Przeznaczenie gruntu w planie miejscowym
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego i jego zapisy są wiążące przy zagospodarowywaniu i zabudowie terenów.
Starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu) przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę jest zobowiązany sprawdzić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu (albo decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu).
Polecamy: Kupujemy działkę budowlaną. Jak sprawdzić status prawny gruntu?
Z planu dowiemy się przede wszystkim, jakie jest przeznaczenie gruntu oraz w jaki sposób można kształtować jego zabudowę i zagospodarowanie, czy są jakieś nakazy, zakazy lub ograniczenia w tym zakresie, czy pewnych obszarów nie objęto ochroną konserwatorską. Plan może przewidywać na przykład zabudowę jednorodzinną z możliwością wybudowania części usługowej.
Sprawdź też:
Poszczególne tereny są oznaczane w planach literowo: budownictwo jednorodzinne jako MN, wielorodzinne – MW, tereny zabudowy usługowej – U, tereny rolnicze – R, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów – P, lasy – ZL, tereny dróg publicznych – KD, tereny dróg wewnętrznych – KDW. Warto sprawdzić także przeznaczenie sąsiednich terenów, zwłaszcza jeżeli są niezabudowane – czy w pobliżu nie są planowane droga szybkiego ruchu lub obwodnica lub obiekty produkcyjne.
Plan miejscowy określa między innymi:
- linie zabudowy;
- gabaryty i wysokość zabudowy, geometrię dachu;
- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
- zasady budowy, rozbudowy lub modernizacji systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
- szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Ze studium można się dowiedzieć, jakie są zamiary gminy w zakresie zagospodarowania interesującego nas terenu oraz terenów sąsiednich. Ustalenia studium są wiążące dla gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. W studium określa się między innymi:
- kierunki zmian w przeznaczeniu terenów;
- kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy;
- kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
- obszary, na których będą rozmieszczone inwestycje celu publicznego;
- obszary, dla których jest obowiązkowe sporządzenie miejscowego planu, oraz obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan, w tym wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Prawo wglądu do planu miejscowego (lub studium) ma każdy, można również złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z planu (lub studium).
Przeznaczenie gruntu: warunki zabudowy
Niestety, znaczna część terenów w gminach nie ma aktualnych miejscowych planów miejscowych. Żeby na nich budować, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzyskanie warunków zabudowy jest możliwe, gdy są spełnione następujące warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu (tak zwany warunek dobrego sąsiedztwa);
- teren ma dostęp do drogi publicznej – bezpośredni lub przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie służebności drogowej istniejące albo projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla funkcjonowania planowanego obiektu;
- teren, na którym planujemy budowę, objęto zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc, lub teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne (dotyczy to nieużytków oraz innych gruntów o najniższej przydatności produkcyjnej);
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (między innymi przepisami dotyczącymi ochrony środowiska i ochrony zabytków). Wniosek o wydanie warunków zabudowy należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy.
