Spis treści
Wynajmujący i właściciele – dwa odrębne światy. Jedni narzekają na drugich i pełnej zgody na pewno nie będzie. Ten społeczny nierozwiązywalny konflikt normują ustawy, ale prawo jednak bardziej chroni tych pierwszych, uznawanych za słabszych nawet w przypadku, gdy łamią oni zasady, umowy i przepisy. Propozycje zmian zawarte w petycji wniesionej do Senatu maja przywrócić równowagę w układzie właściciel-najemca. Czy petycja wniesiona do Senatu to zmieni? Czy zmienią się przepisy, które spowodują, że najemcy-oszuści przestaną być bezkarni?
Prawo chroni słabszego – czy jednak działa dobrze?
Układ właściciel-wynajmujący jest prosty, ale prawo go dotyczące niedoskonałe. Umowy najmu jak się okazuje nic nie znaczą w świetle prawa, które nie funkcjonuje tak jak należy. Brak konkretów w zapisach prawnych powoduje, że każdy kto wynajmuje mieszkanie obawia się, żeby nie trafić na nieuczciwego najemcę, którego dodatkowo będzie chroniło prawo. Historie o osobach, które zajmują cudze mieszkania miesiącami, a nawet latami i nie opłacają należnego czynszu, wykorzystując przepisy i zatory w sądach.
Ochrona lokatorów nie może legalizować patologii, a za taką należy uznać sytuację, kiedy wynajmujący lokal w zasadzie może go zajmować nawet jeśli nie dotrzymuje zapisów umowy. Właściciele są wobec takiego postępowania praktycznie bezsilni, bo dochodzenie swojego prawa i wyegzekwowania go prowadzi tylko przez długie i żmudne procesy sądowe. Wynajmujący a nie płacący czynszu nie mogą być eksmitowani bez wyroku sądu, a ten zapada często po latach. Sprawy w sądach przeciągają się, co prowadzi do wieloletnich zaległości, które obciążają i de facto penalizują właścicieli w przypadku nieuregulowania zadłużenia. Sprawa o eksmisję to bowiem tylko część problemów, bo pozostaje także założenie sprawy o uregulowanie należności. Konsekwencją wieloletnie postępowania sądowe, jeśli ktoś chce do końca dochodzić swoich praw.
Zmiana przepisów – Petycja do Senatu
Petycje złożyła osoba prywatna. Zawarto w niej konkretne propozycje, które prowadzą do zmian w ochronie praw lokatorów i wprowadzenia równowagi relacji właściciel-najemca. Zaproponowane zostały nowe zapisy i zmiany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
To pozwoli zdaniem składającego petycję, aby właściciele mieszkań w Polsce nie byli w gorszej sytuacji prawnej niż w wielu innych państwach UE, gdzie procedury eksmisyjne są krótsze, a mechanizmy zabezpieczenia interesów wynajmujących – skuteczniejsze.
Zmiana przepisów - propozycje
Zabezpieczeniem praw właścicieli ma być ustalenie nieprzekraczalnych terminów w uregulowania zaległości przez dłużników, po przekroczeniu których będzie możliwe wdrożenie procesu eksmisji.
Proponuje się wprowadzenie pięciu zmian w Artykułach 11, 14, 17a i 19a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zmiany polegają w dwóch przypadkach na zmianie brzmienia przepisów a w trzech pozostałych na uzupełnieniu o nową treść. Ze zmianami w tej ustawie proponowane są zmiany w Kodeksie cywilnym, które mają przyspieszać bieg spraw o eksmisję.
W myśl zmian właściciel może wszcząć proces wypowiedzenia najmu w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu za dwa pełne okresy płatności (2 miesiące) i braku reakcji na pismo uprzedzające o wypowiedzeniu wyznaczające dodatkowy czternastodniowy termin zapłaty zaległości.
Sprawy o eksmisję z powodu zaległości przekraczającej powyższy termin mają być rozpoznawane w postępowaniu przyspieszonym. Sąd wyznacza termin posiedzenia w ciągu 30 dni od doręczenia odpisu pozwu pozwanemu i rozpoznaje sprawę w terminie 60 dni od wniesienia pozwu. Wyrok z urzędu ma mieć nadany rygor natychmiastowej wykonalności.
Dodatkowym prawem właściciela ma być uzyskanie możliwości eksmisji do tymczasowego pomieszczenia, noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej nocleg wskazanej przez gminę jeśli gmina w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego nie zapewni lokalu socjalnego.
Ochrona eksmitowanych
Eksmitowani mogą skorzystać z uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego. Szczególnej ochronie w tym względzie podlegają osoby małoletnie oraz osoby z orzeczoną niepełnosprawnością wymagające opieki medycznej. W takim przypadku nawet gdy zaległości obejmują co najmniej sześć okresów płatności wciąż będzie przysługiwać uprawnienie do najmu lokalu socjalnego. Przyjęty sześciomiesięczny okres zaległości, który ma skutkować domniemaniem braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego ma wywołać presję na wynajmujących, aby szybciej opuścili mieszkanie – w przeciwnym wypadku stracą szansę na lokal socjalny, nawet jeśli będzie im przysługiwał (poza przypadkiem już omówionym wcześniej).
Uzasadnienie dla zmian przepisów
Zmiany są bardzo obszerne motywowane i uzasadniane. Wśród uzasadnień wprowadzenia nowych przepisów wymienia się:
- równowagę praw i obowiązków – obecne przepisy nadmiernie chronią lokatorów kosztem właścicieli, co w praktyce zachęca niektórych do nadużyć,
- interes społeczny - długotrwałe zaległości czynszowe obciążają wspólnoty mieszkaniowe, budżety gmin i właścicieli prywatnych lokali,
- jasne kryteria - automatyczne orzeczenie eksmisji po 3 miesiącach niepłacenia czynszu wyeliminuje przewlekłość i niepewność w sądach,
- efektywność wymiaru sprawiedliwości - obecnie średni czas uzyskania wyroku eksmisyjnego w Polsce to od kilkunastu miesięcy do kilku lat,
- zapobieganie eskalacji długu - szybka egzekucja pozwoli ograniczyć wzrost zadłużenia i zabezpieczyć środki dla właściciela,
- wiarygodność systemu - skuteczniejsza egzekucja zwiększa zaufanie właścicieli do prawa i zmniejsza liczbę sporów,
- likwidację zatorów eksmisyjnych – brak terminów powoduje dziś, że dłużnicy czekają latami na lokal socjalny, blokując zasoby,
- rozwiązania awaryjne - eksmisja do noclegowni lub schroniska zapewnia minimum socjalne, a jednocześnie uwalnia lokal dla właściciela.
źródło: senat.gov.pl
Zobacz także: Piękna strefa podejścia do domu. Przykłady
