Dom wybudowany niezgodnie z projektem

Kupiliśmy dom od pierwszego właściciela. Dom był odebrany i nadano numer. Po dwóch latach od odbioru, postanowiliśmy wzmocnić więźbę dachową, ponieważ dach skrzypi. Okazało się, że nie tylko więźba, ale również cały dom wybudowane zostały niezgodnie z projektem – między innymi nie ma jednej lukarny, a na miejscu jadalni powinien być taras. Nie było żadnego projektu zastępczego. Co w tej sytuacji możemy zrobić?

W powyższej sytuacji mamy do czynienia z odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane ( Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 ) przewiduje 2 rodzaje takiego odstępstwa. Po pierwsze, odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego może być nieistotne, nie wymaga ono decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

3) (uchylony),

4) (uchylony),

5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Druga sytuacja jest poważniejsza, kiedy odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego dotyczy zakresu wskazanego wyżej, dokonanie przewidzianych zmian dopuszczalne jest jedynie po uzyskaniu przez inwestora decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W sytuacji, kiedy inwestor nie uzyskał decyzji zmieniającej, wymaganej przez przepisy, obiekt budowlany potraktowany będzie jako samowola budowlana.

W takim przypadku organy nadzoru budowlanego będą zmuszone przeprowadzić postępowanie naprawcze stosownie do treści art. 50 i 51 prawa budowlanego. W pierwszej kolejności organ zobowiąże do przedstawienia projektu budowlanego zamiennego uwzględniającego dokonane zmiany. Projekt budowlany zamienny powinien mieć naniesione na rysunek dokonane zmiany wraz z ich opisem i kwalifikacją dokonaną przez projektanta.

Konieczne będzie również uzyskanie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Na przedstawienie tych dokumentów właściwy organ wyznaczy odpowiedni termin. Ponadto ważne jest również aby obiekt nie naruszał przepisów techniczno-budowlanych.

Konieczne będzie również wniesienie opłaty legalizacyjnej za samowolę budowlaną. Jeśli wszystkie zalecenia zostaną spełnione we wskazanym terminie, opłata legalizacyjna zostanie wniesiona, obiekt będzie zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także nie będzie naruszał przepisów techniczno-budowlanych organ zatwierdzi zamienny projekt budowlany.

Nie można wykluczyć również, ewentualnej konsekwencji w postaci wydania przez organ nadzoru budowlanego nakazu rozbiórki obiektu budowlanego. Dzieje się tak w przypadku, kiedy obiekt budowlany nie był by zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, albo też był niezgodny z przepisami techniczno-budowlanymi.

Wypowiedział się na ten temat Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w Wyroku z dnia 3 lipca 2013 roku, Sygn. Akt II SA/Bd 309/13 „ Sam fakt przedłożenia przez inwestora projektu zamiennego nie legalizuje samowolnie wykonanych robót budowlanych i nie nakłada na organ obowiązku wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu zamiennego. Dopiero bowiem treść przedłożonego przez inwestora projektu budowlanego zamiennego stanowić może wyznacznik dalszego postępowania organów nadzoru budowlanego. Nie można przy tym wykluczyć, iż w przypadku, gdy inwestor sporządzi i przedstawi zamienny projekt budowlany, którego założenia nie będą odpowiadały przepisom techniczno-budowlanym, orzeczony zostanie nakaz rozbiórki obiektu.”

Na koniec zaznaczę jeszcze, iż jeśli projekt był gotowym projektem katalogowym, należałoby uzyskać zgodę jego autora na dokonanie zmian w tym projekcie, bowiem adaptacja projektu, (naniesienie aktualnych zmian) dokonana przez innego projektanta może być naruszeniem praw autorskich.

Data publikacji: 28.12.2016