Czy domek letniskowy można wybudować w lesie i na działce rolnej? Co na to prawo
Marzy ci się domek letniskowy w lesie, pośrodku łąk i pól? Uważaj! Budowa domu letniskowego nie wszędzie jest możliwa. Zanim kupisz działkę, sprawdź koniecznie, czy dopuszcza się na niej zabudowę letniskową. Warto pamiętać, że budowa domku letniego czasami niesie przeszkody prawne, szczególnie gdy chodzi o działkę rolną lub leśną.
Czy na działce można wybudować domek letniskowy?
Z planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy (gdy planu nie ma) dowiemy się, czy na działce można postawic domek letniskowy. Jeśli w gminie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – musi on dopuszczać zabudowę letniskową. W przeciwnym razie nie uzyskamy pozwolenia na budowę. Na obszarze objętym planem miejscowym można bowiem realizować tylko taką zabudowę, jaką w nim przewidziano.
Najlepiej, gdy będzie to właśnie zabudowa letniskowa (mieszkaniowo-rekreacyjna). Gdyby plan przewidywał budownictwo jednorodzinne, też nie byłoby problemu, ale w takiej sytuacji domek letniskowy musiałby jednak spełniać kryteria domu całorocznego (pod względem przyłączenia do mediów, wyposażenia w instalacje, izolacji cieplnej itp.).
W pozwoleniu na budowę dom ten zostałby określony jako budynek mieszkalny, nawet jeżeli byłby wykorzystywany sezonowo.
Zobacz galerię zdjęć: Domy letniskowe - wybór redakcji
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl
Projekt domu DL400 Ze świetlikami, arch. Marek Dąbrowski. Domek rekreacyjny, można go postawić na małej, wąskiej działce. Zobacz ten projekt domu
Domek letniskowy na działce rolnej i na działce leśnej
Trudniej jest natomiast uzyskać pozwolenie, gdy budowa domu letniskowego ma się odbywać na terenach rolnych. Wprawdzie można uznać, że jedynie wprost wyrażony w planie zakaz zabudowy może stać na przeszkodzie realizacji inwestycji, nie oznacza to jednak, że na gruntach rolnych można postawić domek letniskowy. Projektowany budynek musi bowiem mieć związek z funkcją rolną terenu. Musiałby więc stanowić element zabudowy zagrodowej, a to już nie to samo co zabudowa letniskowa.
Również na terenach leśnych, choć to wymarzone miejsce na letni wypoczynek, nie można zbudować domu letniskowego, jeśli plan nie dopuszcza wprost takiej zabudowy. Mogą tam być wznoszone wyłącznie obiekty związane z gospodarką leśną. Jeżeli w danej gminie nie ma planu miejscowego, to każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego (w tym domku letniskowego) lub wykonaniu innych robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę, a także zmiana sposobu użytkowania wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
- z działki musi być dostęp do drogi publicznej i teren powinien być uzbrojony w stopniu pozwalającym na realizację inwestycji (w decyzji urząd określi, czy i jakie przyłączenia do sieci są konieczne);
- przynajmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w taki sposób, aby można było na podstawie tej zabudowy określić charakter i parametry nowej inwestycji. Prawdopodobnie nie będzie więc problemów z uzyskaniem warunków zabudowy, gdy w sąsiedztwie stoją już domy letniskowe;
- musi to być grunt, który nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia z rolnego lub leśnego na cele nierolnicze i nieleśne albo taka zgoda została udzielona przy okazji opracowywania planu, który wygasł z mocy prawa z końcem 2003 r. Chodzi tu o zgodę udzielaną przez ministra lub marszałka województwa na wniosek gminy w trakcie procedury uchwalania planu miejscowego. Trzeba wiedzieć, że w przypadku ziemi rolnej zgody tej nie wymagają (a więc można zmienić ich przeznaczenie w drodze ustalenia warunków zabudowy) grunty o klasie gorszej niż III, a w przypadku klasy I-III – gdy wielkość działki nie przekracza 0,5 ha. Grunty leśne natomiast zawsze wymagają zgody na zmianę przeznaczenia. Tego, czy grunt został odrolniony/odlesiony w starym planie, można się dowiedzieć w urzędzie gminy;
- mogą się pojawić inne przeszkody, gdyż decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi, na przykład z zakresu ochrony środowiska. Chodzi tu nie tylko o ustawy, ale także o akty prawa miejscowego, na przykład rozporządzenie wojewody w sprawieutworzenia parku krajobrazowego. Może ono zawierać ograniczenia w zagospodarowywaniu obszarów objętych ochroną.
Zobacz też:
Przed budową domu letniskowego sprawdź koniecznie:
- w wydziale architektury urzędu gminy – przeznaczenie terenu w planie miejscowym lub zapisy studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy (gdy planu jeszcze nie uchwalono);
- w wydziale geodezji w starostwie powiatowym (lub urzędzie miasta) – dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, w tym położenie, przebieg granic i powierzchnię działki, rodzaje użytków i klas gruntu;
- w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub przez internet – dane zawarte w księdze wieczystej, szczególnie dotyczące własności lub użytkowania wieczystego oraz obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych (na przykład służebności), roszczeń (na przykład wynikających z umowy przedwstępnej), praw osobistych osób trzecich (na przykład najmu) i hipotek.
