Zasiedzenie udziału przez współwłaściciela. Z orzecznictwa sądowego

Czy może się zdarzyć, że jeden ze współwłaścicieli nieruchomości nabędzie przez zasiedzenie udziały przysługujące pozostałym współwłaścicielom? Jak temu zapobiec?

W myśl art. 172 Kodeksu cywilnego nabywa się własność nieruchomości, jeżeli posiada się ją nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze (włada nią jak właściciel w przeświadczeniu, że ma się do niej prawo własności). Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, nawet gdy uzyskał posiadanie w złej wierze (wiedząc, że nie jest to zgodne ze stanem prawnym).

Posiadacz samoistny to ten, kto – zgodnie z definicją w art. 336 Kodeksu cywilnego – może faktycznie korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób, a więc pobierać pożytki i inne przychody z rzeczy (np. zbierać plony), a także rzeczą rozporządzać i tak jak właściciel powinien wykonywać swoje prawo w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego (np. płacić podatek od nieruchomości, dbać o jej stan – kosić trawę, utrzymywać porządek). Aby doszło do nabycia własności przez zasiedzenie, posiadanie samoistne musi być nieprzerwane. Żeby ocenić prawidłowo, czy rzeczywiście spełniono ten wymóg, trzeba zapoznać się z art. 340 k.c. Owa regulacja mówi, że domniemywa się ciągłości posiadania oraz że niemożność posiadania wywołana przemijającą przeszkodą go nie przerywa. Wobec tego posiadacz nie ma potrzeby wykazywać ciągłości posiadania jako takiego, wystarczy jedynie, że wskaże posiadanie w różnych momentach. Za przemijającą przeszkodę uznawane są obiektywne czynniki, które w normalnych okolicznościach powinny ustać, a następnie ustają, na przykład powódź czy choroba.

Długotrwałe niewykonywanie przysługującego prawa własności może być zatem bardzo niekorzystne i doprowadzić do utraty własności.
 W orzecznictwie sądów dominuje pogląd, że w drodze zasiedzenia możliwe jest także nabycie udziału w prawie własności, czyli tak zwanej idealnej części nieruchomości – zarówno przez osobę trzecią, która współposiada samoistnie, jak i przez jednego ze współwłaścicieli (kosztem pozostałych).


Jakie są warunki zasiedzenia udziału w nieruchomości?


Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2014 r. (sygn. akt V CSK 324/13) wskazał, że współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, czyli z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Władanie rzeczą wspólną przez współwłaściciela musi zatem wykraczać poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej, o której mówi art. 206 k.c. Trzeba przy tym pamiętać, że współwłaściciel może czasowo nie wykonywać władztwa w stosunku do rzeczy wspólnej i mimo to nie utracić jej posiadania.


Sprawdź: Co można zasiedzieć? Jaką nieruchomość? >>>

Samo władanie nieruchomością przez współwłaściciela nie uzasadnia jednak uznania tego władania za posiadanie samoistne, mogące prowadzić do nabycia przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli.


W postanowieniu z 2 marca 2012 r. (sygn. akt II CSK 249/11) Sąd Najwyższy orzekł, że do zasiedzenia idealnego udziału we współwłasności nieruchomości między współwłaścicielami konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania nią w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla otoczenia. Taki wymóg jest uzasadniony bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która byłaby narażona na uszczerbek, gdyby współwłaściciel mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego.


Natomiast w postanowieniu z 11 października 2002 r. (sygn. akt I CKN 1009/00) Sąd Najwyższy orzekł, że współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia udziału innego współwłaściciela powinien udowodnić, że rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaściciela.


Na jakie zachowania współwłaściciela lepiej uważać
?

Zasiedzenie udziału nie jest łatwe – wymaga wyraźnego zamanifestowania woli władania nieruchomością w sposób widoczny dla współwłaścicieli. Chodzi tu o działania i zachowania wykraczające poza współposiadanie rzeczy wspólnej i korzystanie z niej. Będą to na przykład:


• podejmowanie działań, które prowadzą do korzystania z całości nieruchomości;
• podejmowanie samodzielnych decyzji – bez pytania o zgodę pozostałych współwłaścicieli – o znaczących remontach lub o sposobie korzystania z nieruchomości;
• zatrzymywanie dla siebie dochodów, które przynosi wspólna nieruchomość;
• płacenie podatku od nieruchomości także za pozostałych jej współwłaścicieli i ponoszenie innych kosztów związanych z jej utrzymaniem.