Renta dożywotnia w zamian za mieszkania

Na czym polega renta dożywotnia? Jaką ją uzyskać? Czy jest to produkt bezpieczny?

Adresatami założeń ustawy o rencie dożywotniej są osoby starsze, które chcą polepszyć swój status materialny na emeryturze. Właściciel nieruchomości miałby prawo do otrzymania okresowej, dożywotniej renty w zamian za przekazania prawa własności nieruchomości na rzecz instytucji finansującej (np. banku, funduszu hipotecznego). Co istotne, osoba uzyskująca rentę miałaby zagwarantowane prawo zamieszkiwania w nieruchomości do swojej śmierci.

Ten produkt nosi różne nazwy – renta dożywotnia, renta hipoteczna czy wreszcie odwrócona hipoteka.

Czym renta dożywotnia różni się on od odwróconego kredytu hipotecznego? Podstawowa różnica to rodzaj umowy. W przypadku odwróconego kredytu podpisujemy po prostu umowę kredytową z bankiem. Decydując się na rentę dożywotnią, zawrzemy natomiast umowę cywilnoprawną, w której prawo własności nieruchomości zostanie przeniesione na podmiot, który będzie wypłacał nam tę rentę (zazwyczaj fundusz hipoteczny).

Jak uzyskać rentę dożywotnią

Tak więc ta formuła jest znacznie prostsza. Można powiedzieć, że senior sprzedaje swoje mieszkanie w zamian za cyklicznie wypłacane świadczenie w określonej wysokości oraz możliwość zamieszkiwania w nieruchomości do swojej śmierci. Ta sprawa jest szczególnie ważna. Zapis o prawie do dożywotniego zamieszkiwania musi się znaleźć w umowie, a wpis dożywocia w dziale III księgi wieczystej. To gwarantuje seniorowi, że nie zostanie wyrzucony z domu.

Skoro prawo własności przechodzi od razu na nowy podmiot, to oczywiście rodzina osoby starszej nie ma w tym przypadku możliwości odkupu nieruchomości.

Inaczej uregulowana jest też w ramach renty dożywotniej kwestia remontów i napraw – te od razu są w gestii nowego właściciela, podobnie jak inne opłaty. Powinno być to zresztą wyraźnie zaznaczone w umowie, podobnie jak wysokość renty dożywotniej i sposób jej wyliczenia.

Wysokość renty dożywotniej zależy nie tylko od lokalizacji i stanu technicznego mieszkania lub domu, ale i wieku oraz płci ich właściciela.

Jaka renta dożywotnia

Według raportu Konfederacji Przedsiębiorstw Finansowych średnia wysokość renty hipotecznej w Polsce wynosi 1000 zł. Biorąc pod uwagę, że średnia emerytura to niecałe 2000 zł netto, dodatkowe pieniądze mogą istotnie poprawić standard życia emeryta. Oczywiście kwota renty dożywotniej zależna jest od wielu czynników – nie tylko od wartości zabezpieczenia, ale również od wieku dożywotnika, płci i stanu zdrowia.

Czy od renty dożywotniej należy płacić podatek?

Z dotychczasowych orzeczeń sądowych wynika, że nie. 17 listopada 2014 r. Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę, zgodnie z którą zbycie nieruchomości przez umowę dożywocia nie jest opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Uzasadnił to tym, że nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach zawartych w art. 19 ust. 1 i 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wysokość przychodu określa cena zawarta w umowie, a umowa o dożywocie nie zawiera w ogóle takiego elementu jak cena.

Sprawdź też: taksa notarialna - stawki i opłaty >>>

Niezależnie od wątpliwości w tym zakresie wydaje się, że problem ma charakter czysto akademicki, bowiem nie płaci się podatku, jeśli zbycie nieruchomości nastąpi w okresie powyżej 5 lat od jej kupna. Można założyć, że w ogromnej większości przypadków osób starszych, które starały się o rentę dożywotnią i ją otrzymały, tak właśnie jest.

Czy renta dożywotnia jest bezpiecznym produktem? Problem z brakiem uregulowań

Renta dożywotnia to ryzykowny instrument finansowy, ponieważ wiąże się od razu z przeniesieniem prawa własności za korzyści, które mogą nastąpić w przyszłości. Nieuczciwa lub niestabilna firma może przejąć mieszkanie, nie wywiązując się z zobowiązań. Obecnie funkcjonowanie renty dożywotniej nie jest uregulowane osobnymi przepisami w polskim systemie prawnym. Jedyne regulacje stanowią tu przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy renty (art. 903-907) oraz umowy o dożywocie (art. 908-916). Brak szczególnych uregulowań, a zwłaszcza brak objęcia renty dożywotniej gwarancjami państwowymi, to jedna z przyczyn, dla których zainteresowanie tym produktem w naszym kraju jest ciągle niskie. Innych przyczyn można upatrywać w niewiedzy oraz niechęci do podejmowania tego typu finansowych/majątkowych działań przez osoby starsze.

Co dalej z rentą dożywotnią? Projekt ustawy o rencie dożywotniej

Projekt ustawy o rencie dożywotniej był przygotowany i ostatecznie porzucony w 2014 r. Zakładał on, że firma, która będzie oferować ten produkt, musi uzyskać zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego. Firma taka musiałaby też dysponować kapitałem wynoszącym przynajmniej 2 mln euro. Do tego kapitał własny spółki musiałby być wyższy o przynajmniej 15% od sumy zobowiązań przypadających na kolejne dwa lata działalności. Gwarancję możliwości zamieszkiwania w nieruchomości miało stanowić ustanowienie służebności osobistej na rzecz seniora. Co więcej – wypłata świadczenia klientowi miała być zabezpieczona hipoteką na jego rzecz, w wysokości 150% wartości nieruchomości.

Te dość rygorystyczne uregulowania z pewnością mogłyby zwiększyć zaufanie klientów do renty dożywotniej. Ostatecznie jednak projekt został zarzucony. Nowy nie powstał, mimo apeli firm oferujących odwróconą hipotekę, ekspertów i uczestników rynku. W ubiegłym roku sprawa uregulowania funkcjonowania renty dożywotniej w Polsce znów stanęła w Sejmie. Pod koniec października 2018 r. zajęła się nią Sejmowa Komisja Polityki Senioralnej. W debacie udział wzięli między innymi przedstawiciele UOKiK, Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Przedsiębiorczości i Technologii, ZBP i funduszy hipotecznych. Efektem była zapowiedź wprowadzenia regulacji rynkowych. Wstępnie też zasygnalizowano podjęcie prac nad ustawą. Oby nie skończyło się na zapowiedziach, bowiem renta dożywotnia to ciekawy i potrzebny społecznie produkt, który mógłby z powodzeniem przyjąć się w polskich warunkach rynkowych. Zwłaszcza że brak regulacji przekłada się na kolejne oszustwa i wyłudzenia nieruchomości od osób starszych.