Umowa dożywocia: na czym polega. Wady i zalety umowy o dożywocie

Umowa dożywocia polegająca na przeniesieniu własności nieruchomości może być korzystna dla osób starszych o niskich dochodach. Zawierając umowę o dożywocie mogą sobie zapewnić prawo do dalszego zamieszkiwania dotychczasowego lokum i jednocześnie uzyskać środki na utrzymanie do końca życia.

Właściciel nieruchomości może przenieść prawo własności na określoną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie lub inne określone świadczenia. Z chwilą zawarcia takiej umowy zbywca nieruchomości staje się dożywotnikiem, a nabywca zobowiązanym z umowy dożywocia. Powinien on wypełniać względem dożywotnika wszystkie obowiązki zawarte w umowie.

Prawo dożywocia może przysługiwać kilku osobom, np. małżonkom, którzy przenoszą własność wspólnej nieruchomości na osobę trzecią. Możliwe jest również ustanowienie prawa dożywocia na rzecz osoby bliskiej zbywcy niebędącej współwłaścicielem zbywanej nieruchomości (np. na rzecz jego rodziców, dzieci lub partnera życiowego). Przedmiotem umowy dożywocia może być:

• każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa),
• gospodarstwo rolne,
• udział we współwłasności nieruchomości,
• prawo użytkowania wieczystego lub udział w takim prawie.

Co się należy dożywotnikowi: zakres obowiązków w umowie dożywocia

Strony umowy dożywocia mogą elastycznie określić zakres obowiązków nabywcy nieruchomości względem dożywotnika. Jeśli tego nie uczynią, przyjmuje się – zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego – że nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubrania, zapewnić mieszkanie, światło i opał, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb. Nie zawsze jednak nabywca oraz dożywotnik chcą i mogą razem mieszkać, dlatego częściej w umowach dożywocia nabywca zobowiązuje się do obciążenia nabytej nieruchomości prawem użytkowania na rzecz zbywcy (może być ono ograniczone do części nieruchomości), służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą, a także spełniać powtarzające się świadczenia pieniężne lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku (dostawa żywności, opału itp.).

Prawo dożywocia jest niezbywalne, co oznacza, że dożywotnik nie może go przenieść na inną osobę i że nie podlega ono dziedziczeniu. Wyjątkiem są jedynie te uprawnienia dożywotnika, które stały się wymagalne za jego życia i których nie otrzymał (np. należne, a niewypłacone świadczenia pieniężne) – te są dziedziczone. Uprawnienia dożywotnika wygasają z chwilą jego śmierci. Gdy umiera jeden z dożywotników, obowiązki nabywcy ulegają odpowiedniemu zmniejszeniu, natomiast obowiązki wobec żyjących uprawnionych muszą być dalej realizowane (ich sytuacja nie może ulec pogorszeniu).

Jak sporządzić umowę dożywocia

Z uwagi na to, że umowa dożywocia dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego. Sporządzenie umowy dożywocia w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza, spowoduje, że będzie nieważna i nie wywoła żadnych skutków prawnych. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia (stosuje się do niego odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych), które jest ujawniane w księdze wieczystej. Notariusz sporządzający umowę zamieści w niej stosowny wniosek o wpis zmiany właściciela i prawa dożywocia w księdze wieczystej.

Ile kosztuje umowa dożywocia

Wynagrodzenie notariusza ustala się w zależności od wartości przedmiotu umowy, czyli zbywanej nieruchomości. Przykładowo, gdy wartość nieruchomości mieści się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł, taksa notarialna wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Dodatkowo pobierane jest 200 zł za sporządzenie w akcie wniosku o wpis do księgi wieczystej i po 6 zł za każdą stronę odpisu aktu notarialnego. Do wynagrodzenia doliczany jest VAT w stawce 23%.

Czy można zmienić lub rozwiązać umowę dożywocia

Jeżeli po zawarciu umowy dożywocia między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się z jakichkolwiek powodów takie relacje, że nie można wymagać od nich, żeby pozostawali nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej ze stron zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Natomiast w wyjątkowych wypadkach sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika (gdy jest on zbywcą nieruchomości) rozwiązać umowę o dożywocie. Rozwiązanie umowy oznacza, że nieruchomość wróci do dożywotnika, a obowiązek jego utrzymywania wygaśnie (nie trzeba jednak zwracać otrzymanych już świadczeń). Rozwiązanie umowy dożywocia nie jest łatwe i może być stosowane w ostateczności. Ponadto nie jest to w ogóle dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem (patrz Wyrok Sądu Najwyższego z 17 marca 2004 r., sygn. II CK 91/03).

Czy można zbyć nieruchomość z umową dożywocia

Nie ma przeszkód, aby osoba zobowiązana z tytułu umowy o dożywocie zbyła otrzymaną nieruchomość (sprzedała albo komuś podarowała). Nie musi więc pytać dożywotnika o zgodę na zbycie. W takiej sytuacji nowy nabywca niejako wstępuje w obowiązki zbywcy i ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków rzeczowych związanych z nabytą nieruchomością (czyli musi respektować służebność mieszkania lub użytkowanie dożywotnika), a także ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Podobnie będzie w razie przekazania obciążonej dożywociem nieruchomości w spadku. Zmiana osoby zobowiązanej – zwłaszcza z kogoś bliskiego na całkiem obcego – może być trudna do zaakceptowania przez dożywotnika. Dlatego w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Musi w tej sprawie wystąpić do sądu, ponieważ nie ma możliwości dokonania takiej zmiany w akcie notarialnym. Gdyby dożywotnik musiał się wyprowadzić z zajmowanej dotychczas nieruchomości, renta powinna zostać ustalona w takiej wysokości, żeby wystarczała na utrzymanie i wynajęcie nowego mieszkania.

Umowa dożywocia podatek

Zbywca nieruchomości, jakim jest dożywotnik, nie płaci podatku dochodowego od takiej transakcji, nawet gdy nieruchomość ta była w jego posiadaniu krócej niż 5 lat. Potwierdzają to wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego:

• „w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a/ Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy” (Uchwała NSA z 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14);

• „skoro w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie określił podstawy opodatkowania w przypadku zbycia nieruchomości w drodze umowy dożywocia - nie było jego intencją opodatkowanie tego zbycia, aczkolwiek sama umowa dożywocia ma charakter odpłatny” (Wyrok NSA z 3 grudnia 2014 r., sygn. II FSK 2194/12).

Umowa dożywocia podlega jednak podatkowi od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Podatek ten płaci nabywca nieruchomości.

Podstawa prawna:

• art. 908-916 Kodeksu cywilnego
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. DzU z 2018 r. poz. 272)