Dzierżawa działki a zgoda na budowę domku letniskowego

2017-03-11 8:54

Planuję postawić domek letniskowy na dzierżawionej działce. Działka zalicza się do rodzinnych ogródków działkowych. Dzierżawa podpisana jest na 10 lat. Kto powinien złożyć w urzędzie zgłoszenie budowy domku - ja jako dzierżawca czy właściciel terenu?

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.) jednym z obligatoryjnych dokumentów załączonych do wniosku o wydanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia budowy jest oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Legalna definicja tego pojęcia znajduje się w art. 3 pkt 11 w/w ustawy i należy przez nie rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Tak więc inwestor, który chce dokonać zabudowy gruntu, musi przedstawić tytuł prawny do nieruchomości, który daje mu uprawnienie do jej zabudowy. Przede wszystkim najpełniejsze władztwo nad rzeczą posiada właściciel, a więc ten, któremu przysługuje prawo własności, zgodnie bowiem z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny ( Dz. U. 2017. 459. Tekst jednolity )

 

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Po za prawem własności przepisy prawa budowlanego wymieniają szereg innych tytułów prawnych, które dają możliwość zabudowania nieruchomości. Kolejność w jakiej wskazane tytuły prawne zostały umiejscowione w art. 3 pkt 11 prawa budowlanego nie ma znaczenia, wszystkie bowiem dają równe uprawnienia.

 

Dzierżawa – uregulowana w art. 693 i następnych kodeksu cywilnego, jest stosunkiem prawno- zobowiązaniowym, na mocy którego jedna ze stron umowy (wydzierżawiający) oddaje drugiej stronie (dzierżawcy ) rzecz do używania i pobierania z niej pożytków. Druga strona natomiast zobowiązuje się zapłacić wydzierżawiającemu określony czynsz.

 

Jednym z podstawowych obowiązków dzierżawcy jest wykonywanie swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Zmiana przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, może być dokonana jedynie za zgodą wydzierżawiającego. Ponadto wszelkie istotne obowiązki i prawa obu stron, powinny być uregulowane w przedmiotowej umowie.

 

Jak wskazuje art. 3 pkt 11 prawa budowlanego, jednym z tytułów prawnych do nieruchomości jest stosunek zobowiązaniowy łączący strony umowy. Jeśli ze stosunku tego wynika uprawnienie do zabudowy nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy, uznaje się, iż dzierżawca posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zaznaczam tutaj, iż takie uprawnienie musi wprost wynikać z umowy łączącej dzierżawcę i wydzierżawiającego. Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 września 2007 roku, sygn. Akt II OSK 1160/06 stwierdził, iż „stosunek zobowiązaniowy, jaki tworzy dzierżawa gruntu, tylko wtedy daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdy przewiduje uprawnienie do wykonywania robót budowlanych na gruncie będącym jego przedmiotem (art. 3 pkt 11 in fine). Istotą umowy dzierżawy jest używanie wydzierżawionej rzeczy przez dzierżawcę i pobieranie przez niego pożytków w zamian za zapłatę umówionego czynszu (art. 693 Kodeksu cywilnego). Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (art. 696 k.c.). Z istoty umowy dzierżawy nie wynika, więc prawo do zabudowy dzierżawionego gruntu przez dzierżawcę. Umowa dzierżawy daje, więc wtedy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdy już z jej samej treści wynika takie uprawnienie dzierżawy.’’

 

W uzasadnieniu wyroku z dnia 8 marca 2000 roku, sygn. Akt. IV SA/316/98 , ten sam Sąd orzekł, iż „Zgoda właściciela nieruchomości, upoważniająca inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane winna być sformułowana w sposób jednoznaczny. Ze złożonego przez właściciela oświadczenia woli powinno wynikać, że wyraża on zgodę na wybudowanie na jego gruncie, przez wskazanego inwestora, określonego obiektu budowlanego. Zgoda taka nie może być dorozumianą.” Dodatkowo, zgoda właściciela gruntu, na zabudowanie nieruchomości przez dzierżawcę, nie może być warunkowa, nie może być uzależniona od zdarzeń przyszłych i niepewnych. „ Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi przysługiwać inwestorowi najpóźniej w chwili składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę i w dacie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie może wynikać z warunkowej zgody właściciela gruntu. Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w oparciu o zgodę na budowę, stanowi rażące naruszenie przepisu art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lipca 2007 roku, sygn. Akt II OSK 1033/06)

 

W świetle powyższego, w przedmiotowej sprawie kluczowe jest, jakie uregulowania zawarte są w umowie dzierżawy. Jeśli wydzierżawiający wyraził zgodę, na zabudowanie działki przez dzierżawcę, to jest to jednoznaczne z tym, iż dzierżawca legitymuje się tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli zaś takiej zgody w umowie dzierżawy nie ma, to z wnioskiem o wydanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, powinien wystąpić właściciel nieruchomości.

 

Niezależnie od tego, kto wystąpi z właściwym wnioskiem do organów administracji architektoniczno-budowlanej, należy pamiętać, iż jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego, jest zasada własności gruntu, czyli, wszystko to co znajduje się na gruncie należy do właściciela gruntu.

 

Zgodnie z art. 47 § 2 kodeks cywilnego, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych

 

Budynki i inne urządzenia, które są trwale związane z gruntem, a także drzewa i krzewy, stanowią część składową tego gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Budynki stają się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia ich konstrukcji z gruntem. Zgodnie z powyższym, po wybudowaniu budynku na czyimś gruncie, budynek ten w świetle prawa stanie się własnością właściciela gruntu. Tak samo stanie się w przypadku domku letniskowego zbudowanego na wydzierżawionej działce. Potwierdzenie znajdujemy w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia z dnia 11 kwietnia 2014 roku, Sygn. Akt V ACa 26/14 „Trudno jest uznać domki letniskowe za rzeczy ruchome pozostające w faktycznym związku z inną rzeczą. Domki te należy uznać za części składowe gruntu (art. 48 k.c.). Zasadą jest, że budynki trwale związane z gruntem są częścią składową gruntu. Pojęcie "trwale związane" jest kwestią faktu - decyduje o nim struktura techniczna budynku i jego przeznaczenie. Dla przyjęcia trwałego związania z gruntem nie ma znaczenia okoliczność posiadania przez obiekt fundamentów, czy wielkość zagłębienia w gruncie. Istotne jest, czy posadowienie jest na tyle trwałe, że opiera się czynnikom mogącym zniszczyć ustawioną na nim konstrukcję. W orzecznictwie wyjaśniono już dawno, że dom drewniany, niezależnie od tego, czy jest posadowiony na podwalinach czy podmurówce czy w inny sposób, stanowi zawsze część składową nieruchomości. O uznaniu za części składowe decydują więc przesłanki natury obiektywnej, połączenie musi mieć charakter fizyczny, materialny i trwały.’’

1.05.2017