dostępne w wersji mobile muratordom.pl na Facebooku muratordom.pl na Google+

PORADY EKSPERTÓW

| muratordom.pl » Bezpłatne porady ekspertów » Prawo - ekspert muratordom.pl » Budowa drewnianego domku na narzędzia...

Ekspert odpowiada

Budowa drewnianego domku na narzędzia na działce należącej do wspólnoty mieszkaniowej

Chciałem postawić drewniany domek gospodarczy o pow. 9 m2 (bez fundamentów, na bloczkach), na działce, która jest w moim wyłącznym użytkowaniu (zapis w akcie notarialnym). Działka użytkowana przeze mnie jest częścią (niewydzieloną) działki należącej do wspólnoty, na której stoi osiedle składające się z 38 bloków. Złożyłem wniosek w starostwie, po czym otrzymałem wezwanie do uzupełnienia dokumentów. Jednym z dokumentów jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, czyli w moim przypadku ok. 500 osób. Jest to oczywiście niewykonalne. Czy jest może jakieś wyjście z tej sytuacji?

Klaudia Łapińska - radca prawny

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W przedstawionej sytuacji podstawową kwestią jest wyjaśnienie, co stanowi nieruchomość wspólną. Uregulowanie tej problematyki znajdujemy w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. 2015.1892 z dnia 2015.11.18). Zgodnie z art. 3 tejże ustawy, nieruchomość wspólną stanowią te części budynku oraz urządzenia w nim istniejące, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli konkretnych lokali. Są to takie części budynku, oraz takie urządzenia, z których wspólnie korzystają wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład danej nieruchomości.

 

„Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” Wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1997 roku, Sygn I CKN 903/97.

 

Dodatkowo nieruchomość wspólną stanowi również grunt, na którym jest wzniesiony budynek. W przypadku wyodrębnienia własności lokali, każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Takim prawem związanym z własnością lokali jest, co do zasady, udział we współwłasności gruntu. Ponadto może być to także udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu. (Komentarz do ustawy o własności lokali, prof. dr hab. Adam Doliwa, rok wydania 2015)

 

Wobec tego, należy przyjąć, iż nieruchomość wspólną będą stanowiły m.in. fundamenty, ściany zewnętrzne, dach, kominy, wiatrołap, klatki schodowe, strych, pralnie, suszarnie, itp. W praktyce często zdarza się, iż takie części nieruchomości jak piwnice, strych, komórki lokatorskie, schowki, podczas ustanawiania odrębnej własności lokali zostaną przypisane do poszczególnych lokali mieszkalnych lub użytkowych jako pomieszczenia przynależne. Wtedy to z mocy prawa stają się prawem związanym ściśle z własnością konkretnego lokalu i nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

 

Nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności, którą określa się jako współwłasność przymusowa. Ten przymusowy charakter współwłasności wynika z faktu, iż udział we współwłasności jest prawem związanym z własnością lokalu, jako prawem głównym, a dodatkowo do momentu, aż trwa odrębna własność lokalu, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.

 

Grunt na którym posadowiony jest budynek, jest jednak zawsze częścią nieruchomości wspólnej, co wynika wprost z art. 3 w/w ustawy. Nie ma tutaj znaczenia, czy jest on we władaniu właściciela konkretnego lokalu mieszkalnego, czy mogą korzystać z niego wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

 

Fakt, iż część działki jest przeznaczona do korzystania przez właściciela jednego lokalu mieszkalnego, ma charakter tymczasowy i nie powoduje zniesienia współwłasności. Nie wystąpił tutaj podział rzeczy wspólnej, a jedynie prawo korzystania z części gruntu przez właściciela odrębnego lokalu.

 

Współwłasność gruntu należącego do wspólnoty jest współwłasnością ułamkową, która uregulowana jest w przepisach działu IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Kodeks cywilny ( Dz. U. 2016.380 z dnia 2016.03.22). Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

W związku z powyższym, chcąc wybudować budynek na części gruntu należącej do wspólnoty mieszkaniowej konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli.

 

W powyższej sytuacji, najlepszym rozwiązaniem byłoby zgłoszenie przez Pana projektu uchwały dotyczącej wyrażenia zgody przez wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej na budowę domku na narzędzia na gruncie stanowiącym własność wspólnoty. Taki projekt należy zgłosić przed corocznym zebraniem członków wspólnoty mieszkaniowej, które musi odbyć się corocznie do końca pierwszego kwartału tj. do końca marca. Projekt uchwały należy złożyć do zarządcy z odpowiednim wyprzedzeniem, aby mógł być uwzględniony w porządku obrad zebrania. Wtedy też taki projekt musi zostać poddany pod głosowanie. Jeśli ilość osób na zebraniu jest niewystarczająca, zarząd zobowiązany będzie do zebrania głosów w trybie indywidualnym.

 

Art. 23 ustawy o własności lokali stanowi, iż:

 

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

 

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

 

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

 

Sąd Apelacyjny w Katowicach w Wyroku z dnia 4 lutego 2016 roku, Sygn. I ACa 789/15 odniósł się do sposobu podejmowania przez wspólnotę mieszkaniową uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów – „Podejmowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obojętnie czy jako jedyna forma podjęcia uchwały, czy jako forma mieszana - łącznie z głosami oddanymi na zebraniu) może ograniczyć się do zebrania głosów pozwalających na uznanie, że uchwała zapadła, bo został oddany ostatni głos przesądzający o uzyskaniu większości tylko wówczas, gdy właściciele lokali, od których nie odebrano głosu podczas ich indywidualnego zbierania przez zarząd byli powiadomieni należycie o możliwości głosowania czy to na zebraniu, czy w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nie można jednak uznać, że powiadomienie o planowanym podjęciu uchwał może dotrzeć tylko do tych członków wspólnoty, których głosy zapewnią wymaganą większość do uznania, że uchwała zapadła, a zawiadomienie właścicieli, których głos "i tak nic nie zmieni" jest niepotrzebne”

 

W związku z powyższym, jeśli właściciele wszystkich lokali będą powiadomieni o zebraniu, jego porządku i treści projektu uchwały zgłoszonej przez właściciela jednego lokalu, to w takiej sytuacji wymogiem jest, aby zebrać taką ilość głosów, która przesądza o tym, że dana uchwała zostaje podjęta większością głosów, bez konieczności zbierania podpisów od wszystkich.

 

Data publikacji: 19.09.2016

ZADAJ PYTANIE

PORADY EKSPERTA

Powierzchnia i budowa antresoli magzynowej - przepisy i formalności

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na definicję antresoli, którą znajdujemy w § 3 pkt. 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie...

Czy budowa studni w pobliżu sieci wodociągowej jest ograniczona przez przepisy prawa?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Budowa studni w pobliżu sieci wodociągowej nie jest ograniczona przez przepisy prawa. Nie ma zakazu dokonania takiej inwestycji wprost wynikającego z przepisów, w większości przypadków...

Czy istnieją przepisy zakazujące użytkowania instalacji z butlą gazową w budynku podłączonym do miejskiej sieci gazowej?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Używanie butli gazowych w lokalach mieszkalnych w budynkach wielolokalowych jak również w lokalach użytkowych budzi od dawna wiele wątpliwości i jest sprawa dość zawiłą. Kluczową kwestią...

Banery, tablice i inne nośniki reklamowe na działce – czy potrzebne jest pozwolenie?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W przedstawionym pytaniu nie ma podstawowej informacji, czy przedmiotowy bilbord będzie usytuowany na budynku, czy też będzie to zupełnie odrębna konstrukcja, nie związana z innym budynkiem,...

Powierzchnia pod ścianami i zabudowanymi pionami – czy wlicza się do powierzchni użytkowej?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Norma PN-ISO 9836:1997 - Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wskazana jest w rozporządzeniu Ministra Transportu,...

Pozwolenie na użytkowanie a włączenie do sieci gazowej

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Kluczową kwestią w odpowiedzi na to pytanie jest to, co rozumiemy pod określeniem "nowo wybudowany odcinek sieci gazowej". Biorąc pod uwagę całą treść pytania prawdopodobnie chodzi o wybudowanie...

Czy można zwiększyć powierzchnię zabudowy?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Powyższe pytanie nie jest na tyle precyzyjne, aby można było jednoznacznie na nie odpowiedzieć. Przede wszystkim kluczowy jest tutaj powód, dlaczego decyzja o warunkach zabudowy i...

Doświetlenie pomieszczeń na pobyt stały – normy

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Problematyka oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi uregulowana jest w art. 57 i następnych rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie...

Budowa szamba niezgodnie z projektem/pozwoleniem na budowę

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

Wnioskując z pytania, budowy domu jednorodzinnego dokonano na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, a zbiornik na nieczystości ciekłe uwzględniony został w projekcie zagospodarowania działki lub...

Uszkodzony kabel energetyczny – kto ponosi koszty naprawy?

Doradza ekspert z firmy Prawo - ekspert muratordom.pl

W odniesieniu do linii elektroenergetycznych w polskich przepisach prawa, nie znajdujemy uregulowania dotyczącego minimalnych odległości jakie powinny być zachowane przy budowie takiej linii od...

1 2 3 » Archiwum
Klaudia Łapińska - radca prawny

Klaudia Łapińska - radca prawny

Ekspert z firmy:

Prawo - ekspert muratordom.pl

Ekspert odpowie na pytania związane z prawem budowlanym

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.