Mieszkanie deweloperskie niezgodne z projektem budowlanym. Czego możesz żądać od dewelopera

Znalazłeś usterki w mieszkaniu kupionym od dewelopera? Nie ty jeden. Zobacz, co robić w sytuacji gdy mieszkanie deweloperskie odbiega od projektu budowlanego, umowy lub gdy wady są nieusuwalne. Jakie prawa masz jako kupujący?

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Mariusz Bykowski

Jeżeli kupiłeś mieszkanie deweloperskie z wadę fizyczną lub prawną, przysługują Ci prawa z tytułu rękojmi

Deweloper, podobnie jak każdy sprzedający, ponosi odpowiedzialność wobec kupującego, jeżeli sprzedana rzecz (w tym wypadku mieszkanie) ma wady.

Uprawnienia kupującego po zakupie mieszkania

Jeżeli sprzedane przez dewelopera mieszkanie ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność w stosunku do zawartej umowy (albo wynika to z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy), przysługuje Ci rękojmia za wady fizyczne rzeczy. Rękojmia za wady fizyczne rzeczy znajduje zastosowanie, jeżeli mieszkanie nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił kupującego, albo jeżeli mieszkanie zostało kupującemu wydane w stanie niezupełnym (art. 556 Kodeksu cywilnego).

Deweloper odpowiada również wobec kupującego mieszkanie (lub dom), jeżeli mieszkanie jest dotknięte wadą prawną, co oznacza, że stanowi ono własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej.

Co ważne, deweloper nie może w umowie wyłączyć ani ograniczyć praw z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne mieszkania. Ponadto prawa z tytułu rękojmi przysługują kupującemu, nawet gdy umowa z dewelopera nie zawiera żadnych uregulowań w tej kwestii.

Sprawdź też: Usterki w części wspólnej nieruchomości. Kiedy remont na koszt dewelopera?

Prawa kupującego mieszkanie deweloperskiego z tytułu rękojmi

Jeżeli mieszkanie ma wady, kupujący ma prawo od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Kupujący traci prawo do odstąpienia od umowy, jeżeli deweloper bez zwłoki naprawi usterkę lub usunie wadę. Powyższego ograniczenia nie stosuje się, jeżeli deweloper już wymieniał daną usterkę lub wadę (chyba, że wady mają charakter nieistotny). Jeżeli mieszkanie ma wadę, należy w formie pisemnej zwrócić się do dewelopera o jej usunięcie oraz wyznaczyć mu termin dokonania naprawy.

Jeżeli wada ma charakter nieusuwalny (np. taras znajduje się za wysoko w stosunku do podłogi) można żądać obniżenia ceny za mieszkanie.

Jeżeli natomiast wada ma charakter nieusuwalny, istotny, a ponadto uniemożliwia prawidłowe użytkowanie mieszkania, można żądać albo wymiany mieszkania na nowe albo odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy.

Jeżeli kupujący odstępuje od umowy, deweloper ma obowiązek zwrócić mu poniesione koszty. Z kolei jeśli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Co istotne, deweloper jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady mieszkania, jeśli kupujący w chwili podpisania umowy notarialnej wiedział o wadzie, a mimo to mieszkanie kupił.

Ważne terminy w przypadku rękojmi

Trzeba pamiętać o terminach, przysługujących z tytułu rękojmi. Kupujący traci bowiem uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania, jeżeli nie zawiadomi dewelopera o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym – przy zachowaniu należytej staranności – mógł ją wykryć.

Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanego mieszkania wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego do dewelopera z wyszczególnieniem usterek.

Prawa z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy mieszkanie zostało kupującemu wydane. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższego terminu, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił dewelopera o wadzie. Co ważne, nawet jeżeli wymieniony wyżej termin upłynie kupujący zachowuje uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli deweloper zataił wadę mieszkania w sposób podstępny.

Terminy rękojmi przy wadach prawnych mieszkania

W przypadku wad prawnych, kupujący może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne także w wypadku, gdy osoba trzecia nie wystąpiła przeciw niemu z roszczeniem dotyczącym rzeczy sprzedanej.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasają z upływem roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady prawnej dopiero na skutek pozwu osoby trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

Podobnie jak w przypadku rękojmi za wady fizyczne mieszkania, zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony również po upływie powyższego terminu, jeżeli przed jego upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie. Ponadto upływ wymienionego wyżej terminu nie wyklucza wykonania przez kupującego praw z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę prawną podstępnie zataił.

Co zawrzeć w umowie z deweloperem, aby uniknąć problemów?

Aby uniknąć przykrych niespodzianek, gdy mieszkanie odbiega od zawartej umowy albo projektu budowlanego, trzeba bardzo precyzyjnie określić w umowie przede wszystkim:

• warunki odstąpienia od umowy,
• maksymalny dopuszczalny procent przekroczenia powierzchni mieszkania (np. 3 proc., czy też 5 proc.) oraz zapisać w umowie prawo odstąpienia od umowy w przypadku przekroczenia umówionej powierzchni mieszkania lub obowiązek dopłaty po stronie dewelopera z tego tytułu,
• materiały użyte przy budowie, co pozwala ustalić, czy deweloper dla własnych oszczędności nie korzysta z tańszych materiałów (np. z okien plastikowych zamiast drewnianych),
• karę umowną za opóźnienie w oddaniu mieszkania do użytku, wysokość tej kary oraz przesłanki, kiedy deweloper nie odpowiada za opóźnienie w oddaniu mieszkania do użytku.

Usterki na piśmie

Na etapie budowy, wszelkie usterki trzeba zgłosić, w formie pisemnej listem poleconym, do dewelopera, zakreślając mu termin ich usunięcia z zastrzeżeniem odstąpienia od umowy w wypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu. 

Natomiast po zakończeniu budowy, usterki i wady mieszkania trzeba opisać w protokole odbioru lokalu. Na tej podstawie deweloper ma obowiązek ich usunięcia podając termin w tym zakresie. Po odbiorze mieszkania wady i usterki można zgłaszać deweloperowi korzystając z opisanych wyżej uprawnień z tytułu rękojmi.