Spis treści
Rynek domów deweloperskich pod Warszawą w pigułce
Chętnych do zamieszkania w Warszawie nie brakuje, jednak wysokie ceny odstraszają wiele osób. Dla znacznej części osób pracujących w stolicy korzystniejszym pod wieloma względami rozwiązaniem okazuje się dom pod miastem – dający większą przestrzeń i prywatność, a zarazem położony na tyle blisko, że można dotrzeć do centrum miasta w granicach 30–60 minut.
Nie sposób oczywiście scharakteryzować krótko dziesiątków inwestycji wyrastających wokół Warszawy jak grzyby po deszczu. Można jednak wskazać pewne ogólne trendy. Największym zainteresowaniem klientów cieszy się nieodmiennie wianuszek gmin bezpośrednio sąsiadujących ze stolicą. To m.in. takie miejscowości jak Marki, Ząbki, Piaseczno, Łomianki czy Raszyn. Ceny nowych domów wahają się tu w 2026 r. od 7,3 do 10,5 tys. zł/m kw. Stosunkowo wysokie stawki wynikają zarówno z bliskości Warszawy, jak i zazwyczaj stosunkowo dobrego z nią skomunikowania (np. koleją). Jednocześnie warto zauważyć, że kwoty za dom pod Warszawą są zwykle o 20–40% niższe niż za domy w mieście.
Z roku na rok coraz większym zainteresowaniem cieszą się jednak także domy położone w większej odległości od stolicy. Mowa o miejscowościach takich jak m.in. Konstancin-Jeziorna, Wieliszew, Radzymin, Ożarów Mazowiecki czy Nadarzyn. Choć dojazd do Warszawy z tych miejsc zajmuje zwykle powyżej godziny, atutem są niższe ceny. Przykładowo w Radzyminie za 900 tys. zł można kupić 140-metrowy dom, a w Nadarzynie 160-metrowy za 1,4 mln zł.
Przyjrzyjmy się teraz kilku przykładom.
- Czytaj też: Chcę kupić mieszkanie w przedwojennej kamienicy w Warszawie. Ile to kosztuje i o czym trzeba pamiętać?
Michałowice Parkowa w Michałowicach
W połowie 2025 r. w Michałowicach wystartował kolejny już etap inwestycji firmy RealCo Property Investment and Development. To osiedle bliźniaków 12 km od centrum Warszawy, złożone z 18 domów dwukondygnacyjnych, każdy o powierzchni 151 m kw. Do każdego domu nabyć można dwa miejsca postojowe oraz dwustanowiskowy garaż. W budynkach przewidziano ogrzewanie podłogowe oraz zadbano o zabezpieczenia antywłamaniowe. Deweloper oferuje też możliwość montażu orurowania pod fotowoltaikę.
Okolica jest zielona i bogata w infrastrukturę, a dojazd do stolicy możliwy jest zarówno samochodem (trasy S2, S7 i S8), jak i Warszawską Koleją Dojazdową. Budowa osiedla zakończy się w II kw. 2026 r., zaś ceny domów zaczynają się od 1,66 mln zł.
- Sprawdź również: Czy to najdziwniejsze domy w Polsce? Zaskakują, przyciągają wzrok, skłaniają do refleksji
Natura Konstancin w Konstancinie-Jeziornie
Zrealizowane przez firmę Rohe osiedle Natura Konstancin to 22 domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej. Nowoczesne budynki (144 m kw. każdy) wyposażono w wentylację z odzyskiem ciepła, fotowoltaikę oraz pompy ciepła. Inwestycję oddano do użytku na początku 2025 r.
Osiedle wyróżnia spójne, przemyślane założenie architektoniczne, zapewniające mieszkańcom zarówno duże nasłonecznienie, jak i prywatność oraz bliskość zieleni. Za projekt odpowiada wewnętrzny zespół dewelopera Rohe, który pracował w oparciu o koncepcję architektoniczną pracowni Wądołowski Architekci.
Dojazd do Warszawy możliwy jest stąd samochodem lub autobusami podmiejskimi. Jeśli chodzi o odległości, to od lotniska Okęcie dzieli osiedle ok. 16 km. Dziś dom na tym osiedlu można nabyć za ok. 2 mln zł.
Natura Żelechów w Żelechowie
Natura Żelechów to inwestycja składająca się z 7 nowoczesnych domów parterowych z płaskim dachem i podwyższonym salonem o powierzchni 239 m kw., usytuowanych na przestronnych działkach o powierzchni od 1575 m kw.
– podaje na swojej stronie inwestor, firma Howen Budownictwo.
Osiedle wolnostojących domów jednorodzinnych zlokalizowane jest ok. 30 minut od centrum Warszawy – i lepiej ten samochód mieć, gdyż inaczej trudno stąd do stolicy dojechać. Nowoczesne budynki wyposażone są w ogrzewanie podłogowe, pompy ciepła i wentylację mechaniczną z rekuperacją. Atutem są duże przeszklenia, zapewniające naświetlenie wnętrz.
Rozpoczęta w połowie 2025 r. inwestycja zlokalizowana jest wśród zieleni, zaś niewielka liczba domów i spore działki zapewniają poczucie prywatności. Domy oferowane są przez dewelopera w cenie ok. 2 mln zł.
- Dowiedz się więcej: Osiedle Kwiatów Polskich. Bliźniaki w dzielnicy Wawer w Warszawie z nominacją do nagrody z Wielkopolski
Nova Wola Park w Nowej Woli (gm. Lesznowola)
Duże osiedle od CK Development, które docelowo będzie liczyć aż 94 lokale mieszkalne od 86 do 112 m kw., składać się będzie zarówno z domów w zabudowie szeregowej, jak i mieszkań. Inwestycja wystartowała w 2025 r., zaś jej pierwszy etap zostanie oddany do użytku już w I kw. 2026 r. Sporym atutem jest lokalizacja – dojazd jest stąd łatwy zarówno samochodem, jak i pociągiem (bliskość stacji Warszawa Jeziorki i Nowa Iwiczna).
Deweloper zapowiada osiedle z aż połową terenu przeznaczoną na powierzchnię biologicznie czynną i wnętrzem wyłączonym z ruchu samochodowego. Jednocześnie nie zapomniano oczywiście o miejscach parkingowych – po dwóch na lokal (w garażach i pod gołym niebem). Budynki wyposażone będą w pompy ciepła i ogrzewanie podłogowe. Ceny zaczynają się od ok. 8 tys. zł/m kw.
Rezydencje Ogrodowa w Józefosławiu
34 trzykondygnacyjne domy w zabudowie szeregowej zrealizowała w Józefosławiu firma Dream Houses Development. Powierzchnia użytkowa każdego z nich to od 154 m kw. do 225 m m kw. Do każdego przypisano dwa miejsca postojowe, w tym jedno w garażu, a same budynki zaprojektowała pracownia MAZM.
Osiedle zlokalizowano w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej, a zarazem stosunkowo blisko ul. Puławskiej, która jest dla mieszkańców główną drogą dojazdową do Warszawy. Nie brakuje tu zieleni (w odległości poniżej 2 km są m.in. park oraz Las Kabacki), a dużym plusem jest rozwinięta infrastruktura w okolicy. Za dom na tym osiedlu płaci się dziś od 1,19 mln zł.
- Przejdź do galerii: Najpiękniejsze domy w Polsce
