Czym się różni pozwolenie na budowę od zgłoszenia budowy? Który wariant wybrać? Porównanie
Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy? Wybór odpowiedniej procedury może być kluczowy dla sprawnego rozpoczęcia inwestycji budowlanej. Choć obie formy mają na celu formalne zalegalizowanie prac, różnią się zakresem, czasem oczekiwania i wymaganiami.
Spis treści
- Kiedy pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie?
- Pozwolenie i zgłoszenie: różnice
- Jakie dokumenty przy pozwoleniu, a jakie przy zgłoszeniu?
- Dziennik budowy i tablica informacyjna
- Zgłoszenie rozpoczęcia budowy
Kiedy mamy już projekt budowlany i wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia, możemy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (czyli decyzji administracyjnej) albo zgłosić budowę i poczekać na tak zwaną milczącą zgodę urzędu (co oznacza brak zastrzeżeń do planowanej inwestycji). Formalności te możemy załatwić online w serwisie e-budownictwo.gunb.pl.
Kiedy pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie?
Pozwolenie na budowę jest wymagane zawsze, gdy obszar oddziaływania domu będzie wykraczał poza granice działki, na której został zaprojektowany. Informacja o obszarze oddziaływania jest elementem projektu zagospodarowania działki, więc łatwo możemy sprawdzić, czy mamy możliwość zgłoszenia budowy. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę może też być konieczne, gdy działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody (na przykład Natura 2000) i urząd zechce sprawdzić, czy dom nie będzie nadmiernie szkodził środowisku, bądź inwestor uzyskał zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. W pozostałych wypadkach możemy rozważyć, czy nie byłoby lepiej zgłosić budowę.
Polecamy: Badanie geotechniczne gruntu przed budową - czy jest obowiązkowe?
Pozwolenie i zgłoszenie: różnice
Procedury te różnią się głównie tym, że zgłoszenie pozwala na szybsze rozpoczęcie prac budowlanych. Starostwo ma bowiem 21 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu (licząc od dnia, gdy zgłoszenie trafi do urzędu, do dnia nadania sprzeciwu w urzędzie pocztowym), a na wydanie pozwolenia – 65 dni (po ich upływie może być obciążone karą pieniężną za każdy dzień zwłoki). Ponadto decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna po upływie 14 dni od doręczenia jej stronom postępowania (jeśli nikt nie złoży odwołania), a zgłoszenie uznaje się za skuteczne od razu po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu (a nawet wcześniej, jeśli starosta wyda zaświadczenie o braku podstaw do jego wniesienia).
Dla wolnostojących domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 i nie więcej niż dwóch kondygnacjach przewidziano jeszcze dalej idące uproszczenie: budowę można rozpocząć od razu po doręczeniu zgłoszenia do urzędu, a starosta nie może wnieść sprzeciwu do zgłoszonej budowy.
Procedura zgłoszeniowa ma jednak swoje wady, które powodują, że znacząca większość inwestorów wybiera pozwolenie na budowę. Po pierwsze, ustalenia projektanta co do obszaru oddziaływania obiektu mogą zostać zakwestionowane i może się okazać, że trzeba złożyć wniosek o pozwolenie, a wtedy czas oczekiwania na decyzję urzędu się wydłuży. Po drugie, w wypadku zgłoszenia budowy nie zawiadamia się sąsiadów o wszczęciu postępowania. Jeśli któryś z nich uzna, że niesłusznie został w nim pominięty, może doprowadzić do konieczności przeprowadzenia legalizacji budowy.
Jakie dokumenty przy pozwoleniu, a jakie przy zgłoszeniu?
Dokumentacja wymagana w obu procedurach niczym się nie różni. Zarówno do wniosku o pozwolenie na budowę, jak i do jej zgłoszenia dołącza się:
- projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany – w postaci papierowej (wówczas wymagane są po trzy egzemplarze projektów) albo elektronicznej, wraz z załączonymi:
– kopiami bądź oryginałami wymaganych opinii, uzgodnień lub pozwoleń;
– kopią decyzji o nadaniu projektantowi uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt oraz kopią zaświadczenia o wpisie projektanta na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualnego na dzień opracowania projektu (ten wymóg nie obowiązuje w wypadku osób i uprawnień wpisanych do centralnego rejestru);
– oświadczeniem projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej;
- oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (złożone na urzędowym formularzu);
- oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego domu do istniejącej sieci ciepłowniczej;
- decyzję o warunkach zabudowy – tylko jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- ewentualnie potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej – gdy część domu ma być użytkowana w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład jako sklep lub warsztat (1 zł/m2tej powierzchni, nie więcej jednak niż 539 zł), albo gdy załatwiamy sprawę za pośrednictwem pełnomocnika (17 zł).
Czytaj także: Odległość drzew od granicy działki. Sprawdź, jak blisko ogrodzenia możesz posadzić drzewa
W wypadku zgłoszenia budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 nie są wymagane żadne oświadczenia projektanta ani kopie jego uprawnień i wpisu na listę samorządu zawodowego. Zamiast nich inwestor musi załączyć własne oświadczenia, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna. Inwestor może tu również złożyć oświadczenie, że nie ustanawia kierownika budowy i sam przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (lepiej jest jednak powierzyć to zadanie fachowcowi).
Zgłoszenie budowy i pozwolenie na budowę są ważne trzy lata, co oznacza, że w takim czasie trzeba rozpocząć budowę.
Po uzyskaniu zgody na budowę (w formie decyzji lub braku sprzeciwu do zgłoszenia) trzeba jeszcze dopełnić kilku formalności, zanim rozpoczniemy roboty budowlane.
Dziennik budowy i tablica informacyjna
Kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę się uprawomocni albo inwestor nabędzie prawo do wykonywania robót budowlanych na podstawie zgłoszenia, można odebrać w starostwie egzemplarz ostemplowanego projektu budowlanego (drugi egzemplarz trafia do nadzoru budowlanego, a trzeci pozostaje w starostwie). W przypadku sporządzenia projektów w postaci elektronicznej zatwierdzenie polega na opatrzeniu ich kwalifikowaną pieczęcią elektroniczną.
W urzędzie otrzymamy również opieczętowany dziennik budowy (za opłatą 20-30 zł). Od 26 stycznia 2023 r. mamy też możliwość korzystania z elektronicznego dziennika budowy. Wniosek o jego wydanie składa się w systemie EDB dostępnym na stronie gunb.gov.pl.
Inwestor wcześniej musi założyć w nim konto (podając imię, nazwisko i e-mail). Dziennik elektroniczny będzie miał nadany numer, który umożliwi odnalezienie go w systemie. Inwestor udostępni dziennik pozostałym uczestnikom procesu budowlanego i innym uprawnionym osobom (też muszą mieć założone konta w systemie). Dostęp do dziennika będzie możliwy za pomocą dowolnej przeglądarki internetowej, również w wersji mobilnej.
Polecamy: Usytuowanie domu na działce względem stron świata. Jak ustawić dom na działce z wjazdem od południa?
Za prowadzenie dziennika budowy (i przechowywanie, jeśli ma postać papierową) odpowiada kierownik budowy. Powinniśmy jednak kontrolować, czy dziennik jest rzetelnie i systematycznie prowadzony, bo dokument ten może mieć duże znaczenie w razie sporu z wykonawcą robót. Kierownik budowy powinien też protokolarnie przejąć od inwestora teren budowy i dopilnować jego zabezpieczenia (ogrodzenia), potwierdzić wpisem w dzienniku budowy otrzymanie od inwestora zatwierdzonego projektu budowlanego (w tym projektu technicznego), ustawić tablicę informacyjną (przy ogrodzeniu od strony drogi) oraz zapewnić wytyczenie projektowanych obiektów przez uprawnionego geodetę.
Jak już wyżej wspomniano, w wypadku budowy domu do 70 m2 powierzchni zabudowy inwestor może sam podjąć się kierowania budową. W takiej sytuacji nie jest wymagane prowadzenie dziennika budowy, choć lepiej jest z niego nie rezygnować. Pozostałe obowiązki kierownika inwestor bierze na siebie.
Zgłoszenie rozpoczęcia budowy
Ostatnim formalnym obowiązkiem inwestora na etapie przygotowywania budowy jest złożenie w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Trzeba to zrobić przed przystąpieniem do pierwszych prac. Podobnie jak poprzednie czynności zawiadomienie może zostać złożone w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-budownictwo.
Do zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych dołącza się:
- informację wskazującą imię i nazwisko kierownika budowy (gdy budowa wymaga jego obecności) oraz inspektora nadzoru inwestorskiego (jeżeli został on ustanowiony). Jeśli osoby te są wpisane do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, nie trzeba załączać dodatkowo kopii zaświadczeń o wpisie na listę samorządu zawodowego ani kopii decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych;
- oświadczenie (lub jego kopię) projektanta o sporządzeniu projektu technicznego dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki i projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.
Dopiero po złożeniu w nadzorze budowlanym zawiadomienia można rozpocząć takie prace, jak niwelowanie terenu, ustawienie obiektów i urządzeń przeznaczonych dla robotników (barakowóz, toaleta), wytyczenie geodezyjne domu i przyłączy oraz ułożenie przyłączy niezbędnych na potrzeby budowy. Zgodnie z przepisami rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. r
Czasami po rozpoczęciu prac budowlanych inwestor chce, aby dom wybudować nieco inaczej, niż wskazuje to zatwierdzony projekt budowlany. Każdą zmianę trzeba skonsultować z architektem.
Jeśli projektant zakwalifikuje zmianę jako nieistotną, zamieści w projekcie zagospodarowania działki bądź projekcie architektoniczno-budowlanym odpowiednie informacje (rysunki i opis) dotyczące tego odstąpienia. W takiej sytuacji nie występuje się o zmianę pozwolenia na budowę ani nie składa ponownego zgłoszenia.
Zmiany w projektach zagospodarowania działki lub architektoniczno-budowlanym trzeba nanieść również w projekcie technicznym. Projekty te muszą być bowiem zgodne.
Jeżeli projektant stwierdzi, że planowane odstępstwo jest istotne, konieczne będzie uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W wypadku inwestycji prowadzonych na podstawie zgłoszenia istotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonaniu ponownego zgłoszenia (nie musi ono się odnosić do całej inwestycji, a jedynie do zakresu zmiany wynikającej z odstąpienia). Co ważne, formalności trzeba załatwić przed zrealizowaniem zmian.
Formalne zakończenie budowy polega na złożeniu w miejscowym powiatowym nadzorze budowlanym albo w serwisie e-budownictwo stosownego zawiadomienia.
Jeżeli w ciągu 14 dni od złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy (wraz z kompletem dokumentów) nadzór budowlany nie wyda decyzji o sprzeciwie, będzie to oznaczać, że wyraził zgodę na użytkowanie wybudowanego obiektu. Nadzór może też wydać z urzędu – jeszcze przed upływem terminu – zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, co od razu uprawni inwestora do zamieszkania w nowym domu.
Do zawiadomienia trzeba będzie dołączyć następujące dokumenty:
- projekt techniczny z uwzględnieniem zmian, jeśli zostały dokonane w trakcie budowy;
- oświadczenie kierownika budowy: o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę i przepisami, o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi i sąsiedniej nieruchomości, oraz o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych (jeśli inwestor podjął się kierowania budową, to on składa takie oświadczenia);
- w razie dokonania w trakcie budowy zmian nieistotnych – kopię rysunków z projektu budowlanego z naniesionymi zmianami. W takim wypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru (jeżeli został ustanowiony);
- dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub odstępstwach od tego projektu;
- protokół badania szczelności instalacji gazowej (jeśli taka jest w obiekcie);
- kopię świadectwa charakterystyki energetycznej w postaci papierowej albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej w postaci elektronicznej. Uwaga!Obowiązek ten nie dotyczy domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 stawianych na podstawie uproszczonej procedury zgłoszeniowej.
