Wywłaszczanie pod drogi publiczne

Nieruchomości pod drogi publiczne mogą być pozyskiwane w szczególnym trybie wywłaszczenia.

Tryb ten reguluje ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zwanej specustawą drogową.

Niekonieczne rokowania

Rokowania są dopuszczalne w postępowaniu wywłaszczeniowym pod drogi publiczne, jednak nie są jego koniecznym warunkiem z powodu braku ustawowego nakazu ich przeprowadzania oraz braku sankcji za ich nieprzeprowadzenie. Zważywszy jednak na dobrodziejstwo rokowań (często w tej fazie dochodzi do kompromisu i podpisania umowy), należy uznać, że w procesie wywłaszczeniowym pod drogi publiczne organ powinien je prowadzić, zwłaszcza że nie została tu wyłączona możliwość zawarcia ugody administracyjnej.

Kto wydaje decyzję

Przed rozpoczęciem robót związanych z budową drogi wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich, a starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych wydaje na wniosek właściwego zarządcy drogi decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przypadku inwestycji realizowanej na obszarze dwóch lub więcej województw decyzję tę wydaje wojewoda, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część nieruchomości przeznaczonych pod drogę. Do wniosku o wydanie tej decyzji zarządca drogi dołącza między innymi mapy z proponowanym przebiegiem drogi oraz projektem podziałów nieruchomości, tym samym wskazując nieruchomości, które znajdą się w pasie drogowym.

Decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje się w terminie 90 dni, licząc od złożenia wniosku, po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, jeżeli taka jest wymagana.

Co w decyzji

Decyzja o zezwoleniu na realizację zawiera między innymi oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Ponadto określa termin wydania tych nieruchomości i opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń. Nie może być krótszy niż 120 dni od momentu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Jeśli ktoś odmawia wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali, zarządca drogi może dochodzić praw z decyzji w drodze postępowania egzekucyjnego w administracji. Egzekucję przeprowadza się w ciągu 30 dni od otrzymania wniosku od zarządcy drogi.

Skutki wydania decyzji

Dla wywłaszczanych właścicieli nieruchomości wydanie takiej decyzji oznacza, że:

• został zatwierdzony podział nieruchomości, w związku z czym ustalone w decyzji linie rozgraniczające teren są liniami podziału nieruchomości;
• decyzja ta jest podstawą do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości;
• dniem, gdy decyzja staje się ostateczna, nieruchomości lub ich części w niej opisane z mocy prawa stają się własnością:
  – Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych;
  – odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych;
• organ, który wydał decyzję, zobowiązany jest w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, wydać dodatkową decyzję w sprawie odszkodowania;
• ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na nieruchomościach lub prawie użytkowania wieczystego wygasają z dniem, gdy decyzja stała się ostateczna.

Sposób zawiadomienia właścicieli o zamiarze budowy drogi

Wojewoda albo starosta ogłasza wszczęcie postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wywieszając obwieszczenia odpowiednio w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym, a także w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, na stronach internetowych tych gmin i w prasie lokalnej, oraz wysyłają zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania wnioskodawcy, właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie tej decyzji na adres wskazany w katastrze nieruchomości.

Doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości uznaje się za skuteczne (nawet jeśli adres ten jest nieaktualny). Zawiadomienie zawiera informację o terminie i miejscu, w którym można się zapoznać z aktami sprawy. Jeżeli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, zawiadomienie wysyła się jedynie wnioskodawcy (zarządcy drogi). Podobnie jest, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zmarł, a spadkobiercy nie wykazali prawa do spadku.

Sposób przekazania decyzji o zezwoleniu na budowę drogi

Wojewoda lub starosta doręcza decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wnioskodawcy oraz zawiadamia o wydaniu decyzji pozostałe strony w drodze obwieszczeń w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym, w urzędach gmin, na stronach internetowych tych gmin oraz w prasie lokalnej.

Zawiadomienie o wydaniu decyzji jest wysyłane dotychczasowym właścicielom lub użytkownikom wieczystym na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Strona, która nie odebrała zawiadomienia pod tym adresem, nie będzie mogła się powołać na to, że nie została zawiadomiona. W zawiadomieniu podaje się informację o miejscu, w którym strony mogą zapoznać się z treścią decyzji oraz zebraną dokumentacją. Zawiadomienia nie otrzymają spadkobiercy nieżyjącego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, którzy nie wykazali swoich praw do spadku.

Odszkodowanie w drugiej decyzji

Przysługuje ono dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym nieruchomości i osobom, które mają ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości. Decyzja o odszkodowaniu jest wydawana z urzędu w terminie 30 dni od dnia, w którym zgoda na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Oznacza to, iż wypłata odszkodowania uzależniona jest de facto od tego, czy będziemy się odwoływać od decyzji o zezwoleniu lub od decyzji o odszkodowaniu. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami (z zastrzeżeniem art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). Wypłata następuje zatem w ciągu 14 dni po uprawomocnieniu się decyzji o odszkodowaniu. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Jeżeli na nieruchomościach są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Suma odszkodowania za nieruchomość i za wygaśnięte prawa rzeczowe (z wyłączeniem premii, o których mowa dalej) nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. W sytuacji gdy na nieruchomościach jest ustanowiona hipoteka, Skarb Państwa bądź jednostka samorządu terytorialnego spłaca zadłużenie hipoteczne, pomniejszając tym samym kwotę odszkodowania wypłacanego właścicielowi nieruchomości.

Kiedy wyższe odszkodowanie

Wysokość odszkodowania powiększa się o 5% wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, jeśli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty opuści (wyda) tę nieruchomość nie później niż w ciągu 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej lub od dnia, w którym ta decyzja stała się ostateczna, albo od doręczenia postanowienia o nadaniu tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Dodatkową premię w wysokości 10 000 zł dostają właściciele lub użytkownicy wieczyści wywłaszczani z nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny.