Prawo zabudowy – Resort Sprawiedliwości szykuje zmiany w polskim prawie
Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowuje zmiany w polskim prawie. Planuje wprowadzenie nowego ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa zabudowy. Co oznacza ta zmiana?
Autor: Andrzej T. Papliński
Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało założenia zmian w Kodeksie cywilnym oraz innych ustawach, które mają na celu wprowadzenie nowego prawa – prawa zabudowy
Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało założenia zmian w Kodeksie cywilnym oraz innych ustawach, które mają na celu wprowadzenie nowego prawa – prawa zabudowy. Będzie ono ograniczonym prawem rzeczowym na cudzej nieruchomości, które umożliwi korzystanie z gruntu z jednoczesnym istnieniem odrębnej własności budynków lub innych urządzeń trwale związanych z tym gruntem. Prawo zabudowy funkcjonuje już w innych krajach: Niemczech, Wielkiej Brytanii, Holandii, Francji, Włoszech, Austrii i w Estonii.
Obecnie, korzystanie z nieruchomości przez osobę, która nie jest jej właścicielem może odbywać się w formie użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych. W odróżnieniu od użytkowania wieczystego, prawo zabudowy będzie miało charakter uniwersalny, tj. dotyczyłoby nie tylko gruntów publicznych (Skarbu Państwa albo samorządów), ale także prywatnych.
Prawo zabudowy – na czym będzie polegać nowe prawo?
Prawo zabudowy będzie stanowiło uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości. Na jego treść będą się składały dwa inne uprawnienia:
- do korzystania z budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem
- wzniesienia takich budynków lub innych urządzeń na, nad lub pod gruntem
Prawo zabudowy będzie można ustanowić, jako prawo rzeczowe łączne, tj. ciążące na więcej niż jednej nieruchomości gruntowej. Umożliwi to lokalizację inwestycji na, nad lub pod kilkoma gruntami jednego budynku.
Ustanowienie tego prawa nie będzie wykluczało możliwości eksploatacji gruntu przez właściciela lub użytkownika wieczystego w takim zakresie, w jakim nie jest to konieczne dla eksploatacji budynków.
Będzie możliwe ustanowienie przez użytkownika wieczystego prawa zabudowy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, po wcześniejszym uzyskaniu zgody właściciela.
Co musi określać umowa ustanawiająca prawo zabudowy?
Umowa, która ma na celu ustanowienie prawa zabudowy będzie musiała określać czas, na jaki zostanie ono ustanowione, sposób i zakres korzystania z gruntu przez uprawnionego z tytułu prawa zabudowy, rodzaj budynków, które istnieją lub mają powstać na obciążonym gruncie oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie. Nieobowiązkowymi składnikami umowy o ustanowieniu prawa zabudowy będzie: ustalenie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia prawa zabudowy albo wskazanie podstawy do określenia jego wysokości (czynsz zabudowy) oraz terminy płatności. Umowa będzie wymagała aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Będzie istniała możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach wzniesionych na prawie zabudowy. Właścicielom mieszkań przysługiwać będzie roszczenie o przedłużenie prawa zabudowy, co ma zapobiegać utracie praw własności mieszkań w razie wygaśnięcia prawa zabudowy.
W przepisach szczególnych mają być uregulowane zasady ustanawiania prawa zabudowy na gruntach Skarbu Państwa i samorządów oraz wynagrodzenia dla nich za ustanowienie prawa zabudowy. W przypadku nieruchomości zlokalizowanych na obszarach kolejowych dla ustanowienia prawa zabudowy konieczna będzie decyzja administracyjna.
Jak wygląda rozporządzanie prawem zabudowy?
Prawo zabudowy będzie można sprzedać oraz dziedziczyć. Uprawniony będzie miał prawo zbyć je odpłatnie, nieodpłatnie, a także ustanowić na prawie zabudowy inne prawa – służebność, użytkowanie oraz hipotekę. Do rozporządzenia prawem zabudowy – co do zasady – nie będzie potrzebna zgoda właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości obciążonej. Przejście własności budynków, jako prawa związanego z prawem zabudowy, będzie następowało wraz z przeniesieniem prawa zabudowy.
To, że prawo zabudowy będzie można sprzedać wpłynie na atrakcyjność tego prawa, ale przede wszystkim umożliwi zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Co więcej, prawo zabudowy ma być ustanawiane odpłatnie lub nieodpłatnie, odpłatność będzie mogła mieć charakter jednorazowy lub świadczeń okresowych.
Prawo zabudowy a księga wieczysta
Do powstania prawa zabudowy konieczny będzie wpis w księdze wieczystej założonej dla tego prawa. Prawo to będzie trzeba ujawnić w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, która zostaje nim obciążona.
Czy prawo zabudowy można wykupić?
Użytkownik wieczysty oraz właściciel obciążonej nieruchomości będzie miał prawo wykupu prawa zabudowy (możliwość żądania przeniesienia tego prawa na właściciela gruntu lub użytkownika wieczystego). Będą dwie formy tego prawa – ustawowa i umowna. Prawo wykupu będzie związane z prawem własności gruntu. W przypadku obciążenia prawem zabudowy użytkowania wieczystego, prawo wykupu będzie związane z użytkowaniem wieczystym.
Umowne prawo wykupu przysługiwałoby w przypadku jego zastrzeżenia w umowie o ustanowieniu tego prawa i polegałoby ono na zobowiązaniu uprawnionego z tytułu prawa zabudowy do przeniesienia tego prawa na właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu za wynagrodzeniem po ziszczeniu się określonego w umowie warunku. Natomiast ustawowe prawo wykupu będzie przysługiwało właścicielowi nieruchomości, wówczas gdy uprawniony z tytułu prawa zabudowy korzysta z nieruchomości gruntowej w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem, a głównie w sytuacji gdy wbrew umowie nie wznosi zabudowy albo wznosi ją niezgodnie z umową.
Realizacja prawa wykupu będzie oznaczała nabycie prawa zabudowy przez dotychczasowego użytkownika wieczystego, a także powstanie po jego stronie obowiązku zapłacenia dotychczas uprawnionemu, wartości prawa zabudowy. Za zabudowę istniejącą w chwili przeniesienia prawa na właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu dotychczas uprawnionemu przysługiwać będzie – co do zasady – wynagrodzenie odpowiadające jej wartości z tej chwili, o ile strony nie postanowiły inaczej w umowie o ustanowienie prawa zabudowy.
Wygaśnięcie prawa zabudowy
Prawo zabudowy będzie wygasało, co do zasady, w sytuacjach, w których Kodeks cywilny przewiduje skutek w postaci wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych. Np. wygaśnięcie prawa zabudowy nastąpi z upływem terminu, na jaki prawo to zostało ustanowione. W razie wygaśnięcia prawa zabudowy, dotychczasowemu uprawnionemu z tytułu zabudowy będzie przysługiwało, wynagrodzenie za budynki istniejące w chwili zniesienia tego prawa, o ile strony nie postanowiły inaczej w tym zakresie w umowie o ustanowienie prawa zabudowy.
Prawo zabudowy ma umożliwić pozyskiwanie przez inwestorów gruntów. Chodzi także o ułatwienie pozyskiwanie gruntów w centrach miast pod inwestycje, co obecnie jest trudne. Ponadto ma stanowić alternatywę dla wywłaszczenia właścicieli np. w przypadku inwestycji drogowych. Nowe prawo ma także stworzyć możliwości inwestowania na terenach dotychczas uznawanych za obarczone nadmiernym ryzykiem lub nieatrakcyjne pod względem inwestycyjnym z powodu braku możliwości uzyskania przez inwestora odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości.
Prawo zabudowy ma mieć charakter czasowy. Będzie mogło być ustanowione na czas ustalony w umowie, nie krótszy jednak niż 30 lat i nie dłuższy niż 100 lat. Nie będzie możliwie wnioskowanie o jego przedłużenie na dalszy okres, bo właściciel nieruchomości nie miałby instrumentów zakończenia tego prawa. Przewiduje się jednak, na mocy swobodnej decyzji właściciela nieruchomości – możliwość podpisania umowy o przedłużenie prawa zabudowy na kolejny okres (np. w przypadku wygaśnięcia umowy, która była podpisana na 30 lat).
