Jakie zezwolenia musi zawierać projekt budowlany domu?

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, musimy zlecić wykonanie projektu budowlanego oraz uzyskać odpowiednie uzgodnienia i zezwolenia.

Co dołączyć do projektu budowlanego?

Projekt budowlany jest podstawowym dokumentem w procesie budowlanym niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego do wniosku o pozwolenie na budowę należy załączyć 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami oraz zaświadczeniem o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu.

Poza tym musimy złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku gdy na terenie, na którym chcemy budować, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Pozwolenia, opinie i uzgodnienia wydawane są na podstawie przepisów szczególnych (zatem innych niż Prawo budowlane) przez właściwe organy. Ich liczba zależy od rodzaju, specyfiki czy miejsca zamierzenia budowlanego. Na szczęście budowa budynku jednorodzinnego wymaga mniejszej liczby uzgodnień oraz opinii niż budowy obiektów większych i bardziej skomplikowanych, na przykład użyteczności publicznej. Poniżej wskazujemy, jakie aspekty budowy wymagają uzgodnień lub odrębnych pozwoleń i jakie przepisy to regulują.

Uwaga! O wydanie niezbędnych uzgodnień inwestor zwraca się przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Warunki techniczne przyłączenia do poszczególnych sieci

Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690 z późn. zm.), budynek mieszkalny powinien mieć zapewnioną dostawę wody, energii elektrycznej, ciepła oraz odprowadzenie ścieków. Do projektu budowlanego trzeba więc dołączyć warunki techniczne przyłączenia do poszczególnych sieci.

Aby je uzyskać, należy złożyć wniosek w miejscowym przedsiębiorstwie zarządzającym siecią, odpowiednio: wodociągową, kanalizacyjną, elektroenergetyczną i gazową. Do wniosku trzeba załączyć dokument potwierdzający tytuł prawny do korzystania z nieruchomości oraz mapę zasadniczą w skali 1:500 lub 1:1000 z zaznaczonym obiektem, do którego ma być doprowadzone przyłącze. W wydanych warunkach zakład określi: miejsce przyłączenia do sieci, parametry techniczne przyłącza, planowany koszt przyłączenia, ewentualny zakres rozbudowy sieci w związku z przyłączeniem. Przyłącza należy zaprojektować zgodnie z wydanymi warunkami.

W przypadku braku możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej (w rejonie działki nie zostały jeszcze wybudowane sieci) możemy wykonać indywidualne ujęcie wody (studnię), a w celu odprowadzenia ścieków wybudować zbiornik bezodpływowy (szambo) lub przydomową oczyszczalnię ścieków. W takiej sytuacji wcześniej trzeba się zapoznać z zapisami miejscowego planu lub treścią warunków zabudowy, gdzie może być wskazana możliwość budowy na przykład przydomowej oczyszczalni.

Jeżeli w pobliżu nie ma sieci gazowej, instalacja w budynku może być zasilana ze zbiornika gazu płynnego zlokalizowanego na terenie działki. Można też zastosować kocioł na paliwo stałe lub olejowy. Gorzej wygląda sytuacja, gdy w pobliżu naszej działki nie ma sieci elektroenergetycznej – wtedy zakład za jej rozbudowę i przyłącze zażąda od nas dodatkowej opłaty (poza ryczałtową obliczoną na podstawie wnioskowanej przez nas mocy przyłączeniowej i stawki za 1 kW).

Zezwolenie na lokalizację zjazdu

Działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej: bezpośredni, przez drogę wewnętrzną (niepubliczną) albo poprzez ustanowienie służebności drogowej (drogi koniecznej) na innej działce. W takim razie do projektu należy załączyć zezwolenie zarządcy drogi na lokalizację zjazdu z drogi publicznej albo wykazać możliwość dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną lub umowę służebności. Zezwolenie na lokalizację zjazdu jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej na podstawie art. 29 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. DzU z 2007 r. nr 19, poz. 115 z późn. zm.).

Oprócz lokalizacji określa się w nim parametry techniczne zjazdu, między innymi takie, jak: kąt włączenia do drogi gminnej, rodzaj nawierzchni w granicy pasa drogowego, szerokość zjazdu, sposób przecięcia krawędzi nawierzchni zjazdu i drogi (wyokrąglenie łukiem kołowym lub skosy), pochylenie podłużne zjazdu w obrębie korony drogi oraz od krawędzi korony, warunki odwodnienia drogi (jeśli wzdłuż drogi jest rów, konieczne będzie wykonanie przepustu pod zjazdem). Decyzja o zezwoleniu na lokalizację zjazdu wygaśnie, jeżeli w ciągu trzech lat od daty jej wydania zjazd nie zostanie wybudowany. Wykonany na podstawie uzyskanego zezwolenia na lokalizację projekt zjazdu trzeba następnie uzgodnić z zarządcą drogi, o czym zresztą poucza się inwestora w wydanym zezwoleniu.

Uzbrojenie terenu

Usytuowanie projektowanych sieci uzbrojenia terenu wymaga uzgodnienia na podstawie przepisów rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 2 kwietnia 2001 r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej (DzU nr 38, poz. 455). Jest ono dokonywane na wniosek inwestora we właściwym wydziale (w zespole uzgadniania dokumentacji projektowej) w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Robi się to po zbadaniu bezkolizyjności usytuowania projektowanych sieci z istniejącymi sieciami oraz innymi projektowanymi, z obiektami budowlanymi, znakami geodezyjnymi i zielenią wysoką. Uzgodnienie wyrażane jest w formie opinii i powinno być wydane w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku (w uzasadnionych przypadkach termin ten może być przedłużony do 30 dni). Niezajęcie stanowiska w tych terminach uznaje się za brak zastrzeżeń do przedstawionego wraz z wnioskiem projektu.

Uwaga! Przyłącza do budynku lub budowli w części usytuowanej na nieruchomości, w stosunku do której prawo do dysponowania na cele budowlane przysługuje wnioskodawcy, nie wymagają uzgodnienia.

Pozwolenie wodnoprawne

Przedsięwzięcia, dla których wymagane jest uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego, określa art. 122 ustawy z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (j.t. DzU z 2005 r. nr 239, poz. 2019 z późn. zm.). Przykładowo takiego pozwolenia wymaga budowa stawu. Z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego zwolnione jest wykonanie studni, ale pod warunkiem że jej głębokość nie przekracza 30 m oraz przeznaczona jest do poboru wód podziemnych na potrzeby zwykłego korzystania (czyli do zaspokojenia potrzeb własnego gospodarstwa domowego lub gospodarstwa rolnego) w ilości nieprzekraczającej 5 m3 na dobę. Wniosek o wydanie pozwolenia należy złożyć we właściwym miejscowo starostwie (lub w urzędzie miasta na prawach powiatu). W niektórych określonych ustawą przypadkach (art. 140) właściwym do wydania pozwolenia jest marszałek województwa lub dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej.

Zezwolenie na usunięcie drzewa

Gdy drzewa rosnące na działce kolidują z budową domu, trzeba uzyskać zezwolenie na ich usunięcie – z wyjątkami przewidzianymi ustawą z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (DzU nr 92, poz. 880 z późn. zm.). Wniosek o wydanie zezwolenia składa się w urzędzie miasta lub gminy. Nie jest ono konieczne w wypadku usuwania między innymi drzew lub krzewów owocowych (z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków) i tych, których wiek nie przekracza pięciu lat. Jeśli nieruchomość, z terenu której mają być usunięte drzewa lub krzewy, wpisana jest do rejestru zabytków, zezwolenie wydaje wojewódzki konserwator zabytków. W zezwoleniu może być zawarty warunek zastąpienia usuwanych drzew lub krzewów innymi. Może także dotyczyć zgody na przesadzenie istniejących i kolidujących z inwestycją drzew. Za usunięcie drzew lub krzewów pobiera się opłatę. W przypadku drzew zależy ona od obwodu pnia (mierzonego na wysokości 130 cm) oraz rodzaju i gatunku drzewa, a krzewów – od pokrytej nimi powierzchni.

Opłaty za usunięcie drzew nie pobiera się między innymi od osób fizycznych, jeśli nie ma ono związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jeżeli budujemy dla siebie dom jednorodzinny, nie musimy więc ponosić opłaty. Nie pobiera się jej także za usunięcie drzew, które obumarły lub nie rokują szansy na przeżycie z przyczyn niezależnych od posiadacza nieruchomości albo które zagrażają bezpieczeń-stwu życia lub mienia w istniejących obiektach budowlanych.

Badania gruntu

Rodzaj podłoża gruntowego, jego nośność, poziom wód gruntowych mają wpływ na sposób posadowienia budynku. Zadaniem fundamentu jest przejęcie obciążeń i oddziaływań od konstrukcji obiektu i przekazanie ich na podłoże gruntowe. Rozpoznanie warunków gruntowo-wodnych pozwoli więc na prawidłowe zaprojektowanie posadowienia obiektu.

Art. 34 ust. 3 pkt 4 Prawa budowlanego przewiduje, że projekt budowlany powinien zawierać – w zależności od potrzeb – wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Sformułowanie „w zależności od potrzeb” oznacza, że oceny, czy dokumentacja geotechniczna jest niezbędna, powinien dokonać projektant konstrukcji obiektu, a decyzja zależy przede wszystkim od rodzaju i przeznaczenia obiektu i od planowanej głębokości posadowienia. Opracowanie dokumentacji będzie potrzebne w przypadku projektowania budynków lub budowli o dużej kubaturze i skomplikowanej konstrukcji.

Dla obiektów niewielkich i nieskomplikowanych, jak domy jednorodzinne, takie badania także warto wykonać – projektant na ich podstawie właściwie zaprojektuje fundamenty i dom będzie dobrze posadowiony, a tym samym w trakcie jego użytkowania nie wystąpią niespodzianki w postaci osiadań lub pęknięć. Szczegółowe zasady określania przydatności gruntów na potrzeby budownictwa zawiera rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 24 września 1998 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (DzU nr 126, poz. 839).