| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Deweloper buduje niezgodnie z projektem

Deweloper buduje niezgodnie z projektem

Co zrobić, kiedy widzimy, że dewelpoer buduje nasz dom niezgodnie z projektem, stosując inne materiały budowlane, robiąc sobie w ten sposób oszczędności?

Punktem wyjścia do rozważań na temat ewentualnej odpowiedzialności dewelopera, który wybudował dom niezgodnie z projektem, wobec kupującego jest treść umowy łączącej strony.

Najważniejsze to, co w umowie

Już na etapie zawierania umowy o wybudowanie domu należy zadbać o takie zapisy, które pozwolą w przyszłości – w razie realizacji umowy niezgodnie z projektem – skierować przeciwko deweloperowi ewentualne roszczenia.

Trzeba ustalić sposób określenia powierzchni oraz ewentualne następstwa w razie wybudowania domu o za małej bądź zbyt dużej powierzchni. Tę kwestię można uregulować, zapisując, że cena ulegnie podwyższeniu, jeśli okaże się, że dom ma powierzchnię za dużą, bądź obniżeniu w razie zbyt małego metrażu.

Warto zapewnić sobie możliwość odstąpienia od umowy w przypadku konieczności dopłaty za większą powierzchnię, a także wprowadzić górny limit ewentualnych dopuszczalnych zmian (na przykład 5%). Trudno bowiem wyobrazić sobie, aby klient musiał dopłacać, w sytuacji gdy budynek – nie z jego winy – okaże się większy na przykład o 20% w stosunku do planowanej powierzchni, co w konsekwencji diametralnie zwiększy cenę. Dodatkowo warto zadbać, aby umowa precyzyjnie określała, z jakich materiałów będzie wybudowany obiekt. Wówczas w razie nieuczciwego działania dewelopera, co niestety się zdarza, kupującemu będzie przysługiwało uprawnienie wynikające z rękojmi. W praktyce zdarzają się sytuacje, że deweloper buduje obiekt z materiałów tańszych i przez to często gorszych jakościowo, co powoduje znaczne oszczędności po jego stronie kosztem kupującego.

W czasie realizacji robót

Jeżeli już w czasie budowy zauważymy, że deweloper realizuje obiekt niezgodnie z projektem, należy zwrócić się do niego z pisemnym wezwaniem do usunięcia wad, to jest do realizacji inwestycji zgodnie z projektem, i wyznaczyć mu określony termin na realizację tych roszczeń z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu odstąpi się od umowy. Jeśli to nie poskutkuje, kupujący może po upływie tego terminu odstąpić od umowy.

Po sprzedaży

W razie sprzedaży domu na przykład o zmniejszonej wartości lub użyteczności albo gdy obiekt nie ma właściwości, które wskazano w umowie, kupującemu przysługują określone prawa z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku. Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, kupujący w takiej sytuacji może:

  • odstąpić od umowy albo
  • żądać obniżenia ceny.

Należy pamiętać, że jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady budynku, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia zgodnie z przepisami o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.

W przypadku żądania obniżenia ceny powinno ono nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. W razie żądania obniżenia ceny z powodu wybudowania obiektu z niewłaściwych materiałów warto zlecić sporządzenie stosownej opinii fachowca, z której będą wynikały różnice w cenie materiałów budowlanych. Kalkulacja ta może również uwzględniać różnice w kosztach eksploatacji, jakie powstaną w związku z użyciem gorszych materiałów, na przykład o gorszym współczynniku przenikania ciepła.

Deweloper może nas jednak pozbawić prawa do odstąpienia od umowy bądź żądania obniżenia ceny. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeśli niezwłocznie usunie on wady. Wówczas kupujący nie może odstąpić od umowy ani żądać obniżenia ceny. Wybudowanie niezgodnie z projektem (na przykład z innych, tańszych materiałów) jest jednak raczej nieusuwalną wadą. Trzeba pamiętać, że kupujący traci prawo dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi dewelopera o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia.

PAMIĘTAJ

Trudno będzie dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi, jeśli w chwili sprzedaży kupujący wiedział o odstępstwach od projektu lub innych wadach (zwłaszcza gdy były widoczne gołym okiem) i podpisał akt notarialny zawierający oświadczenie, że zapoznał się ze stanem budynku i nie zgłasza zastrzeżeń.

Przeczytaj dodatkowo:
Przebudowa domu bez formalności, na zgłoszenie...

Jakich formalności powinien dopełnić inwestor, który chce przebudować budynek w oparciu o zgłoszenie?...

Przebudowa domu na zgłoszenie, a zakres obszaru...

W jakich okolicznościach możemy przeprowadzić przebudowę domu jednorodzinnego w oparciu o zgłoszenie? Jakie...

Sprawdź, co musisz wiedzieć zanim wymienisz stare...

Jeśli zdecydowaliśmy się zastąpić stare pokrycie nową dachówką betonową lub ceramiczną, musimy...

Podtopienia nieruchomości. Jak sobie poradzić z...

Podtopienia domów i działek występują dość często, szczególnie po zimie i w czasie intensywnych...

Umowa budowlana, czyli co i z kim podpisać przy...

Umowa budowlana przede wszystkim powinna być sporządzona na piśmie. Zawarcie ustnej umowy nie powoduje jej...

Odległości od granicy działki. Co można wybudować...

Odległość domu od granic działki określają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Opisują one...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.