W jakich odległościach od granicy działki możliwa jest dobudowa domu?
Masz mały domek, chciałbyś go rozbudować lub zrobić dobudówkę, ale nie wiesz, jak się formalnie do tego zabrać? Zastanawiasz się, czy możesz powiększyć dom, jeśli stoi on dość blisko sąsiedniej działki? Wyjasniamy, co mówią na ten temat warunki techniczne i prawo budowlane.
Warunki techniczne o odległościach od granicy działki
Zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odległość ściany budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m, gdy jest to ściana bez otworów, albo 4 m, gdy jest to ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.
Okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, tarasy, schody zewnętrzne i pochylnie mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy. Odstęp między otworem okiennym umieszczonym w połaci dachowej a granicą nie może być mniejszy niż 4 m.
Kiedy dom może być bezpośrednio przy granicy
Budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy lub nie bliżej niż 1,5 m od niej, gdy:
- wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy;
- działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m. W obu sytuacjach ściana budynku od strony Ważne odległości granicy nie może mieć otworów okiennych ani drzwiowych.
Przepisy dopuszczają też sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę – ale pod warunkiem że część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce.
Dobudowa i nadbudowa domu w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy
Budynek usytuowany w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną można rozbudować, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary. Można go też nadbudować o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych ani drzwiowych
Formalności związane z dobudową i rozbudową
Pozwolenie na budowę. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest niezbędne przy rozbudowie (dobudowie, nadbudowie) budynku, co oznacza konieczność wykonania projektu budowlanego przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami. Projekt powinien zawierać ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji i elementów rozbudowywanego budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.
Wniosek o pozwolenie składa się w wydziale architektoniczno-budowlanym w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta na prawach powiatu. Przed wydaniem pozwolenia urzędnicy sprawdzą między innymi zgodność sporządzonego projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania. W planie miejscowym ustalane są parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy dotyczące gabarytów i usytuowania obiektów.
Tam, gdzie nie ma planu miejscowego, inwestor musi wcześniej uzyskać w miejscowym urzędzie gminy (lub miasta) decyzję o warunkach zabudowy. W decyzji zostaną ustalone – po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa – parametry dotyczące rozbudowywanego domu, takie jak dopuszczalna powierzchnia zabudowy, szerokość i wysokość elewacji frontowej, geometria dachu itp.
Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót. Po uprawomocnieniu się pozwolenia na rozbudowę inwestor ma obowiązek zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót (co najmniej na siedem dni przed ich rozpoczęciem), załączając do powiadomienia oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków oraz zaświadczenie o jego wpisie na listę członków izby samorządu zawodowego.
Dziennik budowy. Przed rozpoczęciem robót należy kupić dziennik budowy i zarejestrować go oraz opieczętować w organie, który wydał pozwolenie na budowę. O zakończeniu rozbudowy również powiadamia się organ nadzoru budowlanego.
Do użytkowania dobudowanej części budynku można przystąpić po 21 dniach od daty zawiadomienia, jeżeli nadzór budowlany w tym terminie nie wyrazi sprzeciwu
