Kontrola budowy: kiedy jest obowiązkowa. Kontrola nadzoru budowlanego

2020-03-25 15:47

Każdy inwestor obawia się, że spotka go kontrola budowy przez nadzór budowlany. Kontrole budowy „z zaskoczenia” mają miejsce niezwykle rzadko i muszą wynikać ze szczególnych okoliczności. Kiedy zatem nadzór może, a kiedy musi przeprowadzić kontrolę budowy?

Jeśli budujemy dom zgodnie z projektem i po uzyskaniu wszystkich wymaganych dokumentów, nie mamy powodu obawiać się kontroli nadzoru budowlanego.

Kiedy kontrola budowy jest obowiązkowa

Jeśli inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to inwestor nie uniknie wizyty urzędników z nadzoru budowlanego, ponieważ w takich sytuacjach kontrola jest obowiązkowa. Pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego jest wymagane wtedy, gdy chodzi o zalegalizowanie samowolnie wybudowanego albo gdy inwestor chce zamieszkać w domu, którego budowa nie została zakończona (np. nie zakończono prac prowadzonych na poddaszu użytkowym i na razie ma być zamieszkany wyłącznie parter budynku).

Warto wiedzieć, że to inwestor wzywa urzędników do przeprowadzenia kontroli. Nie trzeba jednak składać w tej sprawie oddzielnego pisma, bowiem wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi jednocześnie wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli.

Organ nadzoru budowlanego przeprowadza ją przed upływem 21 dni od doręczenia mu wezwania albo uzupełnionego wezwania (gdy początkowo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie inwestor nie dołączył wszystkich wymaganych dokumentów).

O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania albo uzupełnionego wezwania. Z kontroli zostanie sporządzony protokół, a następnie zostanie wydana decyzja zezwalająca na użytkowanie obiektu.

Co nadzór sprawdzi w trakcie kontroli obowiązkowej

Kontrola nadzoru budowlanego obowiązkowa będzie obejmowała sprawdzenie:

zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym w zakresie:

charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
wykonania urządzeń budowlanych,
zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;

użycia wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
wykonania rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – w wypadku nałożenia takiego obowiązku w pozwoleniu na budowę i upływu terminu rozbiórki określonego w tej decyzji;
uporządkowania terenu budowy.

Polecany artykuł:

Nadzór autorski na budowie. Kiedy jest konieczny i na czym polega?

Kiedy może nas spotkać kontrola nadzoru doraźna

Takie kontrole budowy są najczęściej efektem donosu sąsiedzkiego. Nie powinniśmy być jednak zaskoczeni, bo w praktyce urzędnicy z reguły zawiadamiają o terminie planowanej kontroli.

Pisma o zamiarze przeprowadzenia kontroli nie można zaskarżyć. Jeśli jednak inwestorowi nie odpowiada wyznaczony w nim termin, może spróbować nawiązać kontakt z osobą prowadzącą sprawę i umówić się na inny dzień.

Osoba, która przychodzi na kontrolę budowy, musi mieć przy sobie upoważnienie do jej przeprowadzenia udzielone przez powiatowego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Nie musi jednak mieć szczególnej zgody na wejście do budynku lub na teren budowy, ponieważ taka możliwość wynika wprost z przepisów Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 81a organy nadzoru budowlanego lub osoby działające z ich upoważnienia mają prawo wstępu do obiektu budowlanego, na teren budowy i zakładu pracy.

Przeczytaj też:

Nowelizacja prawa budowlanego w 2020 r. - co się zmieni >>>

Co ważne, czynności kontrolne przeprowadza się w obecności inwestora, kierownika budowy lub robót, kierownika zakładu pracy lub wyznaczonego pracownika, bądź osób przez nich upoważnionych albo w obecności właściciela lub zarządcy obiektu, a w lokalu mieszkalnym - w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji lub zarządcy budynku. Jeżeli kontrola dotyczy podmiotu niebędącego przedsiębiorcą i osoby, o których mowa wyżej, są nieobecne, to w uzasadnionych przypadkach czynności kontrolne mogą być dokonywane w obecności przywołanego pełnoletniego świadka.

Same czynności kontrolne nie stanowią o wszczęciu postępowania administracyjnego. Dopiero dokonane w ich trakcie ustalenia mogą uzasadniać wszczęcie postępowania w konkretnej sprawie i prowadzić do merytorycznego rozstrzygnięcia. Wizyta urzędników nie musi więc oznaczać, że prace budowlane są lub były prowadzone sprzecznie z przepisami.

Jeżeli kontrola na budowie nie wykaże żadnych nieprawidłowości, organ nadzoru budowlanego nie będzie podejmował dalszych czynności. Sygnałem, że coś jest nie tak, jest otrzymanie zawiadomienia o wszczęciu postępowania przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Oznacza ono, że przeprowadzona kontrola wykazała błędy, których wynikiem może być wydanie decyzji np. nakazującej wstrzymanie wykonywania robót budowlanych.

Co będzie, gdy kontrola budowy wykaże nieprawidłowości

Jeśli nadzór budowlany stwierdzi, że inwestor dokonał istotnych zmian w projekcie bez wymaganych formalności (zmiana lub uzyskanie nowego pozwolenia na budowę), przeprowadzi tak zwane postępowanie naprawcze.

Najpierw powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach. W tym akcie zostaną określone także wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń wykonanych dotychczas robót. Nadzór może również żądać przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Zakres działań, jakie będzie musiał podjąć inwestor, zależy od tego, w jakim zakresie odstąpił on od projektu budowlanego.

Warto wiedzieć, że na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych służy zażalenie, lecz wniesienie zażalenia nie wstrzymuje jego wykonania, co oznacza, że robót i tak nie można dalej prowadzić. Jeśli jednak nadzór budowlany nie zakończy swojego postępowania w ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia postanowienia, to traci ono ważność i inwestor może kontynuować budowę. To z kolei nie oznacza, że roboty wykonane niezgodnie z pozwoleniem zostały już zalegalizowane. Inwestor musi doprowadzić inwestycję do stanu zgodnego z projektem budowlanym.

Postępowanie naprawcze kończy się z reguły decyzją nakładającą obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Następnie nadzór budowlany sprawdza wykonanie tych obowiązków i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo - jeżeli budowa została zakończona - o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W tej decyzji obligatoryjnie nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Gdyby natomiast nałożone na inwestora obowiązki nie zostały wykonane, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.