Stan prawny nieruchomości: co ewidencja gruntów i księga wieczysta powiedzą ci o działce?
Zamierzasz kupić działkę, ale obawiasz się, że może być np. zadłużona? Stan prawny nieruchomości możesz sprawdzić! Wyjaśniamy, jakie informacje o działce zawiera ewidencja gruntówi budynków, a jakie księga wieczysta. Na co zwrócić uwagę przed kupnem działki?
Aby sprawdzić stan prawny nieruchomości, czyli to, czy sprzedający jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, jaka jest jej powierzchnia, a także czy działka nie jest obciążona hipoteką lub prawami osób trzecich, należy zapoznać się z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej.
Polecamy: Działka rolna czy budowlana? Tutaj sprawdzisz przeznaczenie gruntu
Czego dowiemy się o działce w ewidencji gruntów i budynków?
Ewidencja gruntów i budynków to prowadzony w jednolity sposób dla całego kraju zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach i władających. Tak zwany operat ewidencyjny składa się z rejestrów, map i dokumentów uzasadniających wpisy do rejestrów. Poznamy z niej:
- położenie, przebieg granic i powierzchnię działki;
- obręb ewidencyjny oraz nazwę jednostki ewidencyjnej;
- rodzaj użytków gruntowych z określeniem powierzchni i konturów użytków oraz klasy gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych. Przykładowo symbol RIII lub ŁIII oznacza w ewidencji grunt orny lub łąkę klasy trzeciej, B – tereny mieszkaniowe, drogę;
- położenie budynków, ich przeznaczenie i ogólne dane techniczne – jeśli działka jest zabudowana;
- oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości;
- dane właściciela lub władającego nieruchomością (imię i nazwisko lub nazwę oraz miejsce zamieszkania lub siedzibę).
Informacje z ewidencji gruntów są jawne i udzielane odpłatnie – wypis i wyrys może otrzymać właściciel lub władający oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji.
Wypis to dane o nieruchomości pochodzące z rejestru, wyrys to odbitka z mapy znajdującej się w operacie (pokazuje granice działek ewidencyjnych, kontury użytków, obrysy istniejących budynków). Aby uzyskać wypis i wyrys, należy złożyć wniosek w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.
Przeczytaj też: Jak kupić działkę, by nie było problemów z budową?
Czy każda zmiana stanu prawnego nieruchomości musi być wpisana do księgi wieczystej?
Zasadą polskiego prawa jest deklaratywność wpisów do ksiąg wieczystych, co oznacza, że zmiana stanu prawnego nieruchomości następuje niezależnie od wpisu. Wpis do księgi nie jest konieczny dla przeniesienia podstawowego prawa do nieruchomości, czyli prawa własności.
Są jednak wyjątki od tej zasady, w których bez wpisu do księgi określone prawo nie powstanie (to tak zwane wpisy konstytutywne). Wpis jest niezbędny między innymi dla: ustanowienia i przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, ustanowienia hipoteki, powstania odrębnej własności lokalu, przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego lub zmiany jego treści – jeżeli jest ono ujawnione w księdze wieczystej. Obowiązuje zasada, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.
Zobacz również: Tania działka – czy zawsze to dobra okazja?
Jakie informacje zawiera księga wieczysta?
Księgi wieczyste to publiczne, jawne sądowe rejestry prowadzone po to, by sprawdzić stan prawny nieruchomości. Są one związane z nieruchomościami, a nie z osobami właścicieli – zakłada się je i prowadzi dla konkretnej nieruchomości. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:
- w pierwszym jest oznaczenie nieruchomości (położenie, powierzchnia, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej) oraz wpisy praw związanych z jej własnością ustanowione na korzyść tej nieruchomości (na przykład służebności gruntowe);
- w drugim – wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, czyli dane właściciela, współwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego współużytkownika, wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności;
- w trzecim – wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, z wyjątkiem hipotek (użytkowanie, służebność gruntowa lub osobista), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy praw osobistych i roszczeń (prawo najmu lub dzierżawy, odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego);
- w czwartym – wpisy dotyczące hipotek, czyli obciążeń nieruchomości, które zabezpieczają określone wierzytelności pieniężne (najczęściej kredyty hipoteczne). Znajdziemy tu informacje o kwocie hipoteki i walucie, w jakiej jest wyrażona, terminie zapłaty wierzytelności i wierzycielu, na rzecz którego hipotekę ustanowiono. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją ona jest własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się jej akta, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.
Powinniśmy domagać się od sprzedającego, aby okazał nam aktualny odpis z księgi wieczystej. Warto jednak samemu ją przejrzeć przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ może się zdarzyć, że od daty sporządzenia okazanego odpisu zmienił się stan prawny nieruchomości. Notariusz sporządzający umowę kupna-sprzedaży także sprawdza treść księgi – najlepiej, aby to zrobił w dniu zawarcia umowy. Niektóre prawa nie muszą być dla swej ważności ujawniane w księdze. Dlatego w akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości powinno się znaleźć oświadczenie sprzedającego, że stan wpisów w księdze wieczystej do chwili obecnej (daty zawarcia aktu notarialnego) nie uległ zmianie, a nieruchomość jest wolna od wszelkich (lub wszelkich innych – jeśli nieruchomość jest obciążona) ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeń osób trzecich oraz zadłużeń, niezależnie od ich ujawnienia w księdze wieczystej.
Księgi można przeglądać w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości w obecności pracownika sądu. Od połowy 2010 roku można również bezpłatnie przeglądać w Internecie księgi wieczyste online.
Gdzie sprawdzić przeznaczenie gruntu i terenów sąsiednich?
Musimy je ustalić przed zakupem działki. W tym celu należy się udać do wydziału architektury urzędu gminy lub miasta. Tam dowiemy się, czy gmina ma dla terenu, na którym leży działka, plan miejscowy, czy też będziemy musieli się ubiegać o decyzję o warunkach zabudowy.
