Dom modułowy - co trzeba wiedzieć? Przepisy, ceny, budowa
Dom modułowy to jeden lub więcej przestrzennych elementów, gabarytami i kształtem przypominających kontenery morskie. To najszybsza technologia budowy, dlatego warto ją poznać. Sprawdź też, ile średnio kosztuje dom modułowy.
Spis treści
- Dom modułowy czy prefabrykowany?
- Dom modułowy - konstrukcja
- Ograniczenia techniczne domu modułowego
- Dom modułowy - projekt
- Jak zamówić dom modułowy?
- Standard do wyboru
- Dom modułowy z pozwoleniem lub bez
- Ile kosztuje dom modułowy?
Dom modułowy czy prefabrykowany?
Jak to zwykle, z nazewnictwem bywa sporo zamieszania. Każdy dom modułowy to dom prefabrykowany, ale nie każdy dom z prefabrykatów można określić mianem modułowego. Tymczasem producenci zwykłych domów prefabrykowanych, szkieletowych i nie tylko, widząc popularność technologii, określają swoje budynki jako modułowe, wprowadzając w błąd potencjalnych nabywców. Przypomnijmy zatem: moduł to przestrzenny element mający ściany zewnętrzne, podłogę oraz strop i w takiej formie dostarczany z zakładu, w którym go zmontowano, na plac budowy.
Moduł może być tylko jeden, jeśli dom mam mieć maksymalnie 40 m² powierzchni użytkowej. Można również ustawić dwa, trzy lub nawet kilkadziesiąt modułów.
Zwykłe domy prefabrykowane montowane są ze znacznie większej liczby elementów. Na budowę docierają pojedyncze ściany lub nawet ich fragmenty oraz stropy, schody, wiązary dachowe lub większe części dachów. Montaż takiego domu trwa zatem nieco dłużej.
Dom modułowy - konstrukcja
Poszczególne moduły w technologii szkieletowej, podobnie jak domy kanadyjskie. Jedne mają jednak szkielet z drewna czterostronnie struganego, suszonego komorowo, klasy C24, a inne ze stali ocynkowanej i pomalowanej farbą antykorozyjną.
Szkieletowe są ściany, stropy i dachy. Między belkami i słupami szkieletu umieszczane jest ocieplenie – z wełny mineralnej, płyt z włókna drzewnego, płyty PIR albo natryskowej piany PUR. Z obu stron szkielet jest usztywniony okładziną z płyt drewnopochodnych. Od zewnątrz pod płytami jest jeszcze folia wiatroizolacyjna, a od środka domu – paroizolacyjna. Od zewnątrz dom ma dodatkowe ocieplenie – na przykład ze styropianu.
Czasem w jednym domu obecne są dwa typy szkieletów. Ściany są z drewna, a stalowe profile tworzą konstrukcję podłóg i stropów. Spód domu bywa zabezpieczony siatką stalową i membraną paroprzepuszczalną pozwalającą na oddychanie podłogi lub jest obłożony blachą stalową, ocynkowaną.
Fasada może być dowolna. Najczęściej takie domy obudowuje się deskami bądź lamelami drewnianymi, rzadziej wykańcza się je tynkiem, płytkami klinkierowymi, dużymi płytami fasadowymi.
Stropy powstają z belek. Między nimi jest również izolacja termiczna/akustyczna. Usztywnienie tworzą płyty – przeważnie OSB. W domach modułowych dachy mają podobną budowę jak w innych. Konstrukcję tworzą krokwie, między nimi jest ocieplenie. Często od zewnątrz znajduje się sztywne poszycie z płyt OSB, aby zapewnić dachowym modułom sztywność. Nie brak też membrany dachowej od strony zewnętrznej i paroizolacji od środka.
Pokrycie w domach modułowych wykonuje się przeważnie z paneli blaszanych łączonych na rąbek. Wszystkie przegrody zewnętrzne spełniają wymagania przepisów dotyczących izolacyjności termicznej, chyba że zamawiamy dom typowo letniskowy.
W domach modułowych chętnie umieszcza się duże przeszklenia, zwłaszcza w ścianach, które mają być skierowane na południe.
Często w modułowych domach z dachem skośnym są projektowane antresole, aby maksymalnie wykorzystać przestrzeń użytkową.
Przeczytaj także:
Ograniczenia techniczne domu modułowego
Już pobieżne przejrzenie ofert domów modułowych da pojęcie o ich specyfice architektonicznej. To siłą rzeczy budynki o dość prostych bryłach. Dominują warianty z płaskimi dachami lub tak zwane nowoczesne stodoły, czyli domy parterowe z poddaszem użytkowym kryjącym się pod dwuspadowym dachem pozbawionym okapów. Domom takim często towarzyszy efektowny taras oraz wiata garażowa.
Oczywiście jest to oferta domów najbardziej ekonomicznych, ale też cieszących się największym wzięciem. Z modułów można bowiem wznosić też domy o nieco bardziej wymyślnej formie, ale każde udziwnienie to dodatkowy koszt. Nie ma też możliwości dokonywania modyfikacji projektu poza układem wnętrz i opcjami dobudowy wiaty, tarasu, garażu, instalacji kominka. To pierwsze z kilku ograniczeń.
Drugie to konstrukcja. Domy te są z reguły wykonywane w technologii szkieletowej, aby nie ważyły wiele. Za ciężkie będą trudne i drogie w transporcie, a ich załadunek oraz montaż na budowie także będą większym wyzwaniem. Kto więc liczy na dom o masywnych ścianach, musi poszukać czegoś innego.
Trzecie ograniczenie dotyczy głównie domów modułowych mobilnych. Ich transport jest klasyfikowany jako ponadgabarytowy. Na budowę jedzie więc konwój złożony z pilota i wielkiej platformy wiozącej dom. Za nimi podążać może też dźwig. Niestety są miejsca, do których tak wielkie pojazdy nie zdołają dojechać.
Dom modułowy - projekt
Jeśli zdecydowałeś się na dom modułowy, zaczynasz od znalezienia firmy, która go wykona. Warto brać pod uwagę przedsiębiorstwa z dużym stażem, mogące pochwalić się wieloma udanymi realizacjami. Często firmy mają domy modelowe, do których można zajrzeć i przy okazji zadać pracownikom pytania na temat oferty.
Następnie przeglądasz katalog projektów. Ten z reguły nie jest zanadto obszerny. Kiepskim pomysłem będzie kupowanie projektu gdzie indziej, co jest praktykowane w przypadku zwykłych domów prefabrykowanych. Adaptowanie go do potrzeb technologii modułowej będzie bowiem trudne, a zakres niezbędnych zmian z pewnością duży. Taniej też skorzystać z firmowego projektu, więc nie ma co przepłacać.
Jak zamówić dom modułowy?
Zakładając, że wybrałeś już firmę oraz projekt z jej oferty, pozostaje załatwić pierwszą część formalności. Najpierw ustalasz z handlowcem standard wykończenia domu. Niekiedy możesz nawet wybierać konkretne materiały i rozwiązania. Jeśli skusisz się na dom „pod klucz”, wybierania będzie więcej, bo możesz sami ustalić, jaki rodzaj ogrzewania cię interesuje, na jakim wyposażeniu zależy, określić własne preferencje dotyczące wykończenia od wewnątrz i od zewnątrz. Mając ten etap za sobą, pozostaje ustalić termin budowy i podpisać umowę. Przedtem radzimy ją wnikliwie przestudiować, by między tobą a firmą nie pozostały żadne niedomówienia.
Umowa z wykonawcą jest twoją bronią i gwarancją poprawnego oraz terminowego wykonania robót. Musi być precyzyjna. Kwestie ostatecznego kosztu inwestycji, zakresu wykonywanych prac, terminu ich zakończenia powinny być niezmienne. Niestety bywa z tym różnie. Dość powszechną praktyką jest zapis o możliwości rewaloryzacji cen. Musi być jednak dokładnie określone, jakich sytuacji to dotyczy. Podobnie ma się sytuacja z tak zwanym kosztorysem powykonawczym, który uwzględnia różnice między tym, co ustalono początkowo, a faktycznym kosztem na koniec inwestycji. Tak się składa, że ten zawsze jest wyższy. Jak przy każdej poważnej inwestycji budowlanej, za wszelkie odstępstwa od zapisów umowy grożą kary umowne. Każda zmiana wcześniejszych ustaleń musi być negocjowana z inwestorem, który nie musi się na nic zgadzać.
Po tym przychodzi pora na zapłatę – zaliczki lub całości kwoty – oraz załatwienie formalności urzędowych, co firma może wziąć na swoje barki, uwalniając nas od całej „papierologii”.
W ustalonym czasie pod dachem zakładu montowane są nasze moduły. Niektórzy producenci oferują ciekawą opcję. Przed przetransportowaniem modułów na budowę ustawiają je tymczasowo na placu przed siedzibą, by pokazać klientom, jak wyszły i jak będzie wyglądał dom. Później wszystko odbywa się błyskawicznie. Transport dociera na miejsce, moduły są ustawiane w wyznaczonym miejscu na przygotowanych wcześniej fundamentach. Gdy dom jest wykonany pod klucz, wystarczy podłączyć go do mediów i zainstalować wyposażenie dowożone oddzielnie. W innym razie czekają jeszcze dodatkowe prace, na przykład docieplanie od zewnątrz, mocowanie fasady, wykańczanie dachu.
Przeczytaj również:
Standard do wyboru
Firmy oferują przeważnie dwa standardy wykończenia:
- stan deweloperski – różnie nazywany przez producentów, na przykład basic. Zakłada on dostarczenie domu, który ma wykończenie od zewnątrz, zamontowaną stolarkę, zabudowę g-k (lub inną tego typu) od środka i są w nim rozprowadzone instalacje. Brakuje posadzek, nie ma wyposażenia ani mebli, ściany i sufity trzeba pomalować. Nie jest to jednak reguła. Niekiedy bowiem w tym standardzie można spodziewać się prawie pełnego wykończenia, także od środka, oraz pełnego wyposażenia sanitarnego – w kabiny prysznicowe, miski sedesowe, umywalki. Brakuje wtedy wyposażenia kuchni, oświetlenia i sprzętu AGD;
- stan pod klucz – za dom w tym stanie uznaje się ten, do którego z miejsca można się wprowadzić, umeblować go i zamieszkać, nie napotykając na żadne ograniczenia i niedogodności. Musi więc być wykończony oraz wyposażony we wszystko, co niezbędne. Domy z najwyższej półki mają już nawet pełną aranżację wnętrz zaprojektowaną przez architekta.
Standard jest zawsze negocjowany przed podpisaniem umowy, a ty otrzymujesz do wglądu pełen kosztorys. Jest też standard pośredni, nazywany na przykład comfort. Zakładane jest tu wykonanie tego samego, co w domu pod klucz, ale bez umeblowania salonu i sypialni. Są natomiast wszystkie urządzenia – wyposażenie łazienki i meble łazienkowe, zabudowa kuchenna, sprzęt AGD, oświetlenie.
Jeśli zależy ci na tym, możesz zamówić dom modułowy nawet w standardzie energooszczędnym lub pasywnym. Generalnie poszczególne standardy bardzo różnią się zakresem, w zależności od producenta. Zresztą ich założenia są dość płynne, ponieważ i tak za każdym razem są personalizowane, gdyż producenci gotowi są uwzględniać wszelkie życzenia klientów.
Przeczytaj także:
Dom modułowy z pozwoleniem lub bez
Domy modułowe o powierzchni zabudowy do 35 m² nie wymagają pozwolenia na budowę. Wystarczy je zgłosić w urzędzie. Trzeba jednak uzyskać warunki zabudowy (jeśli na danym terenie nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego). Jeśli urząd w ciągu 21 dni nie odmówi zgody, można budować. O planowanym terminie rozpoczęcia robót należy poinformować nadzór budowlany oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Inwestor jest również zobowiązywany do wykonania geodezyjnego wyznaczenia terenu oraz – po zakończeniu budowy – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Od 30 stycznia 2022 r. w związku z rządowym projektem pozwolenia na budowę nie wymagają także większe domy całoroczne, o powierzchni zabudowy do 70 m² i powierzchni użytkowej do 90 m², jeśli tylko nie są budynkami mającymi więcej niż dwie kondygnacje mieszkalne.
Wiele domów modułowych wznosi się jako budynki rekreacji indywidualnej (BRI), czyli po dawnemu – domki letniskowe. W takich domkach zgodnie z prawem można przebywać nie więcej niż 180 dni w roku. Nie jest jednak powiedziane, czy pobyt ten można równomiernie rozłożyć na cały rok. Można je wynajmować. Czasem są jednak problemy z uzyskaniem meldunku. Domy typu BRI o powierzchni zabudowy do 70 m² także nie będą wymagały pozwolenia, z tym że muszą być parterowe. Poddasze użytkowe nie wchodzi w grę, ale można wykonać otwartą antresolę pod dachem dwuspadowym. Tego rodzaju dom modułowy nie wymaga składania projektu w urzędzie. Trzeba tylko nanieść jego obrys na mapie działki oraz dostarczyć rysunek elewacji.
Ile kosztuje dom modułowy?
Ponieważ konkurencja na rynku domów modułowych znacznie wzrosła, stały się one bardziej przystępne cenowo.
Dziś za najmniejszy z takich domów – o powierzchni 30-35 m² – zapłacisz już nawet 80 000 zł, ale przeważnie to wydatek rzędu 110 000-170 000 zł za stan deweloperski i bez wliczenia kosztów wykonania fundamentów.
Oczywiście im większy metraż i wyższy standard, tym dom będzie droższy. Przykładowo, dom o powierzchni 100 m² w stanie deweloperskim będzie kosztować 250 000-360 000 zł, ale jego cena może sięgnąć też 500 000-600 000 zł, jeśli będzie wykonany w wariancie pod klucz. Koszt podnoszą wszelkie modyfikacje wprowadzane przez klienta do projektu i wszystkie dodatkowe życzenia odnoszące się do standardu wykończeniowego i wyposażenia.
