Oferta wykonawcy wygląda podejrzanie tanio? Tych 8 pozycji najczęściej brakuje w kosztorysie budowy domu

Porównywanie ofert ekip budowlanych wyłącznie na podstawie kwoty zapisanej na ostatniej stronie kosztorysu może prowadzić do kosztownych pomyłek. Dwie firmy mogą wyceniać pozornie ten sam stan surowy, ale zakres prac w ich ofertach będzie zupełnie inny. W jednej cenie znajdzie się np. deskowanie, izolacja fundamentów i wywóz ziemi, podczas gdy druga ekipa potraktuje je jako prace dodatkowe. Poniżej prezentujemy 8 pozycji, które są najczęściej pomijane w wycenie przez wykonawców.

Roboty ziemne i wywóz nadmiaru gruntu

Jedną z pierwszych pozycji, które potrafią zwiększyć budżet, są roboty ziemne. W kosztorysie może znaleźć się samo wykonanie wykopu pod fundamenty, ale już nie niwelacja działki, rozplantowanie ziemi czy wywóz jej nadmiaru.

Znaczenie ma także rodzaj gruntu. Jeżeli konieczna będzie wymiana części podłoża albo nawiezienie piasku i jego zagęszczenie, koszt przygotowania fundamentów może wyraźnie wzrosnąć. Dlatego trzeba ustalić, czy cena obejmuje koparkę, transport ziemi oraz materiał do zasypania fundamentów.

• Dowiedz się więcej: Znalazłeś te paskudy w domu? Masz problem z wilgocią. Prosionki ją uwielbiają

Izolacje fundamentów i materiały dodatkowe

Hasło „wykonanie fundamentów” nie zawsze oznacza kompletny fundament gotowy do rozpoczęcia murowania ścian. W ofercie może zabraknąć hydroizolacji, termoizolacji ze styropianu fundamentowego, folii kubełkowej, izolacji poziomej czy klejów i zapraw.

Przed podpisaniem umowy warto więc poprosić wykonawcę o wyszczególnienie wszystkich warstw oraz określenie, kto kupuje materiały. Pozornie niewielkie elementy po zsumowaniu mogą oznaczać kilka kolejnych rachunków.

Rusztowania, szalunki i sprzęt budowlany

Kolejna pułapka to koszty sprzętu. Ekipa może wycenić samo wykonanie ścian, stropu czy dachu, pozostawiając po stronie inwestora wynajem rusztowań, podpór stropowych albo systemowych szalunków.

Trzeba również sprawdzić, kto zapłaci za pompę do betonu, dźwig, zagęszczarkę czy podnośnik. Przy pojedynczym użyciu koszt może wydawać się niewielki, ale podczas całej budowy takich usług pojawia się wiele.

Transport i rozładunek materiałów

Cena bloczków, stali, więźby dachowej czy dachówki nie zawsze zawiera dostawę na plac budowy. Oddzielnie płatny może być także rozładunek samochodem z HDS.

Jeżeli wykonawca deklaruje zakup materiałów, należy ustalić, czy podana kwota obejmuje również ich transport. W przypadku budowy oddalonej od hurtowni kilkanaście kolejnych dostaw może zauważalnie podnieść całkowite wydatki.

• Zobacz także: Od razu wiedzieli, że nie chcą wielkiego domu. "Czujemy się na 80 m2 idealnie" - mówili dla Muratora

Kominy, przejścia i drobne elementy konstrukcyjne

W uproszczonych kosztorysach często brakuje elementów, które nie są główną częścią konstrukcji, ale bez których budynku nie da się ukończyć. Mogą to być kominy systemowe, nadproża, wieńce, trzpienie żelbetowe, przepusty instalacyjne czy wykonanie otworów technologicznych.

Warto zwrócić szczególną uwagę na sformułowania typu „roboty dodatkowe według zużycia”. Bez wskazania ceny jednostkowej trudno później przewidzieć ostateczny koszt.

Obróbki dachu i system rynnowy

„Wykonanie dachu” również może znaczyć coś innego w zależności od wykonawcy. Jedna oferta obejmie więźbę, membranę, łaty, pokrycie, obróbki blacharskie i rynny. W drugiej wycenione będzie wyłącznie ułożenie konstrukcji i dachówki.

Osobno mogą być liczone obróbki kominów, pasy nadrynnowe, montaż okien dachowych, wyłazu czy zabezpieczenia przeciwśniegowe. Przed wyborem ekipy warto więc zażądać dokładnego wykazu wszystkich prac dekarskich.

Przyłącza i instalacje prowadzone poza budynkiem

W kosztorysie domu często uwzględnia się instalację elektryczną, wodną czy kanalizacyjną wewnątrz budynku, ale pomija odcinki znajdujące się na działce.

Doprowadzenie przewodów od granicy posesji, wykonanie wykopów, studzienek czy podłączenie budynku do istniejących przyłączy może stanowić oddzielny etap prac. Szczególnie kosztowna bywa kanalizacja, gdy dom znajduje się daleko od miejsca przyłączenia do sieci.

Sprzątanie budowy i wywóz odpadów

Ostatnia często pomijana pozycja wydaje się drobna, dopóki na działce nie pojawią się sterty palet, folii, resztek styropianu, gruzu i opakowań.

Nie każda ekipa ma w cenie sprzątanie placu budowy i wywóz odpadów. Kontenery na gruz oraz inne odpady budowlane mogą być rozliczane całkowicie osobno. W umowie warto więc zapisać, kto odpowiada za uporządkowanie terenu po zakończeniu danego etapu.

• Czytaj także: 15 lat z rekuperacją. Czy po tym czasie wciąż widzę sens tej inwestycji?

Jak porównywać kosztorysy budowy domu?

Najbezpieczniej porównywać nie końcową cenę ofert, lecz ich zakres. Dobrym rozwiązaniem jest przygotowanie jednej listy robót i przekazanie jej wszystkim wykonawcom do wyceny. Dzięki temu szybko można zauważyć, że firma pozornie tańsza po prostu nie uwzględniła kilku elementów.

W umowie powinno się również dokładnie wskazać, które materiały kupuje inwestor, a które wykonawca, kto zapewnia sprzęt i transport oraz jak rozliczane będą prace dodatkowe. Im bardziej ogólny kosztorys, tym większe ryzyko, że atrakcyjna cena początkowa znacznie wzrośnie podczas realizacji.

Szczególną ostrożność warto zachować, gdy jedna oferta jest o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent niższa od pozostałych. Zamiast od razu uznawać ją za okazję, należy sprawdzić każdą pozycję kosztorysu. W budowie domu najtańsza oferta na początku nie zawsze okazuje się najtańsza po zakończeniu inwestycji.

Artykuł powstał przy wykorzystaniu narzędzi AI.

• Przejdź do galerii: Najpiękniejsze domy w Polsce