archiwum muratordom

Budowa domku letniskowego jest mniej wymagająca niż domu całorocznego. Pokoje w domku letniskowym mogą mieć wysokość zaledwie 2,2 m, a działka, na której domek będzie zbudowany, nie musi być w pełni uzbrojona. Nie oznacza to jednak, że dom na lato zbudujesz na każdym terenie. Sprawdź, co na ten temat mówią przepisy.

Domek letniskowy dla części społeczeństwa jest odskocznią od życia codziennego. Małym rajem na ziemi, z dala od zgiełku, hałasu, zatłoczonych ulic. Wśród otaczającej zieleni możemy cieszyć się chwilą odpoczynku. Zanim jednak do tego dojdzie, przybliżę wszelkie formalności i procedury, jakie należy przejść, aby zgodnie z prawem wybudować domek letniskowy.

WIDEO. Projekty domów letniskowych

Definicja domku letniskowego

W przepisach nie znajdziemy prawnej definicji domku letniskowego, jednak z uwagi na jego przeznaczenie tj. wykorzystywanie do celów mieszkalnych sezonowo, a nie całorocznie, należy potraktować go jako budynek rekreacji indywidualnej (czyli przeznaczony do okresowego wypoczynku, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Budynek, który przystosowany jest do całorocznego użytkowania, przez ustawodawcę określony jest jako budynek mieszkalny. Należy więc pamiętać o odróżnianiu tych dwóch pojęć. Jest to o tyle istotne, gdyż przy budowie budynku mieszkalnego obowiązuje nas więcej formalności oraz wymagań wynikających z przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych. Przy budowie zaś domku przeznaczonego do okresowego wypoczynku ustawodawca nie jest tak rygorystyczny.

Sprawdź też:

Drewnolandia
Autor: Drewnolandia Domek Andrzej (15 m2) - parterowa konstrukcja z dużym tarasem, idealna na działkę ROD oraz inne posesje o małej przestrzeni Link: Drewnolandia.pl

Domek letniskowy - czy i kiedy konieczne pozwolenie na budowę

Co do zasady, w myśl obowiązujących przepisów (art. 29 ust. 1 pkt 2a Prawa budowlanego) na budowę domku letniskowego nie jest wymagane wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na budowę. Jednak budowa bez pozwolenia możliwa jest pod warunkiem spełnienia kilku przesłanek:

  • po pierwsze nasz planowany domek letniskowy, czyli budynek rekreacji indywidualnej, musi być budynkiem wolno stojącym oraz parterowym;
  • po drugie, jego powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 35 m2;
  • trzecia przesłanka wskazuje, iż liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

W przepisach nie ma definicji wolno stojący ani parterowy. Aby nie było zatem niejasności, należy posiłkować się orzeczeniami sądów administracyjnych:

  • „Przez pojęcie „wolno stojący"” rozumieć należy samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, fizyczne oddzielenie od innych obiektów budowlanych. Budynek wolno stojący to zatem budynek, który nie jest połączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystuje w swej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2014 r., sygn. akt II SA/Gl 1420/13);
  • „Parterowy budynek gospodarczy z art. 29 ust. 1 pkt 2 p.b. musi mieć tylko parter. Jeżeli wybudowany na działce obiekt budowlany, oprócz parteru ma również poddasze użytkowe, jest więc dwukondygnacyjny. Brak jest wprawdzie w przepisach p.b. definicji „budynku parterowego"”, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2, jednakże utrwalone w języku polskim oraz w budownictwie potoczne rozumienie słowa „parter"” tłumaczyć trzeba jako pierwszą kondygnację nadziemną, stanowiącą poziom, na którym znajduje się główne wejście do budynku. Natomiast ostatnie piętro położone bezpośrednio pod dachem spadzistym jest określane jako poddasze.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 18 sierpnia 2015 r., sygn. akt II SA/Bd 1336/14)

Sprawdź też:

W tym miejscu zwracam uwagę, iż aby przesłanka domku parterowego była spełniona, obiekt taki powinien mieć jedną kondygnację. Kondygnacja jest to pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku. Za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia bądź inne pomieszczenia techniczne. Jeśli domek będzie miał poddasze nieużytkowe, będzie obiektem parterowym.

W domku może się natomiast znaleźć antresola, czyli górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona

Jeśli parametry domu nie spełniają wskazanych wyżej wymagań (na przykład jest większy niż 35 m2), konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Domek letniskowy - jak zgłosić budowę domu letniskowego

Jeśli nasz planowany domek spełnia powyższe wymagania, wystarczy jedynie dokonanie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej (zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego):

  • organem administracji architektoniczno–budowlanej w sprawie zgłoszenia budowy jest starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu;
  • zgłoszenia dokonuje się na odpowiednim formularzu, który otrzymamy w urzędzie bądź ze strony internetowej starostwa powiatowego (urzędu miasta);
  • w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia;
  • do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma obowiązującego planu miejscowego) oraz - w zależności od potrzeb - odpowiednie szkice lub rysunki dotyczące planowanej inwestycji. Nie jest konieczne, aby zostały one przygotowane przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Przy instytucji zgłoszenia nie jest wymagany projekt budowlany domku.
Drewnolandia
Autor: Drewnolandia Domek Igor (25 m2) zaprojektowano z myślą o tych, którzy cenią sobie komfort i przestrzeń. Posiada duży, otwarty taras, balkon, otwarta przestrzeń na parterze i dwie sypialnie na poddaszu. Link: Drewnolandia.pl
Pamiętaj o zgłoszeniu!  

Równie ważne co jakość i cena domku letniskowego, jest dopełnienie wszystkich formalności związanych z jego realizacją. Choć cała procedura zgłoszenia budowy w Starostwie Powiatowym leży po stronie inwestora, warto postawić na producenta, zdolnego do współpracy również w tym zakresie. O ile oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane czy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pobrać z Urzędu może wyłącznie inwestor, do poprawnego dokonania zgłoszenia potrzebne będą również szkice oraz rysunki samego budynku – rzut przyziemia, przekrój pionowy, wizualizacja elewacji. Wprawdzie szkice tego rodzaju może wykonać również osoba bez odpowiednich uprawnień, zdecydowanie wygodniej i bardziej profesjonalnie jest jednak pozostawić tę kwestię samemu producentowi. Jest to o tyle ważne, że złożenie wniosku bez kompletu wymaganych załączników może wydłużyć czas trwania całej procedury. Z kolei w przypadku przedstawienia od razu wszystkich niezbędnych dokumentów, można skorzystać z uproszczenia w prawie budowlanym, dzięki któremu Urząd może wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienie sprzeciwu przed upływem ustawowego terminu 21 dni. W takim wypadku do procesu budowy można przystępować właściwie natychmiast po otrzymaniu zaświadczenia. Firma Drewnolandia.pl oferuje w standardzie komplet niezbędnych rysunków zarówno samego domku jak i fundamentu, z możliwością naniesienia na nie indywidualnych zmian, a także poradnik z praktycznymi wskazówkami na temat poprawnego złożenia wniosku.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy

Wszelkie uregulowania dotyczące przeznaczenia terenu, jego zagospodarowania i zabudowy muszą znajdować się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez gminę. Plan składa się z dwóch części: opisowej i graficznej w postaci mapy terenu. To miejscowy plan kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W nim określone jest, co właściciel nieruchomości może wybudować na swojej działce. W miejscowym planie zawarte są informacje co do dopuszczalnej liczby obiektów na działce, ich wielkości, rodzaju zabudowy, wysokości budynku, szerokości elewacji, linii zabudowy itp.

Przeczytaj też:

Jeśli więc planujemy zakup działki pod budowę domu czy domku letniskowego, należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy dla danego terenu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie są jego uwarunkowania. Może się bowiem okazać, iż inwestor będzie chciał wybudować piętrowy domek letniskowy o powierzchni przekraczającej 50 m2, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na danych terenach będzie dopuszczał jedynie zabudowę parterową. Z uwarunkowań zawartych w miejscowym planie może wynikać również całkowity zakaz zabudowy określonego terenu, spowodowany np. szczególnymi uwarunkowaniami ochrony środowiska.

Zobacz polecane przez nas produkty:

W Polsce bardzo wiele terenów nie jest objętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z tego, iż część gmin nie uchwaliła tego aktu prawa miejscowego. W takim przypadku trzeba wystąpić do właściwego organu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Takim organem jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Może się okazać, że dana działka nie spełnia wymagań określonych przepisami prawa i nie będzie można na niej nic wybudować.

Z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy może wystąpić każda zainteresowana osoba, nie musi to być właściciel działki.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie rodzi praw do terenu, nie narusza interesów osób trzecich, może być wydana kilku osobom zainteresowanym.

Może się zdarzyć również, że sprzedający działkę już dysponuje taką decyzją i decydując się na kupno, można będzie przenieść tę decyzję na siebie. Przeniesienia decyzji dokonuje organ, który decyzję wydał, na wniosek osoby zainteresowanej i za zgodą dotychczasowego adresata decyzji. Jedynym wymogiem jest przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji przez osobę, na rzecz której decyzja ma być przeniesiona.

Co ważne – decyzja o warunkach zabudowy jest z zasady ważna bezterminowo, ale organ, który ją wydał, stwierdzi jej wygaśnięcie w sytuacji, gdy dla terenu objętego warunkami decyzji zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż te zawarte w decyzji.

Przeczytaj także:

Na tym etapie warto też sprawdzić, czy i jakie inwestycje są planowane w najbliższym otoczeniu. Może się bowiem okazać, że my szukamy ciszy i spokoju, a obok za kilka lat ma powstać centrum handlowe lub droga szybkiego ruchu. Jeżeli jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, takie informacje powinny być w nim zawarte. Jeśli obok naszej działki przechodzi granica z inną gminą, warto także zapoznać się z planowanymi inwestycjami na terenie sąsiedniej gminy. Jeśli miejscowego planu nie ma, takich informacji należy poszukać chociażby na portalach internetowych, np. na oficjalnej stronie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Jaka działka pod domek letniskowy? Czy postawimy dom letniskowy na działce rolnej?

W polskim prawie nie występuje pojęcie działki rekreacyjnej. Podobnie jak w przypadku domku letniskowego należy więc przyjąć, iż taką działką będzie właśnie teren, na którym dopuszczalna jest jedynie zabudowa rekreacyjna – tj. budowa obiektów rekreacji indywidualnej, służących do okresowego wypoczynku.

O tym, do jakiego rodzaju należy zakwalifikować konkretną działkę, dowiemy się z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan dopuszcza zabudowę rekreacyjną, z budową domku letniskowego nie będzie problemu. Jeżeli ustalenia planu przewidują budownictwo mieszkaniowe, to również będziemy mogli zbudować domek letniskowy, jednak w tym przypadku będzie on musiał spełniać wymagania techniczne i prawne, jakie określone są dla domów mieszkalnych całorocznych. Gdy w planie wskazany jest zakaz zabudowy określonego terenu, sytuacja również jest jasna. Wiele osób zapewne zdaje pytanie, a co z działkami rolnymi? Czy na działce rolnej można zbudować domek służący do okresowego wypoczynku.

Działki rolne w porównaniu z działkami budowlanymi są znacznie tańsze. Dodatkowo zwykle położone w otoczeniu lasów i łąk wydają się idealnym miejscem na wybudowanie na nich domku letniskowego. O tym, czy działka jest działką rolną dowiemy się z ewidencji gruntów.

Przeczytaj też:

Przede wszystkim zgodnie z przepisami Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego obowiązującymi od 30 kwietnia 2016 r., aby nabyć działkę rolną o powierzchni przekraczającej 30 arów, trzeba być rolnikiem. Jeśli powierzchnia działki jest mniejsza, nie ma żadnych ograniczeń po stronie nabywców. Przepisy jednak nie przewidują zakazu nabywania przez jednego inwestora kilku, czy kilkunastu działek o powierzchni mniejszej niż 30 arów. Działki mogą być usytuowane obok siebie.

W odniesieniu do działek rolnych również kluczowe będą uwarunkowania zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę zagrodową, to teoretycznie budowa domku letniskowego na takiej działce wydaje się możliwa.

Pojęcie zabudowy zagrodowej znajdujemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Należy przez nie rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jak można łatwo zauważyć, definicja ta nie jest  dokładna.

Przede wszystkim definicja ta nie precyzuje, o jakie dokładnie budynki mieszkalne chodzi. W przepisie nie jest wskazane, czy przy budowie budynków mieszkalnych na działce siedliskowej są ograniczenia np. jeśli chodzi o wielkość budynku. Nie ma jasnego stwierdzenia, kto może takie budynki wznieść. Pewne jest, że budynki mające powstać na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe powinny być związane z pracą rolników. Oczywiście w zależności od rodzaju, formy czy kierunku działalności rolnika - czy będzie to uprawa roślin, czy hodowla zwierząt, czy też inna działalność wytwórcza w rolnictwie - budynki te mogą być zróżnicowane, jednak w każdym przypadku muszą wiązać się z ułatwieniem wykonywania przez rolnika pracy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w Wyroku z dnia 5 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/GI 919/15 uznał iż:

„W obowiązującym systemie prawnym nie zamieszczono legalnych definicji ani zabudowy zagrodowej ani działki siedliskowej. Za definicję legalną pojęcia zabudowa zagrodowa nie może być uznane wyjaśnienie zawarte w § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Nie ma bowiem żadnych podstaw, aby dla tej definicji zamieszczonej w rozporządzeniu przyjąć bezwzględny zakres zastosowania. Skoro w u.p.z.p. nie zdefiniowano zabudowy zagrodowej, to należy to pojęcie rozumieć tak, jak jest ono rozumiane w języku powszechnym, czyli jako zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.”

Powyższe nie oznacza, że na takiej działce nie jest możliwe wybudowanie domu mieszkalnego czy domku letniskowego. Znacznie łatwiej jednak byłoby wybudować dom mieszkalny osobie, która jest związana z rolnictwem, niż osobie, która rolnikiem nie jest.

Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dany grunt jest przeznaczony pod produkcję rolną, np. uprawy, to jedynym sposobem na budowę obiektu na tym terenie jest zmiana przeznaczenia gruntu, której dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to jednak procedura długotrwała i czasochłonna, nie zawsze zakończy się w sposób zadowalający potencjalnego inwestora. W niektórych przypadkach zmiana taka wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wniosek o zmianę miejscowego planu składa się do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). Zauważyć należy, iż przepisy prawa nie określają terminu, w jakim wniosek ten powinien być rozpatrzony, co powoduje, że w praktyce trwa to bardzo długo.

Jeżeli na danym terenie miejscowy plan nie został uchwalony, to w przypadku działki rolnej również konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 starej, już nieaktualnej Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wyżej wskazanego pkt 1. nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Jest to o tyle istotne, że w przypadku gdy działka objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia powyższych przesłanek, decyzja taka nie zostanie wydana, czego konsekwencją będzie brak możliwości zabudowy przedmiotowej działki.

Należy również zwrócić uwagę na w/w pkt. 4, który warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od braku wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zgoda taka nie jest wymagana co do gruntów, które w ewidencji oznaczone są jako nieużytki lub grunty o niższej przydatności produkcyjnej, są to grunty klas IV-VI. Jeśli chodzi o grunty rolne klas I-III, to zasadą jest, że zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów jest wymagana. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych zwalnia jednak z konieczności uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi w przypadku, gdy grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

  1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
  2. położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
  3. położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
  4. ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Jak widzimy, budowa domku letniskowego lub całorocznego na działce rolnej będzie trudna, lecz nie niemożliwa.

Drewnolandia
Autor: Drewnolandia Domek Amadeusz I (20 m2) to uniwersalne rozwiązanie na każdą kieszeń. Duży taras, jeszcze większe pomieszczenie główne i antresola - to recepta na udany weekend za miastem. Link: Drewnolandia.pl

Warunki techniczne, jakie musi spełniać domek letniskowy

W porównaniu z planowaną inwestycją w postaci budowy domu mieszkalnego całorocznego budowa domku letniskowego jest znacznie łatwiejsza, gdyż przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie są tak restrykcyjne w stosunku do domków letniskowych, jak w przypadku domów całorocznych. Jest kilka znaczących różnic; zwrócę uwagę na niektóre z nich, w mojej ocenie te najbardziej istotne. I tak jeśli chodzi o budowę domku letniskowego ustawodawca przedstawia, iż:

  1. działka, na której ma być usytuowany budynek rekreacji indywidualnej, nie musi być działką uzbrojoną (sieć wodociągowa, kanalizacyjna, ciepłownicza, elektroenergetyczna), chyba że inaczej określono w decyzji o warunkach zabudowy;
  2. nieruchomość nie musi posiadać własnego ujęcia wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi, pod warunkiem możliwości czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki;
  3. nie ma wymogu doprowadzenia cieplej wody do umywalek;
  4. dojście do budynku nie musi mieć zapewnionego oświetlenia elektrycznego;
  5. minimalna wysokość pomieszczeń w domku letniskowym to 2,2 m;
  6. odległość od okien i drzwi, kontenerów oraz pojemników na odpady stałe powinna wynosić co najmniej 3 metry, a od granicy działki co najmniej 2 metry;
  7. położenie drzwi wejściowych do budynku oraz kształt i wymiary pomieszczeń wejściowych nie muszą być przystosowane dla osób niepełnosprawnych;
  8. brak ograniczeń co do ilości stopni schodów w jednym biegu;
  9. w instalacjach wentylacji i klimatyzacji można łączyć ze sobą przewody z pomieszczeń o różnych wymaganiach użytkowych i sanitarno-zdrowotnych;
  10. odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m3 powinna wynosić co najmniej: 5 m od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, 2 m od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego.

W tym miejscu nadmieniam, iż w przypadku budynku rekreacji indywidualnej musi być jednak zachowana odpowiednia odległość od granicy działki i tak jak w przypadku domów całorocznych powinna on wynosić:

  • 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
  • 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Drewnolandia
Autor: Drewnolandia Domek Wiktor IV (35 m2) - wszechstronny model do weekendowego wypoczynku dużych rodzin lub grup znajomych. Wiele różnych pomieszczeń i duża antresola w kompaktowej formie. Link: Drewnolandia.pl

Podatek od nieruchomości - czy trzeba płacić podatek od domku letniskowego?

Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych podatkiem od nieruchomości objęte są grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podstawę opodatkowania w przypadku gruntów stanowi ich powierzchnia, natomiast w przypadku budynków lub ich części - ich cała powierzchnia użytkowa. Wysokość stawek podatku uchwala rada gminy w drodze uchwały. Z zasady rada gminy ma dowolność co do określenia stawek, jednak stawki te nie mogą przekraczać maksymalnych wysokości określonych w w/w ustawie.

Rada gminy może różnicować wysokość stawek, biorąc pod uwagę poszczególne rodzaje przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystywania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. W gruncie rzeczy to charakter budynku decyduje o tym, jaką stawką podatkowa będzie on objęty. Znajduje to potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 12 października 2016 r., sygn. akt I SA/Gi 512/16: „Podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, nakładanym na podatnika nie z tytułu osiągania określonych przychodów a z tytułu samego posiadania gruntu, budynku czy też budowli. Określone w art. 5 ust. 1 u.p.o.l. stawki tego podatku, zostały zróżnicowanie w oparciu o kryteria przedmiotowe. O zastosowaniu danej stawki podatku, decyduje zatem wyłącznie charakter opodatkowanej nieruchomości, nie zaś przesłanki podmiotowe odnoszące się do osoby podatnika.”

Zobacz także:

Ustawodawca znacznie zróżnicował wysokość maksymalnych stawek podatku od nieruchomości w odniesieniu do budynków. Najniższe maksymalne stawki podatku przewidziane są dla budynków mieszkalnych i w roku 2019 wynoszą 0,79 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Znacznie wyższe są maksymalne stawki podatku w odniesieniu do budynków przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, i te wynoszą aż 23,47 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. W odniesieniu do pozostałych budynków maksymalna stawka podatku na rok 2019 ustalona jest na 7,90 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Jednak z uwagi na to, iż przepisy w/w nie określają wprost, jakie budynki należy traktować jako mieszkalne, ani też nie odsyłają w tym zakresie do uregulowań zawartych w innych aktach prawnych, organy określające podatek od danej nieruchomości w praktyce robią to w sposób dowolny. Zazwyczaj domek letniskowy zakwalifikowany jest do budynków pozostałych objętych wyższą stawką podatkową (7,90 zł za 1 m2 ).

Nie jest to do końca poprawne, gdyż osoba, która zamieszkuje domek letniskowy przez znaczną część roku, traktuje go jako budynek mieszkalny. Taki domek może też być odpowiednio przystosowany, jego przeznaczenie jest skierowane na pobyt ludzi, którzy faktycznie w nim mieszkają. Zatem, mimo to, że z dokumentacji budowlanej wynika, iż dany obiekt jest budynkiem rekreacji indywidualnej, to nie wyklucza to jego funkcji mieszkalnej. W związku z tym, iż problem odpowiedniego zakwalifikowania domków letniskowych w celu ustalenia dla nich właściwej stawki podatkowej trwa od kilku lat i nadal nie jest rozwiązany, orzecznictwo administracyjne jest szeroko rozwinięte w tym zakresie. Na dzień dzisiejszy ugruntował się pogląd, iż organy podatkowe, ustalając stawki podatku od nieruchomości, powinny każdą sprawę rozpatrzyć indywidualnie. Zbadać dokładnie jej okoliczności i dopiero po gruntownej analizie ustalić prawidłowa stawkę podatkową. Nie powinno dochodzić do sytuacji, że organ podatkowy, opierając się jedynie na danych zawartych w ewidencji gruntów, kwalifikuje dany obiekt jako budynek niemieszkalny.

„Fakt określenia budynku w danych ewidencji gruntów i budynków jako „dom letniskowy” nie przesądza, że budynek ten nie jest budynkiem mieszkalnym w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l. Dla ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości organy podatkowe powinny przede wszystkim ustalić podstawową funkcję użytkową budynku.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 kwietnia 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 1622/16)

„Samo wybudowanie budynku w oparciu o dokumentację techniczną (pozwolenie na budowę) jako budynku letniskowego nie przesądza, iż dla potrzeb analizowanych przepisów jest to budynek letniskowy. Ocenę taką determinuje faktycznie spełniana przez ten budynek funkcja użytkowa, tj. ustalenie, czy służy on zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkalnych.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 8 marca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 1367/16)

„Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. stawki podatku od nieruchomości w przypadku budynków są zróżnicowane - w zależności od funkcji opodatkowanego budynku. Funkcja budynku ma zatem wpływ na wysokość podatku. W ewidencji gruntów i budynków wskazywane są przeznaczenie budynku i jego funkcje użytkowe. Co do zasady dane z tej ewidencji mogą stanowić podstawę wymiaru podatku od nieruchomości. Nieprzeprowadzenie przez organ postępowania wyjaśniającego co do faktycznej funkcji budynku, który opisany został w ewidencji gruntów i budynków jako posiadający główną funkcję "dom letniskowy" doprowadza do niewyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 31 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 1262/16).

Przydatne akty prawne:

  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.)
  • Ustawa z dnia 27 marca 1997 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.)
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.)
  • Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1161)
  • Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1405 z późn. zm.)
  • Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1445 z późn. zm.)
  • Obwieszczenie Ministra Finansów z dnia 28 lipca 2016 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych w 2019 r. (M.P. z 2018 r. poz. 745)
  • Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.)
  • Ustawa o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2068 z późn. zm.)
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE
Albert Dellbruegge
|

Bardzo dobry artykuł!

Kominek
|

Rzeczowy wyczerpujący artykuł, bardzo przydatne informacje.

kris
|

witam potrzebuje osobe ktora pomoze mi oczywiscie odplatnie pomoc uzyskac pozwolenie na budowe domku letniskowego w obszarze chronionym Natura 2000. Wiecej informacji udziele juz konkretnej osobie co do polozenia dzialki obecnej zabudowy, PZGP

kris
|

witam poszukuje osoby ktora ma pojecie i obeznanie i pomoze w rozwiazaniu problemu oczywiscie odplatnie. Mianowicie mam nieruchomosc o powierzchni 1.7ha na ktorej stoi moj dom, budynek gospodarczy i stary dom z bala postawiony 150 lat temu. chcialbym postawic na pozostalej czesci dzialki domek letniskowy a problem jest w tym ze nie ma tu pozwolenia na budowe calosc dzialki jest rolna kiedys wolno sie bylo budowac teraz nie i drugi problem to NATURA2000. prosze o namiar na osobe ktora pomoze

kolo
|

Pytanie o prąd:

Teren oznaczony jako UT - tereny zabudowy letniskowej indywidualnej.

Czy
zgłaszając domek letniskowy do 35m2 bez projektu muszę zapewnić
zaopatrzenie w energię elektryczną? (w planie jest zapis: zaopatrzenie w
energię elektryczną: z sieci elektroenergetycznej)

Czy w tym przypadku MZPZ narzuca to pomimo, że jest to działka letniskowa?

Zealot
|

A jak sie ma sprawa odległości domków drewnainych letniskowych w mysl WT art 271. Czy zwiekszanie odległosći zgodnie z par 2 nie dotyczy letniskowej zabudowy?

Zealot
|

A jak się ma sprawa przepisów ppoz odnośnie odległości poszczególnych budynków drewnianych (czesto letniskowe są drewnaine) czy zwiększenie odległości o 50 i 1000% zgodnie z WT par.271 również ich nie dotyczy?

Jarosław Rogalski
|

jak zmieniasz dach to powinines zgłosić jako budowe musisz mieć plan itp

b j
|

ROD nie jest poza prawem budowlanym tylko po prostu jest out of control :) ale to pod warunkiem że zarząd jest pobłażliwy... A niestety zwykle ludzie z zarządu są bardzo ustepliwi..szczególnie jak chodzi o ich znajomych .
A w między czasie byłam w urzędzie i wiem że mogę legalnie zbudować altankę i nie ważne jak wysoko ona będzie (nie musi być do 5m przy dachu dwuspadowym jak w ROD). .z kolei na Facebook na fb Murator właśnie napisali artykuł m.in. o odległościach altan,wiat i budynków gospodarczych. Dobrze wiedzieć to co napisali chociaż szkoda że nie podali źródła swoich tekstów żeby wiedzieć gdzie tego w prawie budowlanym szukac.

marEk oczOplĄs
|

Czy w takim domku może być piwmica? Jeśli będzie miała mniej niż 2m to nie będzie kondygnacja.