Dom na rynku wtórnym. Jak bezpiecznie kupić?

Przed zawarciem transakcji trzeba się dowiedzieć jak najwięcej nie tylko o stanie technicznym upatrzonego domu, ale przede wszystkim o jego stanie prawnym.

Zazwyczaj można sobie poradzić z tym samemu. Jeśli jednak jakieś dokumenty wzbudzają wątpliwości, nie warto ryzykować – trzeba się zwrócić o poradę fachowca.

Co i gdzie sprawdzić

W sądzie wieczystoksięgowym. Każdy może tam na miejscu obejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Dowiemy się z niej:

• kto jest właścicielem nieruchomości (dział II);
• czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Niestety, prawa te nie zawsze są ujawnione w księdze. W takiej sytuacji można liczyć tylko na uczciwość sprzedającego; 
• czy nieruchomość jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV).

Nawet jeśli od sprzedającego dostaniemy wypis z księgi wieczystej, warto osobiście obejrzeć księgę tuż przed zawarciem transakcji. Pozwoli to stwierdzić, czy od czasu sporządzenia wypisu nie pojawiły się w niej jakieś nowe wpisy lub ostrzeżenia. Gdy nie ma księgi lub aktualny właściciel nie uzyskał jeszcze wpisu swojego prawa własności, dokumentem potwierdzającym własność może być akt notarialny zakupu lub darowizny albo orzeczenie sądu o nabyciu spadku. W wydziale geodezji urzędu gminy. Sprawdzamy tu dane dotyczące powierzchni działki i przebiegu granic. Możemy też poprosić sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwoli to ocenić, czy rzeczywiste rozmiary działki (najlepiej ją samemu zmierzyć) odpowiadają danym z ewidencji gruntów. W wydziale architektury (urbanistyki) urzędu gminy. Obejrzyjmy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeśli taki obowiązuje w danej gminie. Sprawdźmy w nim, jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów, czy nie planuje się w pobliżu budowy trasy szybkiego ruchu albo oczyszczalni ścieków, czy przylegająca do nieruchomości droga będzie w przyszłości poszerzana – wtedy trzeba będzie przekazać gminie część działki, oczywiście za odszkodowaniem, a dom położony dotąd w głębi ogrodu może się znaleźć znacznie bliżej ulicy. W wydziale meldunkowym urzędu gminy. Sprawdźmy, kto jest zameldowany w domu, ale musimy tam iść z właścicielem, inaczej urząd nie udzieli nam informacji. Wymagajmy, aby przed zawarciem umowy sprzedający wymeldował wszystkich mieszkańców.

Co powinien przekazać nam właściciel domu

Dokumenty związane z budową. Będą to:

• pozwolenie na budowę – dzięki niemu będziemy mieć pewność, że dom wybudowano zgodnie z prawem;
• projekt architektoniczno-budowlany domu, przyłączy (gazowego, elektrycznego, wodociągowego) oraz instalacji gazowej, elektrycznej, grzewczej, wodociągowej i kanalizacyjnej – możemy sprawdzić, czy wszystko wybudowano zgodnie z projektem;
• dziennik budowy – mogą w nim być istotne informacje o przebiegu budowy i zmianach wprowadzanych w jej trakcie;
• powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna i protokoły odbiorów domu i przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego oraz protokół odbioru kominiarskiego. Dowiemy się z nich, czy przyłącza wykonano zgodnie z projektem i sztuką budowlaną.

Dokumentacja techniczna domu jest bardzo potrzebna w sytuacjach awaryjnych, gdy coś się zepsuje (na przykład pęknie rura) i trzeba znaleźć miejsca awarii. Uwaga! Właściciel domu powinien przechowywać wymienione dokumenty dopóty, dopóki istnieje budynek, i przekazać je osobie, której sprzedaje dom. Jeżeli sprzedający ich nie ma, a dom nie jest starszy niż 10-15 lat, można spróbować odszukać dokumentację w urzędzie. Projekt i dziennik budowy powinny być bowiem przechowywane również w starostwie. Jeśli i tu ich nie będzie, w razie potrzeby można zlecić inwentaryzację domu. Informacje o odstępstwach od projektu i remontach. Często zdarza się, że podczas budowy domu są wprowadzane zmiany, których potem nie nanosi się w projekcie. Warto pytać właściciela o to, jak budował dom, o kłopoty, jakie napotykał, i na czym udało mu się zaoszczędzić. Zwykle ludzie, którzy wybudowali dom, są z tego dumni i lubią się tym chwalić. Zebrane informacje pomogą uniknąć przykrych niespodzianek podczas remontu. Zmiany mogły być też wprowadzane po zakończeniu budowy. Zapytajmy, kiedy były przeprowadzane remonty domu i czego dotyczyły. Uregulowane podatki. Zażądajmy dokumentów potwierdzających uregulowanie podatku od nieruchomości, a także podatku od spadków i darowizn, jeżeli sprzedający na tej drodze otrzymał nieruchomość. Można też poprosić o pokazanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem dochodowym. Jest to ważne, gdyż w razie długów wobec fiskusa może być przymusowo ustanowiona hipoteka na nieruchomości. Umowy i rachunki. Warto poprosić o umowy z przedsiębiorstwami sieciowymi, na podstawie których są dostarczane do domu gaz, prąd, woda oraz są odbierane ścieki. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że dom jest legalnie podłączony do sieci i że określony w umowie z zakładem energetycznym przydział mocy wystarczy na planowane potrzeby. Jeśli dojdzie do transakcji, będzie trzeba przepisać umowy na nowego właściciela. Dowiedzmy się też, czy z przyłączy korzysta tylko „nasz” dom, czy może są one wspólne z sąsiadami (jeśli tak, to czy mają osobne liczniki). Sprawdźmy, czy sprzedający opłacił wszystkie rachunki za wodę, energię, gaz, odbiór ścieków i wywóz nieczystości. Warto też tuż przed podpisaniem aktu notarialnego spisać stan liczników i załączyć tę informację do umowy. Wyposażenie domu. Ustalmy ze sprzedającym, które elementy wyposażenia (sanitariaty, meble wbudowane czy sprzęt AGD) pozostaną w domu. Trzeba to spisać w protokole, który może być załącznikiem do umowy sprzedaży nieruchomości.

Ile umów – jedna czy dwie?

Gdy tylko uzgodnimy warunki kupna-sprzedaży domu, podpiszmy umowę przedwstępną. Da nam ona pewność, że sprzedający nie podniesie ceny z dnia na dzień albo że nie sprzeda „naszego” domu innemu, bogatszemu klientowi. Czas między podpisaniem umowy przedwstępnej i ostatecznej może być potrzebny na zgromadzenie kompletu niezbędnych dokumentów, umówienie notariusza (który też potrzebuje kilku dni na ich sprawdzenie) czy wreszcie na załatwienie wypłaty kredytu bankowego. Umowę przedwstępną strony transakcji mogą sporządzić same – na piśmie. Ważne jest, aby w umowie tej określić dane sprzedającego i kupującego, opis zbywanej nieruchomości, cenę, termin zawarcia umowy sprzedaży i wysokość zadatku, czyli kwoty, jaką kupujący wypłaci sprzedającemu. Sporządzenie umowy przedwstępnej można też powierzyć notariuszowi. Umowa notarialna różni się od zwykłej, spisanej samodzielnie, głównie tym, że daje gwarancję, że dom faktycznie zostanie nam sprzedany. Jeśli bowiem sprzedający wycofa się z transakcji, będziemy mogli ubiegać się przed sądem o zawarcie umowy przyrzeczonej (uwaga: pamiętajmy, że takie samo uprawnienie przysługuje drugiej stronie, w razie gdy to my się rozmyślimy, a umowa przedwstępna jest notarialna). Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Wynosi on zwykle 10-20% ceny nieruchomości, choć oczywiście strony mogą ustalić inną kwotę. Trzeba to jednak starannie przemyśleć, bo istotą zadatku jest zrekompensowanie „straty” jednej ze stron umowy, jeśli druga wycofa się z transakcji. Jeżeli wycofa się kupujący – sprzedający zatrzymuje sobie zadatek, a jeśli wycofa się sprzedający – to musi on wypłacić niedoszłemu nabywcy podwójny zadatek. W przypadku gdy transakcja dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny. Uwaga! Nie należy mylić zadatku z zaliczką, którą – jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – zwyczajnie się zwraca. Kontrahenci mogą się oczywiście umówić, że rezygnują z groźby utraty zadatku, i nazwać kwotę ustaloną w umowie przedwstępnej zaliczką (a nie zadatkiem). W celu sfinalizowania transakcji obie strony muszą stawić się u notariusza. Ostateczna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi mieć bowiem formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Jeśli umowę przedwstępną też zawieramy u notariusza, wybierzmy takiego, który za sporządzenie obu umów pobierze jedno wynagrodzenie (taksę notarialną): połowę za umowę przedwstępną i połowę za ostateczną.

Pozostaje jeszcze ustalenie, w jaki sposób i w którym momencie kupujący przekaże sprzedającemu pieniądze. Chodzi o to, żeby obydwie strony transakcji miały pewność, że nie zostaną oszukane, i nie musiały chodzić po mieście z walizką pełną pieniędzy.