Wynajem nieruchomości a stawka VAT
W podatku od towarów i usług - inaczej niż w podatkach dochodowych - najem jest zawsze uznawany za działalność gospodarczą, a ściślej za usługę świadczoną na rzecz najemcy. Jednak większość tych usług jest zwolniona od VAT.
Dlaczego najem podlega VAT
Wynika to wprost z definicji działalności gospodarczej przyjętej w art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od towarów i usług. Zalicza się do niej m.in. wykorzystywanie rzeczy (w tym nieruchomości) w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z tym każdy, kto wynajmuje lub wydzierżawia nieruchomości, staje się podatnikiem VAT. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy jest to tak zwany najem prywatny (np. opodatkowany ryczałtem), czy zarejestrowana działalność gospodarcza opodatkowana dochodowym podatkiem liniowym.
Podleganie VAT jest pojęciem obiektywnym i nie musi oznaczać obciążenia najmu tym podatkiem. Przepisy wskazują bowiem kilka zwolnień od VAT, które mają zastosowanie do umów najmu.
Kiedy podatnik VAT czynny, a kiedy podatnik VAT zwolniony
Podział na podatników czynnych i zwolnionych jest cechą charakterystyczną dla VAT i nie występuje w podatkach dochodowych.
Poza nielicznymi wyjątkami każdy, kto wykonuje czynności podlegające VAT, może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, które wynika z niskich obrotów. Obrotem jest w przypadku najmu kwota należnego czynszu określona w umowie powiększona o kwotę opłat dodatkowych pobieranych od najemcy (czyli opłat ponoszonych w związku z zużyciem przez niego mediów i usług zarządzania budynkiem przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową).
Przeczytaj też:
Jak rozliczać opłaty za zużycie mediów i VAT w najmie nieruchomości >>>
Jeżeli obroty łącznie nie przekroczą w roku 200 tys. zł, są zwolnione od podatku (oczywiście w proporcji do okresu wynajmowania, przykładowo kwota wolna dla osób, które rozpoczęły wynajmowanie od lipca, wynosi 100 tys. zł). Wynajmujący z takimi obrotami mają status podatnika VAT zwolnionego (art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT).
Przekroczenie kwoty 200 tys. zł w skali roku oznacza utratę powyższego zwolnienia, począwszy od tego miesiąca, w którym przekroczono tę kwotę. Trzeba wówczas dokonać zgłoszenia rejestracyjnego, czyli złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania formularz VAT-R. Należy to zrobić przed dniem utraty zwolnienia, to znaczy przed dniem przekroczenia 200 tys. zł obrotów. Po otrzymaniu VAT-R naczelnik urzędu skarbowego rejestruje zgłaszającego jako podatnika VAT czynnego.
Ze zwolnienia z tytułu niskich obrotów nie mogą korzystać podmioty, które nie mają siedziby działalności gospodarczej w Polsce. W przypadku osób fizycznych pod pojęciem siedziby sądy rozumieją miejsce zamieszkania, co jest nieco sprzeczne z przepisami unijnymi, jednak taka praktyka dominuje.
Co z VAT w najmie lokali mieszkalnych
Oprócz zwolnienia podmiotowego (ze względu na niskie obroty) przewidziano także zwolnienie przedmiotowe dotyczące najmu lokali mieszkalnych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Jak widać, wynajęcie mieszkania najemcy, który zaspokaja w nim swoje potrzeby mieszkaniowe, jest całkowicie zwolnione od VAT. W tym przypadku wysokość obrotów wynajmującego nie ma żadnego znaczenia i może przekroczyć 200 tys. zł.
Warunkiem tego zwolnienia jest wynajęcie na „cele mieszkaniowe”. Przez wiele lat zarówno organy podatkowe, jak i sądy zgodnie twierdziły, że pod pojęciem „celu mieszkaniowego” należy rozumieć sposób wykorzystywania lokalu przez osobę, która w nim mieszka, także wtedy gdy nie zawarła ona umowy bezpośrednio z wynajmującym mieszkanie, ale korzysta z lokalu na zasadzie podnajmu. Oznaczało to, że wynajęcie lokalu mieszkalnego firmie, która podnajmowała lokal osobom trzecim (na cele mieszkaniowe) było zwolnione od podatku. Podobnie oceniano sytuacje, w którym firma wynajmowała lokale dla swoich pracowników. Jednak w 2018 r. Naczelny Sąd Administracyjny zmienił podejście i obecnie sądy stoją na stanowisku, że zwolnienie od VAT obejmuje wyłącznie najem dla osób, które mieszkają w wynajętym lokalu. Wszelkie podwarianty nie są objęte zwolnieniem przedmiotowym, a co najwyżej podmiotowym, tzn. do 200 tys. zł obrotu rocznie (zob. wyrok NSA z 8.05.2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16 i późniejsze).
Jeżeli najemca zarejestruje w wynajmowanym lokalu własną działalność, tzn. poda adres naszej nieruchomości w zgłoszeniu rejestracyjnym, to nic się nie zmienia. Jednak gdy w lokalu będzie prowadzona działalność, organ może uznać, że doszło do utraty zwolnienia przedmiotowego.
Jak należy sumować obroty
Do limitu 200 tys. zł nie wlicza się obrotów uzyskanych m.in. z czynności zwolnionych od podatku, jednak z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami. Oznacza to, że w przypadku wynajmowania wielu nieruchomości, zarówno mieszkalnych, jak i niemieszkalnych, obrót z tego tytułu sumuje się.
Opłaty za media nie są „transakcjami związanymi z nieruchomościami”, więc jeśli ich refakturowanie jest objęte opisanym wyżej zwolnieniem przedmiotowym – nie wlicza się ich do limitu 200 tys. zł.
Jaka stawka VAT za najem po przekroczeniu limitu 200 tys. zł
Po przekroczeniu łącznie 200 tys. zł najem inny niż mieszkaniowy powinien zostać opodatkowany stawką VAT w wysokości 23%.
Przykład: podatnik wynajmuje 10 lokali mieszkalnych i 2 miejsca postojowe. W listopadzie obroty z wynajmu przekroczyły 200 tys. zł. Oznacza to, że już w tym miesiącu powinien opodatkować stawką 23% czynsz najmu miejsc postojowych, nawet jeśli nie zostanie wpisany do rejestru podatników VAT czynnych. Utrata zwolnienia oznacza bowiem konieczność złożenia formularza VAT-R, co skutkuje wpisem do takiego rejestru, jednak cała procedura wpisu może trwać nawet kilka miesięcy.
Co z VAT, gdy wynajmuje małżeństwo
Małżeństwo nie zostało wymienione w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT jako kategoria podatników. Podatnikami mogą więc być oboje małżonkowie lub jedno z nich – w zależności od tego, kto zawarł umowę najmu. Dotyczy to także sytuacji, gdy wynajmowana jest nieruchomość stanowiąca wspólny majątek małżeński. Umowę najmu może wówczas zawrzeć tylko jedno z małżonków za zgodą drugiego.
Jeżeli natomiast małżonkowie wspólnie są stronami umowy, to każde z nich staje się odrębnym podatnikiem VAT - od połowy czynszu i opłat dodatkowych. Każde korzysta wówczas z osobnego limitu 200 tys. zł obrotu wolnego od VAT.
Czy wynajmujący nieruchomość musi wystawiać faktury
Skoro wynajmowanie nieruchomości podlega VAT, to podlega także fakturowaniu. Generalnie każdy podatnik VAT ma obowiązek wystawiania faktur dokumentujących świadczenie usług.
W art. 106b Ustawy o VAT wprowadzono jednak kilka zwolnień. Nie trzeba m.in. wystawiać faktur:
- na rzecz podmiotów nieprowadzących działalności gospodarczej;
- dokumentujących czynności zwolnione od VAT przedmiotowo i podmiotowo;
- dokumentujących usługi najmu oraz odsprzedaży mediów.
Ponieważ jednak trzeba prowadzić jakąś dokumentację obrotów i przychodów, faktury są całkiem niezłym i wygodnym rozwiązaniem. Podaje się w nich podstawowe dane na temat stron umowy, nazwę usługi (najem, opłaty dodatkowe według umowy), cenę, stawkę VAT i kwotę VAT.
W przypadku najmu na cele mieszkaniowe (i opłat dodatkowych) faktura powinna zawierać:
- datę wystawienia;
- numer kolejny;
- imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;
- nazwę (rodzaj) usługi i zakres (na przykład miesiąc) wykonanych usług;
- cenę jednostkową usługi (czyli umówiony czynsz i kwoty za media);
- kwotę należności ogółem (jw.);
- wskazanie podstawy prawnej zwolnienia od VAT (w tym wypadku jest to art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT dla najmu i § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku dla opłat).
Jeżeli wynajmujący ewidencjonuje obroty za pomocą kasy fiskalnej i świadczy usługi najmu osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, to do egzemplarza faktury pozostającego u podatnika (czyli u wynajmującego) dołącza się paragon dokumentujący tę sprzedaż.
Czy wynajmujący musi mieć kasę fiskalną
Świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej powinno być ewidencjonowane za pomocą kasy rejestrującej. Ten obowiązek dotyczy wszystkich podatników VAT, których obrót na rzecz takich osób przekroczy 20 tys. zł w skali roku.
Jednak najem nieruchomości i refakturowanie mediów – nawet gdy obrót przekroczy 20 tys. zł - mogą korzystać ze zwolnienia od kasy fiskalnej wskazanego w Rozporządzeniu w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Określono w nim, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia, a w tym:
- wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli:
- świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub
- świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła (poz. 25);
- świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła (poz. 37);
- dzierżawa gruntów oraz oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (poz. 38).
Z treści pozycji 25 i 37 załącznika wynika wprost, że przyjmowanie od najemców czynszu i opłat dodatkowych w gotówce nie zwalnia podatnika od kasy fiskalnej, chyba że wynajmujący zawsze będzie wystawiał faktury dla najemców.
Polecany artykuł:
Podstawa prawna:
- Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (j.t. DzU z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.)
- Rozporządzenie Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (j.t. DzU z 2018 r. poz. 701 z późn. zm.)
- Rozporządzenie Ministra Finansów z 28 grudnia 2018 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (DzU z 2018 r. poz. 2519)
