Kupno mieszkania od dewelopera: czy deweloper może narzucić notariusza
Często się zdarza, że deweloperzy zapisują w umowie z klientem konkretną kancelarię notarialną, w której odbędzie się podpisanie umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Czy taka praktyka jest zgodna z prawem.
Autor: photos
Narzucanie w umowie sprzedaży mieszkania przez dewelopera konkretnej kancelarii notarialnej jest niedozwolone
Czy często deweloperzy wskazują notariusza?
Sytuacje, w których deweloper określa kancelarię notarialną właściwą do podpisania aktu notarialnego sprzedaży mieszkania mają miejsce przede wszystkim w wypadkach, gdy deweloper ma kilka oddziałów firmy w różnych miastach, a w miejscu gdzie klient kupił mieszkanie znajduje się tylko biuro sprzedaży (siedziba zarządu firmy budowlanej jest w innym mieście). W praktyce dla klienta często oznacza to podróż o kilkaset kilometrów od jego miejsca zamieszkania i ponoszenie kosztów z tym związanych.
Sprawdź też: Co robić, gdy mieszkanie od dewelopera jest niezgodne z projektem
Narzucanie notariusza przez dewelopera jest niedozwolone
Warto podkreślić, że jednostronne określanie przez dewelopera kancelarii notarialnej stanowi niedozwoloną klauzulę umowną, której deweloper nie może stosować w umowach z klientami.
UOKiK: klient ma prawo do wyboru kancelarii notarialnej
W sprawie rozpoznanej przez Sąd Apelacyjny w wyroku z 19 grudnia 2011 r., sygn. VI ACa 630/11 w Warszawie prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: UOKiK) domagał się uznania 14 postanowień zawartych w umowach jednego z deweloperów za niedozwolone.
Odnośnie jednego z postanowień prezes UOKiK wskazał, że pozwana spółka wykorzystując swoją przewagę kontraktową z góry narzuciła konsumentowi wybraną przez siebie kancelarię notarialną, nie pozostawiając mu możliwości swobodnego wyboru.
Prezes UOKiK wyraził pogląd, że konsument powinien mieć prawo dokonania swobodnego wyboru kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży nieruchomości. Może się zdarzyć, że konsument ma zaufanego notariusza, który dokona czynności notarialnych taniej niż wskazany przez dewelopera lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego notariusz może zrezygnować z wynagrodzenia za dokonane przez niego czynności notarialne (sygn. akt I KZP 7/09).
Tym samym według prezesa UOKiK postanowienie ograniczające konsumentowi możliwość dokonania wyboru miejsca podpisania umowy sprzedaży stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego, bo kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
W myśl art. 385¹ § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Argumenty dewelopera
W przytoczonym wyżej przykładzie pozwana spółka podkreślała, że zapis o wyborze konkretnego notariusza jest konieczny z punktu widzenia sprawnego zorganizowania procesu sprzedaży, który w przypadku przeciętnej inwestycji mieszkaniowej obejmuje z reguły 200-300 mieszkań. Deweloper zwrócił uwagę na trudności organizacyjne wiążące się przygotowaniem aktów notarialnych przez różnych notariuszy. Zauważył, że wszystkich notariuszy obowiązuje jednolita taksa notarialna i także z notariuszem wskazanym przez spółkę istnieje możliwość negocjowania wysokości stawki notarialnej w graniach określonych przepisami.
Deweloper stwierdził także, że przy tak dużej liczbie transakcji nie sposób jest negocjować z każdym klientem miejsca zawarcia aktu notarialnego, gdyż z powodów organizacyjnych byłoby niemożliwe zapewnienie dostatecznej ilości osób uprawnionych do zawierania w imieniu spółki w/w umów.
Pozwany stwierdził, że w przypadku odrębnego negocjowania terminu i miejsca zawarcia aktu notarialnego z każdym klientem nie będzie praktycznie możliwe terminowe wywiązanie się dewelopera z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej z uwagi na czas dojazdów.
Sąd potwierdza: narzucanie notariusza przez dewelopera jest niedozwoloną klauzulą umowną
Rozpoznając sprawę sąd apelacyjny orzekł, że zapis o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że to spółka odpowiedzialna jest za organizację procesu sprzedaży i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii Notarialnej) zawarcia umowy sprzedaży, o czym spółka zobowiązana jest powiadomić nabywcę z 14 dniowym wyprzedzeniem”, zawarty w umowie z klientami jest niedozwolonym postanowieniem umownym w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c.
W ocenie sądu apelacyjnego powyższe postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy. Klauzula ta narzuca konsumentom miejsce zawarcia umowy sprzedaży, nie pozostawiając im możliwości swobodnego wyboru. To narusza interes konsumenta, w tym ekonomiczny, zwłaszcza gdy konsument nie zamieszkuje w miejscowości, w której ma dojść do podpisania umowy.
W ocenie sądu konsument jako słabszy uczestnik obrotu gospodarczego nie powinien być obarczany niedogodnościami, ponieważ przedsiębiorca chce się uchronić przed trudnościami organizacyjnymi. Jeśli chodzi o wybór konkretnej kancelarii notarialnej, pozwany jako profesjonalista w danej dziedzinie nie powinien pozbawiać konsumenta możliwości skorzystania z usług odpowiadającej mu kancelarii notarialnej.
Ważne zaufanie do notariusza
Sąd podkreślił, że umowy sprzedaży mieszkania są umowami skomplikowanymi, nakładającymi na konsumenta wiele obowiązków, są umowami obszernymi, co utrudnia konsumentowi łatwe sprawdzenie czy treść umowy przygotowanej przez notariusza jest właściwa, sprawdzenie czy umowa dana konsumentowi do podpisu jest dokładnie takiej samej treści, jaką okazywano mu w trakcie rozmów, negocjacji, czy jest tożsama z projektem umowy przedstawionym przez developera itp., stąd bardzo ważna jest kwestia zaufania do notariusza. Zatem choćby z tych względów istotne jest, aby konsument miał prawo wyboru notariusza jeśli tego chce.
Wybór notariusza polem do negocjacji
Kwestia wyboru notariusza może być polem do negocjacji. Zdaniem sądu znane są przypadki, że developer np. za to, że klient zgodził się na notariusza zaproponowanego przez developera, zrezygnował z opłat za sporządzenie aktu i konsument tym zachęcony godził się na notariusza wskazanego przez developera. Ale są też znane przypadki, gdy notariusz podsuwał do podpisu treść umowy innej treści niż uzgodniona w negocjacjach, co może nie zostać zauważone przez klienta w przypadku tak rozbudowanych umów, a to może mieć poważne konsekwencje także finansowe dla konsumenta.
