Zakup działki: gdzie sprawdzić przeznaczenie gruntu?
Kupno działki wymaga dokładnego sprawdzenia, jakie jest przeznaczenie gruntu. Dzięki temu będziesz mieć pewność, czy działka jest na pewno przeznaczona pod budowę domu lub czy można ją będzie przekwalifikować na budowlaną. Podpowiadamy, gdzie szukać informacji na ten temat i jakie dokumenty sprawdzić przed kupnem działki, aby uniknąć później rozczarowań.
Przeznaczenie gruntu w planie miejscowym
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego i jego zapisy są wiążące przy zagospodarowywaniu i zabudowie terenów.
Starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu) przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę jest zobowiązany sprawdzić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu (albo decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu).
Polecamy: Kupujemy działkę budowlaną. Jak sprawdzić status prawny gruntu?
Z planu dowiemy się przede wszystkim, jakie jest przeznaczenie gruntu oraz w jaki sposób można kształtować jego zabudowę i zagospodarowanie, czy są jakieś nakazy, zakazy lub ograniczenia w tym zakresie, czy pewnych obszarów nie objęto ochroną konserwatorską. Plan może przewidywać na przykład zabudowę jednorodzinną z możliwością wybudowania części usługowej.
Sprawdź też:
Poszczególne tereny są oznaczane w planach literowo: budownictwo jednorodzinne jako MN, wielorodzinne – MW, tereny zabudowy usługowej – U, tereny rolnicze – R, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów – P, lasy – ZL, tereny dróg publicznych – KD, tereny dróg wewnętrznych – KDW. Warto sprawdzić także przeznaczenie sąsiednich terenów, zwłaszcza jeżeli są niezabudowane – czy w pobliżu nie są planowane droga szybkiego ruchu lub obwodnica lub obiekty produkcyjne.
Plan miejscowy określa między innymi:
- linie zabudowy;
- gabaryty i wysokość zabudowy, geometrię dachu;
- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
- zasady budowy, rozbudowy lub modernizacji systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
- szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Ze studium można się dowiedzieć, jakie są zamiary gminy w zakresie zagospodarowania interesującego nas terenu oraz terenów sąsiednich. Ustalenia studium są wiążące dla gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. W studium określa się między innymi:
- kierunki zmian w przeznaczeniu terenów;
- kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy;
- kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
- obszary, na których będą rozmieszczone inwestycje celu publicznego;
- obszary, dla których jest obowiązkowe sporządzenie miejscowego planu, oraz obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan, w tym wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Prawo wglądu do planu miejscowego (lub studium) ma każdy, można również złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z planu (lub studium).
Przeznaczenie gruntu: warunki zabudowy
Niestety, znaczna część terenów w gminach nie ma aktualnych miejscowych planów miejscowych. Żeby na nich budować, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzyskanie warunków zabudowy jest możliwe, gdy są spełnione następujące warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu (tak zwany warunek dobrego sąsiedztwa);
- teren ma dostęp do drogi publicznej – bezpośredni lub przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie służebności drogowej istniejące albo projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla funkcjonowania planowanego obiektu;
- teren, na którym planujemy budowę, objęto zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc, lub teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne (dotyczy to nieużytków oraz innych gruntów o najniższej przydatności produkcyjnej);
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (między innymi przepisami dotyczącymi ochrony środowiska i ochrony zabytków). Wniosek o wydanie warunków zabudowy należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy.
