Chcę kupić mieszkanie w przedwojennej kamienicy w Warszawie. Ile to kosztuje i o czym trzeba pamiętać?

Mieszkanie w przedwojennej kamienicy – dlaczego warto?

Wyobraź to sobie: wchodzisz do eleganckiej, przestronnej sieni budynku, wspinasz się po drewnianych schodach z oryginalną balustradą. Do wnętrza twojego lokum prowadzą piękne dwuskrzydłowe drzwi. Przekręcasz klucz w zamku. Wita cię przestrzeń – wysokie sufity, przestronne pomieszczenia, światło dnia wpadające przed duże okna. Idziesz po dębowej podłodze z szerokiej klepki, mijając stylowe meble, żeliwne grzejniki w stylu fin de siècle, zachowany i odrestaurowany piec kaflowy. Siadasz na balkonie z kutą balustradą i patrzysz na ciche, zielone wewnętrzne podwórko lub ruchliwą śródmiejską ulicę. Można się rozmarzyć...

Powód, dla którego tak wiele osób marzy o mieszkaniu w przedwojennej kamienicy, jest prosty: te lokale są inne niż wszystkie. Wyróżnia je układ pomieszczeń, ich wysokość, zastosowane materiały wykończeniowe, stolarka okienna i drzwiowa, słowem – wszystko, co nadaje nieruchomości unikalny charakter i wyjątkowy klimat. Powtarzalne mieszkania w blokach trudno nawet z nimi porównywać.

Ale mieszkanie w starej kamienicy ma też wiele innych zalet. Jedną z większych jest na ogół lokalizacja – w Warszawie przedwojenne budynki zachowały się głównie w starych dzielnicach takich jak Ochota, Śródmieście czy Praga-Północ i Praga-Południe. Można więc liczyć na dobrze rozwiniętą infrastrukturę w okolicy, szeroki wachlarz usług oraz doskonałe skomunikowanie. Warto pamiętać także o solidnym wykonaniu – starsze budynki na ogół mają grube, wygłuszające dźwięki ściany oraz solidne drzwi i okna. Nie bez znaczenia jest wreszcie prestiż – takie lokale są na ogół eleganckie i świadczą o guście kupującego.

• Zobacz też: Eleganckie mieszkanie na krakowskim Salwatorze. Błękity, beże i biel to esencja stylu hamptons!

Opcja droższa: mieszkanie pod klucz w kamienicy

To rozwiązanie preferowane przez tych, którzy mogą sobie pozwolić na większy wydatek w zamian za wyższy poziom komfortu. Zakup mieszkania pod klucz oznacza brak konieczności długotrwałego remontu i szybszą przeprowadzkę lub (w przypadku inwestorów) wprowadzenie lokalu na rynek i rozpoczęcie zarabiania. Dodatkowym plusem tej opcji jest możliwość wybierania spośród wielu różnych stylów wystroju wnętrz, zarówno historyzujących, jak i całkiem nowoczesnych.

Jeśli chodzi o ceny mieszkań w kamienicy pod klucz, to w Warszawie bez wątpienia trzeba się przygotować na kwoty idące w miliony. Spójrzmy na wybrane oferty z serwisów ogłoszeniowych:

• 1,1 mln zł (25 581 zł/m²) – 43 m² na 1. piętrze kamienicy na pograniczu Śródmieścia i Ochoty, dwa pokoje z osobną kuchnią, duży balkon z widokiem na ogród, 3 m wysokości, piwnica, ogrzewanie miejskie;
• 2,2 mln zł (20 370 zł/m²) – 108 m² na poddaszu kamienicy w Śródmieściu (4. piętro), cztery pokoje z aneksem kuchennym, garderoba, dwa wejścia umożliwiające podział na dwa mieszkania, klimatyzacja, ogrzewanie miejskie;
• 2,29 mln zł (21 810 zł/m²) – 105 m² na 4. piętrze kamienicy w Śródmieściu, trzy pokoje z osobną kuchnią, 3,16 m wysokości, oryginalny parkiet i stolarka drzwiowa, duże okna;
• 4 mln zł (35 217 zł/m²) – 115 m² na 3. piętrze kamienicy na Powiślu, trzy pokoje z oddzielną kuchnią, garderoba, balkon, ogrzewanie miejskie.

Jak widać, przedwojenne mieszkania pod klucz oferują na ogół wysoki standard wykończenia, co przekłada się na ich cenę (na którą wpływa też oczywiście centralna lokalizacja). Większość z dostępnych ofert to przestronne mieszkania do wygodnego życia, oferujące wygody takie jak kuchenna wyspa, klimatyzacja czy garderoba. Na rynku kamienic można też jednak znaleźć mniejsze, bardziej kameralne lokale gotowe do zamieszkania, nieraz w zacisznej okolicy. Trzeba jednak pamiętać, że w starszych budynkach do rzadkości należy winda.

• Zobacz też: Adaptacja poddasza w kamienicy z 1906 roku nie była łatwa. Zobacz, jak imponujące dała efekty

Opcja tańsza: mieszkanie w kamienicy do remontu

To rozwiązanie dla osób o skromniejszym budżecie, gotowych jednak na nakłady finansowe związane z remontem. Zakup mieszkania w kamienicy do remontu to opcja popularna zwłaszcza wśród inwestorów, zainteresowanych zarabianiem na wynajmie czy odsprzedażą lokalu z zyskiem (flipping). Nie brakuje też jednak nabywców, którzy kupują takie mieszkanie dla siebie, zauroczeni lokalizacją i potrafiący dostrzec potencjał zaniedbanego lokum.

Jeśli chodzi o ceny mieszkań, to w Warszawie nawet tanie lokale do remontu potrafią być dość drogie. W popularnych serwisach ogłoszeniowych da się jednak wyłowić perełki. Spójrzmy na przykładowe oferty mieszkań:

• 385 tys. zł (20 263 zł/m²) – 19 m² na 2. piętrze kamienicy na Woli, kawalerka z aneksem kuchennym, 3 m wysokości, centralne ogrzewanie, zachowane dwuskrzydłowe drzwi, parkiet z lat 60.;
• 419 tys. zł (15 901 zł/m²) – 26 m² na 1. piętrze kamienicy na Pradze-Północ, dwa pokoje z osobną kuchnią, 3 m wysokości, ogrzewanie elektryczne, zachowane piękne dwuskrzydłowe drzwi wejściowe;
• 660 tys. zł (25 542 zł/m²) – 26 m² na 1. piętrze kamienicy w Śródmieściu, dwa pokoje z osobną kuchnią, 3,5 m wysokości, ogrzewanie elektryczne, okna wychodzące na wewnętrzne patio;
• 715 tys. zł (23 990 zł/m²) – 30 m² na 3. piętrze kamienicy w Śródmieściu, aneks kuchenny, wysokość 3,24 m, centralne ogrzewanie, zachowany oryginalny przedwojenny parkiet.

Jak widać, w cenie poniżej 20 tys. zł/m² trafiają się jedynie pojedyncze lokale – za większość mieszkań w kamienicy do remontu trzeba zapłacić więcej. Pod względem stanu technicznego oferty wahają się od nieruchomości do generalnego remontu po lokale wymagające jedynie odświeżenia. Potencjalny nabywca powinien zwrócić na to baczną uwagę, podobnie jak na stan techniczny samej kamienicy: czasem pod okazją cenową kryje się odrestaurowany obiekt z dobudowaną windą, a czasem zaniedbany budynek od lat czekający na modernizację. To właśnie dlatego podejrzanie niska cena powinna zamiast entuzjazmu wzbudzić raczej podejrzliwość. Dobrze mieć to w pamięci, przeglądając oferty i polując na okazje.

• Zobacz także: Adaptacja strychu na mieszkanie w starej kamienicy. Po kapitalnym remoncie powstały aż dwa mieszkania

Zakres i koszt generalnego remontu mieszkania w kamienicy

O czym warto pamiętać, kupując znajdujące się w kamienicy mieszkanie do generalnego remontu? Przede wszystkim o tym, że zakres remontu niemal na pewno będzie większy, niż w przypadku analogicznego lokalu w nowszym budynku. Wynika to z faktu, że pojawiające się na rynku oferty takich lokali do remontu najczęściej dotyczą budynków od dawna nieremontowanych i niemodernizowanych. Inwestor musi liczyć się z takimi wyzwaniami jak m.in.:

• stare, wymagające wymiany instalacje w ścianach,
• mało funkcjonalny układ pomieszczeń, nieraz będący pokłosiem powojennych przebudów,
• niestandardowe (i nieraz różne w obrębie jednego lokalu) wymiary otworów drzwiowych,
• zły stan zachowanych oryginalnych podłóg.

Warto także pamiętać, że w starszych warszawskich kamienicach normą jest ogrzewanie elektryczne (niekiedy realizowane poprzez adaptację dawnych pieców kaflowych na elektryczne), co oznacza wyższe koszty eksploatacji.

Jeśli chodzi o koszt generalnego remontu mieszkania, w Warszawie waha się on od 2 do 5,5 tys. zł/m². Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że starsze lokum potrafi kryć wiele niespodzianek. Przykładowo podczas próby montażu półki czy żyrandola można natrafić na zaszpachlowaną wyrwę w cegłach; nowy właściciel nieraz odkrywa też (i musi usuwać) fuszerki z czasów poprzednich remontów, np. niepoprawnie wykonany odpływ w łazience. Z reguły okazuje się więc, że trzeba wykonać jakieś dodatkowe prace i koszt remontu rośnie. Warto być na to przygotowanym.

• Zajrzyj do galerii: Mieszkanie w przedwojennej kamienicy. Połączenie stylu loftowego ze skandynawskim