Odwrócony kredyt hipoteczny. Czy to korzystny kredyt hipoteczny dla osób starszych?

Odwrócona hipoteka to jeden ze sposobów na poprawę kondycji finansowej po przejściu na emeryturę. Czy odwrócony kredyt hipoteczny to dobry sposób na podreperowanie domowego budżetu? Sprawdź, jaki jest koszt odwróconej hipoteki i czy to opłacalne rozwiązanie. Na jaką sumę kredytu możesz liczyć?

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie 15 grudnia 2014 r. W umowie odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę pieniężną, której spłata nastąpi dopiero po jego śmierci, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami na nieruchomości będącej jego własnością albo przysługującym mu spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub użytkowaniu wieczystym. W księdze wieczystej oprócz hipoteki zostanie wpisane roszczenie o przeniesienie tych praw na kredytodawcę.

Odwrócona hipoteka

W ustawie określającej zasady przyznawania odwróconej hipoteki nie przewidziano szczególnych zasad wyznaczania wysokości oprocentowania kredytu odwróconego i innych opłat ani też nie wskazano dla nich stawek maksymalnych. Należy więc spodziewać się w tej kwestii standardowego podejścia ze strony banków, przy czym obowiązują je limity ogólne wynikające z art. 359 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem maksymalna wysokość odsetek nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (w grudniu 2014 r. stopa ta wynosiła 3%). Odsetki są naliczane do dnia spłaty kredytu albo przeniesienia na bank własności nieruchomości bądź lokalu będących zabezpieczeniem. Całkowita kwota do spłaty rośnie więc jeszcze po śmierci kredytobiorcy.

Jak obliczana jest wysokość odwróconego kredytu hipotecznego

Maksymalna kwota odwróconego kredytu hipotecznego, jaką może uzyskać dana osoba, zgodnie z prawem zależy od wartości proponowanego przez nią przedmiotu zabezpieczenia. Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny odwrócony banki będą z pewnością dokonywać starannej wyceny nieruchomości należących do potencjalnych kredytobiorców.

Ewentualne błędy czy nieuwzględnienie możliwego obniżenia wartości rynkowej nieruchomości w dłuższym horyzoncie czasowym będzie mieć bowiem negatywne konsekwencje wyłącznie dla banków (z uwagi na zasadę ograniczonej odpowiedzialność kredytobiorcy i jego spadkobierców).

Kwota odwróconego kredytu hipotecznego a wartość nieruchomości

Nie można liczyć na to, że kwota przyznanego odwróconego kredytu hipotecznego będzie zbliżona do wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem spłaty. Szacuje się, że sięgnie najwyżej połowy tej sumy. Dlaczego? Ponieważ trzeba spłacić nie tylko kwotę wypłaconego kredytu, ale i naliczone w całym okresie kredytowania odsetki oraz inne koszty (prowizja, opłata sądowa, koszt wyceny itp.). Całkowita kwota do spłaty rośnie więc z każdym rokiem.

PRZYKŁAD: mieszkanie jest warte 200 tys. zł i bank udzieli jego właścicielowi kredytu odwróconego w wysokości 100 tys. zł. Zakładając dla uproszczenia, że kredyt odwrócony został wypłacony jednorazowo, stopa oprocentowania będzie stała (5%) i nie będzie innych kosztów poza odsetkami, kwota do spłaty po pięciu latach wyniesie około 128 tys. zł, po dziesięciu – 165 tys. zł, a po piętnastu – 211 tys. zł (więcej niż początkowa wartość mieszkania!).

Czy wnioskując o odwrócony kredyt hipoteczny należy wykazać zdolność kredytową

Osoby dysponujące majątkiem, w skład którego wchodzi nieruchomość, będą mogły pozyskać zakumulowany w niej kapitał. Innymi słowy – będą mogły otrzymać określoną sumę pieniędzy, której wysokość zależy od wartości posiadanej nieruchomości. Przy staraniu się o odwrócony kredyt hipoteczny nie będzie mieć znaczenia ich zdolność kredytowa, czyli wysokość uzyskiwanych dochodów.

Kto może otrzymać odwrócony kredyt hipoteczny

Możliwość uzyskania odwróconego kredytu hipotecznego mają osoby fizyczne, które są właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości, mają spółdzielcze własnościowe mieszkanie/ dom bądź udział w prawie do takiego mieszkania/ domu albo posiadają działkę w użytkowaniu wieczystym lub współużytkowaniu wieczystym.

Współwłaściciele (na przykład małżonkowie) mogą razem wziąć taki kredyt. Zgodnie z ustawą spłata tego kredytu może być zabezpieczona wyłącznie przez ustanowienie hipoteki na jednym z powyższych praw, a w księdze wieczystej musi zostać ujawnione roszczenie o ich przeniesienie (taki wpis ostrzega ewentualnego nabywcę tej nieruchomości, że będzie ponosić skutki umowy o kredyt odwrócony, czyli bank będzie mógł przejąć jego prawo).

W praktyce oznacza to, że na kredyt hipoteczny odwrócony mogą liczyć w zasadzie tylko osoby z „czystą hipoteką”, których nieruchomości nie są obciążone innymi długami. W ustawie nie ma żadnych ograniczeń co do wieku kredytobiorców, jednak konstrukcja tego kredytu powoduje, że jest to oferta skierowana głównie do osób starszych.

Odwrócony kredyt hipoteczny: wiek kredytobiorcy ma znaczenie

Bank nigdy nie ma pewności, kiedy nastąpi spłata odwróconego kredytu hipotecznego. Możliwa jest sytuacja, że kredytobiorca umrze po wypłaceniu mu zaledwie jednej raty kredytu odwróconego. Przy szacowaniu ryzyka bank musi jednak brać pod uwagę przeciętne, statystyczne trwanie życia i uzależnić maksymalną kwotę odwróconego kredytu hipotecznego również od wieku kredytobiorcy (ustawa w art. 19 zobowiązuje zresztą banki do zarządzania ryzykiem długowieczności).

Uwaga! Z dwóch osób, które mają mieszkania tej samej wartości, na wyższy odwrócony kredyt hipoteczny może zatem liczyć starsza z nich.

W tym sensie kwota odwróconej hipoteki zależy nie tylko od wartości posiadanej nieruchomości, ale i od wieku kredytobiorcy, choć bezpośrednio z ustawy to nie wynika.

Czy decydując się na odwrócony kredyt hipoteczny zachowujesz prawa właścicielskie do nieruchomości

Co ważne, osoby korzystające z kredytu odwróconego zachowają prawa właścicielskie do nieruchomości, choć zostaną one w pewnym stopniu ograniczone (jest to więc inne rozwiązanie niż funkcjonująca na polskim rynku renta dożywotnia).

Przepisy nowej ustawy zapewniają szeroką ochronę kredytobiorców i precyzyjnie wskazują prawa oraz obowiązki stron umowy. Przede wszystkim jednak określają mechanizmy umożliwiające działającym w Polsce kredytodawcom (bankom) oferowanie hipotecznych kredytów odwróconych. Można oczekiwać, że w ciągu kilku miesięcy takie kredyty dla emerytów pojawią się w ofercie niektórych banków.

Co musi znaleźć się w umowie odwróconego kredytu hipotecznego

Umowę zawiera się w formie pisemnej. Ustawa precyzuje, jakie elementy powinny się w niej znaleźć w szczególności (czyli w umowie mogą być też inne ustalenia). Oprócz pozycji zawartych w formularzu informacyjnym określa się w niej również:

• obowiązki kredytobiorcy i skutki ich niewykonywania,
• częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości,
• prawa kredytobiorcy do odstąpienia od umowy i przedterminowej spłaty kredytu,
• warunki wypowiedzenia umowy,
• zasady i termin rozliczenia kredytu oraz osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy (późniejsza zmiana tego elementu umowy jest bezpłatna).

Ustawa nie precyzuje wyraźnie źródeł uzyskiwania przez bank informacji o śmierci kredytobiorcy. Należy jednak przyjąć, że jednym z kanałów informacyjnych będzie osoba wskazana w umowie do kontaktu z bankiem. Zgodnie z art. 10 ust 2 pkt 15 ustawy nawet osoby samotne będą musiały ją wskazać. Może to być ktoś z opieki społecznej albo osoba zaufania publicznego taka jak notariusz.

Sprawdź też: taksa notarialna - stawki i opłaty >>>

W jaki sposób wypłacany jest odwrócony kredyt hipoteczny

Kwota udzielonego kredytu odwróconego może być wypłacona jednorazowo albo w ratach w terminach oraz w wysokości określonej w umowie (na przykład 120 rat miesięcznych po 1000 zł). Raty nie mogą być wypłacane dłużej niż do momentu śmierci kredytobiorcy. Ratalne świadczenia są zatem obarczone terminem maksymalnym, co oznacza, że wypłaty mogą się skończyć jeszcze za życia kredytobiorcy. Może się również zdarzyć, że kredytobiorca zdąży odebrać tylko część tak wypłacanego kredytu.

Jeśli kredyt odwrócony weźmie małżeństwo, to w wypadku śmierci jednego z małżonków drugi będzie otrzymywał raty przysługujące zmarłemu, ale tylko w wysokości proporcjonalnej do odziedziczonego po zmarłym udziału w nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Na przykład gdy żona dziedziczy majątek po zmarłym mężu wspólnie z dwojgiem dzieci i w związku z tym przypada jej 1/3 ze schedy po nim, będzie otrzymywać 1/3 raty należnej mężowi przed śmiercią i całość swojego świadczenia (jeśli rata ich kredytu wynosiła łącznie 1800 zł, od tej pory będzie wynosić 1200 zł).

Przepis ten dotyczy również współkredytobiorców, którzy nie są małżeństwem, a nawet nie są spokrewnieni. Ważne, żeby byli współwłaścicielami nieruchomości. Otrzymanej kwoty kredytu – zarówno wypłaconej jednorazowo, jak i w ratach – nie dolicza się do dochodu kredytobiorcy (nie jest opodatkowana).

ZOBACZ TEŻ: Raty równe czy malejące? Doradca finansowy radzi

Jak spłacić odwrócony kredyt hipoteczny?

Wypłacona kwota kredytu hipotecznego odwróconego oraz naliczone odsetki i inne należne koszty nieuiszczone przez kredytobiorcę mogą zostać rozliczone na trzy sposoby:

• może je spłacić za życia kredytobiorca. To jego uprawnienie, a nie obowiązek i, co ważne, bank nie może pobierać od niego prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu);
• mogą je spłacić spadkobiercy kredytobiorcy przed upływem jednego roku od dnia jego śmierci (bądź dnia śmierci ostatniego z kredytobiorców, jeśli przykładowo umowę o kredyt odwrócony podpisało małżeństwo);
• po upływie jednego roku od śmierci kredytobiorcy – gdy kredyt nie zostanie spłacony – bank zgłasza żądanie przeniesienia prawa własności do nieruchomości (użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Nie można wykluczyć innych sposobów spłaty zaciągniętego kredytu, które będą wynikiem połączenia powyższych rozwiązań. Na przykład kredytobiorca spłaci część długu, a po jego śmierci spadkobiercy spłacą pozostałą kwotę.

Podstawa prawna: ustawa z 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (DzU poz. 1585)

Odwrócony kredyt hipoteczny a renta dożywotnia

Odwrócony kredyt hipoteczny a renta dożywotnia – które rozwiązanie jest korzystniejsze? Mechanizm umożliwiający szybkie przekształcenie niepłynnego kapitału „zamrożonego” w nieruchomości w gotówkę jest znany w innych krajach pod nazwą usługi equity release. Wyróżnia się dwa jej modele: kredytowy (reverse mortgage) oraz sprzedażowy (home reversion).

Pierwszy jest zbieżny z naszym modelem odwróconej hipoteki. Jest to odmiana kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, którego spłata jest odroczona do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje w zasadzie z kwoty uzyskanej ze sprzedaży tej nieruchomości.

Model sprzedażowy polega natomiast na przeniesieniu prawa do nieruchomości na nabywcę z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz zbywcy dożywotniego prawa zamieszkiwania w nieruchomości i obowiązku wypłacania mu środków finansowych do śmierci. W polskim systemie prawnym odpowiadają mu instytucje renty i dożywocia określone w Kodeksie cywilnym.

Modele kredytowy i sprzedażowy różnią się więc momentem przejścia własności nieruchomości na podmiot kredytujący/nabywcę oraz okresem spełniania przez tę osobę świadczeń na rzecz kredytobiorcy/zbywcy.

Jednakże należy zwrócić uwagę na to, że – zgodnie z definicjami renty i dożywocia zawartymi w art. 903 i 908 § 1 k.c. – zakres obowiązków nabywcy nieruchomości może być dowolnie kształtowany w umowie, co nie gwarantuje zbywcy, będącemu zwykle słabszą stroną transakcji, efektywnej ochrony prawnej na poziomie ustawowym.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w raporcie z września 2013 r. zwrócił uwagę na to, że wypłata renty dożywotniej nie jest gwarantowana przez państwo i istnieje ryzyko utraty prawa do zamieszkiwania w lokum oddanym w zamian za rentę w razie egzekucji z nieruchomości lub upadłości przedsiębiorcy, który jest jej aktualnym właścicielem. Obecnie w ministerstwie gospodarki trwają prace nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Do czasu jej uchwalenia odwrócony kredyt hipoteczny będzie bezpieczniejszym rozwiązaniem.

Podstawa prawna: ustawa z 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (DzU poz. 1585)