Podatek od sprzedaży nieruchomości cz. I

W przypadku nieruchomości nabytej przed 2007 r. podatek liczy się dość prosto. Ponadto jest dużo zwolnień związanych nie tylko z reinwestowaniem środków pochodzących ze sprzedaży.

Ile i kiedy płacimy
Podatek od zbycia nieruchomości płaci się ryczałtem – w wysokości 10% przychodu. Podatek ten należy zapłacić bez wezwania w ciągu 14 dni od sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika (chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w ustawie, ale o tym niżej).W terminie płatności podatku trzeba też złożyć deklarację PIT-23 o osiągniętych przychodach ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Nowe za stare bez podatku
Nie płaci się 10-procentowego podatku, jeżeli pieniądze uzyskane ze sprzedaży wyda się w ciągu dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, na:

• nabycie:
  – budynku mieszkalnego (jego części lub udziału w nim), mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość (udziału w takim mieszkaniu) oraz gruntu (udziału w gruncie) albo prawa użytkowania wieczystego gruntu (udziału w takim prawie) związanego z tym budynkiem lub lokalem;
  – spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania (udziału w takim prawie), prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (udziału w takim prawie);
  – gruntu (udziału w gruncie) albo prawa użytkowania wieczystego gruntu (udziału w takim prawie) przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego (uwaga, obowiązkowo działka musi mieć status budowlanej w dniu zakupu),w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego;
• budowę, rozbudowę, przebudowę albo remont lub modernizację własnego domu (części) lub mieszkania;
  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego (jego części), własnego lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego;
• spłatę kredytu lub pożyczki (także odsetek) zaciągniętych – także przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży – na cele wyżej określone. Uwaga! Podatnicy, którzy korzystają z ulgi odsetkowej, nie mogą korzystać z tego zwolnienia.

Wszystkie wymienione inwestycje muszą być realizowane na terytorium Polski.
Warunkiem uzyskania zwolnienia jest złożenie w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży oświadczenia o tym, że przychód uzyskany z tej sprzedaży zostanie przeznaczony na któryś z wymienionych wyżej celów.

Odziedziczone i podarowane bez podatku
W całości są zwolnione z podatku przychody uzyskane ze sprzedaży, jeżeli sprzedaną nieruchomość lub lokal uzyskano w spadku lub darowiźnie przed 2007 r. (bez względu na to, kiedy dochodzi do sprzedaży). Należy pamiętać, że datą nabycia w drodze spadku jest data śmierci, a nie data uprawomocnienia się postanowienia stwierdzającego nabycie spadku.

Zamiana mieszkań i domów
W całości są zwolnione przychody uzyskane z zamiany znajdujących się na terytorium Polski następujących nieruchomości i praw:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w tych prawach;
• gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w pierwszym punkcie.

Inne zwolnienia
Wolne od podatku w całości są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości:

• w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego (na przykład sprzedano własną kawalerkę, aby otrzymać czteropokojowe lokatorskie mieszkanie spółdzielcze);
• w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynków lub praw do lokali (na przykład rodzice mieszkający z dorosłymi dziećmi zamienili duże mieszkanie będące ich własnością na dwa mniejsze, z których jedno jest de facto przedmiotem umowy sprzedaży). Jeśli przedmiotem zamiany są nieruchomości inne niż domy lub lokale mieszkalne (na przykład niezabudowane działki lub budynki użytkowe), to każda ze stron umowy zamiany powinna zapłacić 10% podatku od wartości zbywanej w ten sposób nieruchomości (chyba że minęło już pięć lat od jej nabycia);
• wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (zwolnienie to nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny);
• na cele uzasadniające jej wywłaszczenie (np. pod budowę drogi) oraz w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu;
• nabytych zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami w zamian za mienie pozostawione za granicą.