Spis treści
- Działka rolna – co to znaczy?
- Rolnik - trzeba mieć uprawnienia
- Klasa gruntów ma znaczenie
- Ważne dokumenty – informacje o działce
- Działka z zabudową siedliskową
- Warunki zabudowy – jeśli nie ma MPZP
- Działka rolna objęta MPZP
- Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Działka rolna – co to znaczy?
Jest to nieruchomość, która służy produkcji rolnej lub zwierzęcej. Może być przeznaczona na uprawę roślin, hodowlę zwierząt, produkcję ogrodniczą lub sadownictwo. Obszary rolne są na planach zagospodarowania przestrzennego oznaczone literą R.
Na terenach rolnych dopuszcza się budowę obiektów gospodarczych, m.in. stodoły, obory, chlewni, stajni, magazynu, garażu.
Na działce rolnej może wybudować dom mieszkalny rolnik, ale prawo do tego ustalają miejscowe plany lub decyzja o warunkach zabudowy. Mogą one wykluczyć powstanie tego typu zabudowy nawet dla osób prowadzących działalność rolniczą.
Rolnik - trzeba mieć uprawnienia
Za rolnika indywidualnego, uważa się osobę fizyczną będącą:
- właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
- posiadającą kwalifikacje rolnicze,
- co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Pojęcie rolnika obejmuje też grupę osób fizycznych lub prawnych, bez względu na status prawny takiej grupy i jej członków w świetle prawa krajowego, których gospodarstwo znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz która prowadzi działalność rolniczą.
Klasa gruntów ma znaczenie
Ważną informacją w kwestii warunków zabudowy jest klasa ziemi. Wysoka kwalifikuje ją do produkcji rolnej, więc raczej nie ma szans na zmianę jej przeznaczenia na cele budowlane, co zresztą znalazło potwierdzenie w nowelizacji ustawy z 2023 r. W przypadku nieruchomości z gruntami klasy I, II lub III (a i b) nie ma możliwości wystąpienia o warunki zabudowy przed uchwaleniem na danym terenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W przypadku klas niższych IV (a,b) – VI istnieje możliwość wystąpienia o warunki zabudowy.
Dla terenów, na których są już MPZP i tam gdzie obowiązuje wystąpienie o warunki zabudowy musi zostać przeprowadzona procedura odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej. nawet jeśli zakończy się ona dla inwestora pozytywnie to może wiązać się z wysokimi kosztami. Są one uzależnione od klasy gruntów.
Ważne dokumenty – informacje o działce
Aktualne dokumenty zaświadczające stan prawny działki powinien udostępnić jej właściciel. Można jednak wystąpić o ich wydanie w urzędzie.
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, który pokaże jaki charakter ma nieruchomość można otrzymać po złożeniu wniosku w urzędzie powiatowym lub miasta, gdzie znajduje się działka. Można także przejrzeć podstawowe informacje z księgi wieczystej za pośrednictwem platformy elektronicznej księgi wieczystej w internecie.
Działka z zabudową siedliskową
O tym czy dana działka rolna ma charakter siedliskowy mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planów konieczne jest ustalenie warunków zabudowy.
W przypadku zakupu siedliska, czyli nieruchomości z budynkami wśród których są także domy mieszkalne nie trzeba być rolnikiem i kontynuować działalności rolniczej. Jednak taka działka nie może mieć powierzchni większej niż 1 ha. Niemniej i w takim przypadku prawo pierwokupu takiej działki przypada Krajowemu Ośrodkowi Wspierania Rolnictwa. Można ją nabyć tylko w przypadku odstąpienia KOWR od zakupu – nie trzeba zgody jeśli działkę nabyło się od najbliższej rodziny, m.in. rodziców, dziadków, rodzeństwa, małżonka, rodziców małżonka itp.
Na takiej działce osoba, która nie jest rolnikiem może jednak tylko przeprowadzić remont starej zabudowy. Nie wolno wznosić nowych budynków.
Warunki zabudowy – jeśli nie ma MPZP
W przypadku gdy na nieruchomości występują grunty klasy IV, V lub VI można wystąpić do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednak nieruchomość musi spełniać następujące warunki:
- dojazd z drogi publicznej,
- dostęp do mediów, które są wystarczające do realizacji zamierzenia budowlanego – wystarczy sieć energetyczna,
- istnieje co najmniej jedna sąsiednia działka, dostępna z tej samej drogi publicznej z zabudową pozwalającą na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu i jego zasadniczych cech
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,
Po uzyskaniu warunków zabudowy należy wystąpić z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Działka rolna objęta MPZP
Budowa budynku jednorodzinnego na gruntach rolnych objętych MPZP wymaga od osoby nie będącej rolnikiem zmiany przeznaczenia gruntu na nierolny w MPZP i uzyskanie decyzji wyłączającej użytki rolne z produkcji.
Zmiany przeznaczenia gruntu na nierolny, czyli odrolnienie dokonuje gmina, zmieniając w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie gruntu z rolnego na nierolnicze. Następnie starosta musi wydać decyzję o wyłączeniu terenu z produkcji rolnej. Procedura jest skomplikowana i czasochłonna a rezultat niepewny – gmina może nie zgodzić się na odrolnienie.
Wzory wniosków są dostępne na stronach internetowych wraz z listą dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia tego procesu. Najczęściej do wniosku dołącza się:
- wypis z rejestru gruntów
- wypis z MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy
- projekt zagospodarowania działki z bilansem powierzchni, w którym wskazana jest powierzchnia działki do wyłączenia z produkcji rolnej.
Jeśli jednak zapadnie pozytywna decyzja właściciel musi wnieść opłatę za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Składa się ona z jednorazowej należności i opłat rocznych wnoszonych przez 10 kolejnych lat po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu. Koszty w przypadku gruntów najwyższych klas są znaczne, nawet kilkaset tysięcy za hektar. Możliwe jest zwolnienie z takiej opłaty, ale tylko w określonych warunkach, np. przy przeznaczeniu do 500 m2 gruntów rolnych pod budownictwo mieszkaniowe w przypadku budowy budynku jednorodzinnego.
Z procedury odrolnienia są zwolnione grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast. Nie ma jednak w tym przypadku zwolnienia z opłat.
Nie wymagają decyzji starosty o wyłączenie z produkcji rolnej grunty klas IV – VI pochodzenia mineralnego, co skraca i upraszcza procedurę, ale nie gwarantuje sukcesu.
Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Wzory wniosków są dostępne na stronach internetowych urzędów gminy wraz z listą dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia tego procesu. Najczęściej do wniosku dołącza się:
- wypis z rejestru gruntów
- wypis z MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy
- projekt zagospodarowania działki z bilansem powierzchni, w którym wskazana jest powierzchnia działki do wyłączenia z produkcji rolnej.
