Deweloper buduje niezgodnie z projektem

Punktem wyjścia do rozważań na temat ewentualnej odpowiedzialności dewelopera, który wybudował dom niezgodnie z projektem, wobec kupującego jest treść umowy łączącej strony.

Najważniejsze to, co w umowie

Już na etapie zawierania umowy o wybudowanie domu należy zadbać o takie zapisy, które pozwolą w przyszłości – w razie realizacji umowy niezgodnie z projektem – skierować przeciwko deweloperowi ewentualne roszczenia.

Trzeba ustalić sposób określenia powierzchni oraz ewentualne następstwa w razie wybudowania domu o za małej bądź zbyt dużej powierzchni. Tę kwestię można uregulować, zapisując, że cena ulegnie podwyższeniu, jeśli okaże się, że dom ma powierzchnię za dużą, bądź obniżeniu w razie zbyt małego metrażu.

Warto zapewnić sobie możliwość odstąpienia od umowy w przypadku konieczności dopłaty za większą powierzchnię, a także wprowadzić górny limit ewentualnych dopuszczalnych zmian (na przykład 5%). Trudno bowiem wyobrazić sobie, aby klient musiał dopłacać, w sytuacji gdy budynek – nie z jego winy – okaże się większy na przykład o 20% w stosunku do planowanej powierzchni, co w konsekwencji diametralnie zwiększy cenę. Dodatkowo warto zadbać, aby umowa precyzyjnie określała, z jakich materiałów będzie wybudowany obiekt. Wówczas w razie nieuczciwego działania dewelopera, co niestety się zdarza, kupującemu będzie przysługiwało uprawnienie wynikające z rękojmi. W praktyce zdarzają się sytuacje, że deweloper buduje obiekt z materiałów tańszych i przez to często gorszych jakościowo, co powoduje znaczne oszczędności po jego stronie kosztem kupującego.

W czasie realizacji robót

Jeżeli już w czasie budowy zauważymy, że deweloper realizuje obiekt niezgodnie z projektem, należy zwrócić się do niego z pisemnym wezwaniem do usunięcia wad, to jest do realizacji inwestycji zgodnie z projektem, i wyznaczyć mu określony termin na realizację tych roszczeń z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu odstąpi się od umowy. Jeśli to nie poskutkuje, kupujący może po upływie tego terminu odstąpić od umowy.

Po sprzedaży

W razie sprzedaży domu na przykład o zmniejszonej wartości lub użyteczności albo gdy obiekt nie ma właściwości, które wskazano w umowie, kupującemu przysługują określone prawa z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku. Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, kupujący w takiej sytuacji może:

• odstąpić od umowy albo
• żądać obniżenia ceny.

Należy pamiętać, że jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady budynku, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia zgodnie z przepisami o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.

W przypadku żądania obniżenia ceny powinno ono nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. W razie żądania obniżenia ceny z powodu wybudowania obiektu z niewłaściwych materiałów warto zlecić sporządzenie stosownej opinii fachowca, z której będą wynikały różnice w cenie materiałów budowlanych. Kalkulacja ta może również uwzględniać różnice w kosztach eksploatacji, jakie powstaną w związku z użyciem gorszych materiałów, na przykład o gorszym współczynniku przenikania ciepła.

Deweloper może nas jednak pozbawić prawa do odstąpienia od umowy bądź żądania obniżenia ceny. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeśli niezwłocznie usunie on wady. Wówczas kupujący nie może odstąpić od umowy ani żądać obniżenia ceny. Wybudowanie niezgodnie z projektem (na przykład z innych, tańszych materiałów) jest jednak raczej nieusuwalną wadą. Trzeba pamiętać, że kupujący traci prawo dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi dewelopera o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia.