Decyzja o pozwoleniu na budowę. Kluczowe informacje, które musisz znać

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego). Dodajmy, że budową jest wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego.

Pojęcie decyzji administracyjnej w oczywisty sposób odsyła nas do przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, przy czym należy zauważyć, że nie znajdziemy w nim definicji takiego pojęcia. Powszechnie przyjmuje się jednak, że decyzja administracyjna to podstawowa forma rozstrzygania spraw przez organy administracji publicznej. Dalej, decyzją administracyjną jest wydany na podstawie powszechnie obowiązującego prawa jednostronny, zewnętrzny i władczy akt organu administracji publicznej rozstrzygający konkretną sprawę, skierowany do indywidualnie oznaczonego adresata.

Obligatoryjne elementy decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę

Skoro pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, to zgodnie z art. 107 § 1 k.p.a. musi ono obligatoryjnie zawierać wymienione niżej elementy.

• Oznaczenie organu administracji publicznej

Może to być nadruk, pieczęć lub papier firmowy z pełną nazwą organu i adresem jego siedziby. Ten element decyzji pozwala ustalić czy organ, wydając decyzję, dokonał tego z zachowaniem swojej właściwości rzeczowej, miejscowej i instancyjnej.

W przypadku pozwolenia na budowę organem właściwym do załatwienia sprawy jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli (w pierwszej instancji) starosta lub względnie prezydent miasta na prawach powiatu (w pewnych wyjątkowych przypadkach będzie to też wojewoda, zgodnie z art. 82 ust. 3 Prawa budowlanego oraz Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda).

• Data wydania (a w zasadzie data podpisania) 

Dzięki niej można ustalić, na podstawie jakiego stanu prawnego i faktycznego organ wydał (a przynajmniej powinien wydać) decyzję.

• Oznaczenie strony lub stron 

To wskazanie podmiotów praw lub obowiązków wynikających z decyzji. Powinno być dokładne i pozwalać zindywidualizować stronę, a więc wskazywać jej imię i nazwisko w przypadku osoby fizycznej lub pełną nazwę w przypadku osoby prawnej bądź jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej (na przykład spółki akcyjnej). W decyzji organ musi oznaczyć wszystkie strony postępowania, nie tylko wnioskodawcę.

W przypadku pozwolenia na budowę stroną jest inwestor jako adresat decyzji, ale mogą być nią też inne podmioty mające określony w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego tytuł do nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu.

• Powołanie podstawy prawnej 

To nic innego jak wskazanie, na podstawie jakich przepisów prawa powszechnie obowiązującego, zwłaszcza prawa materialnego (tu: Prawa budowlanego) organ rozstrzygnął sprawę, a więc jaki był merytoryczny zakres postępowania w sprawie.

• Rozstrzygnięcie (osnowa/sentencja) 

Jest to tak zwane wiążące ustalenie konsekwencji stosowanego przepisu prawa materialnego (gdy decyzja rozstrzyga sprawę co do jej istoty), ale też może to być zakończenie postępowania w inny sposób (na przykład w wypadku decyzji umarzającej postępowanie, gdy inwestor wycofa złożony przez siebie wniosek o pozwolenie na budowę). Powinno być sformułowane jasno i precyzyjnie, aby było zrozumiałe dla stron bez uzasadnienia.

Gdy mowa o pozwoleniu na budowę, to rozstrzygnięciem jest z reguły pozytywne odniesienie się przez organ administracji architektoniczno-budowlanej do żądania zawartego we wniosku inwestora (przykładowo „udzielam Andrzejowi Nowakowi pozwolenia na budowę inwestycji polegającej na…”) i - co ważne - uzupełnione o zwrot „zatwierdzam projekt zagospodarowania działki (terenu) oraz projekt architektoniczno-budowlany” (zgodnie bowiem z art. 34 ust. 4 Prawa budowlanego projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany podlegają zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę).

• Uzasadnienie faktyczne i prawne 

Zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Uzasadnienie prawne to z kolei wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa. W uzasadnieniu organ powinien odnieść się więc do całości zgromadzonego materiału dowodowego, przedstawić logiczną konsekwencję ustalonego w postępowaniu na jego podstawie stanu faktycznego i jego oceny w świetle obowiązujących przepisów prawa (w tym zakresie organ powinien podać treść przepisów prawa, które mają zastosowanie w sprawie i dokonać ich odpowiedniej interpretacji).

Uzasadnienie decyzji ma odzwierciedlać motywy decyzji (przedstawiać tak zwany tok rozumowania organu), a w konsekwencji ma niejako uzupełniać jej rozstrzygnięcie. Ale uwaga! Zgodnie z art. 107 § 4 k.p.a. można odstąpić od uzasadnienia decyzji, gdy uwzględnia ona w całości żądanie strony (w razie wielości stron postępowania – gdy uwzględnia w całości żądania wszystkich stron), przy czym nie dotyczy to decyzji rozstrzygających sporne interesy stron oraz decyzji wydanych na skutek odwołania. W przypadku pozwolenia na budowę możliwość odstąpienia od uzasadnienia będzie miała w zasadzie miejsce tylko wtedy, gdy jedyną stroną postępowania jest inwestor.

• Pouczenie, czy i w jakim trybie przysługuje odwołanie od decyzji oraz o prawie do zrzeczenia się odwołania i skutkach takiego zrzeczenia.

Mowa tu o pouczeniu o zwyczajnych środkach zaskarżenia oraz o terminie i trybie ich wnoszenia (zgodnie z art. 129 § 1 i 2 k.p.a. odwołanie wnosi się do właściwego organu odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie czternastu dni od doręczenia decyzji stronie). Ponadto zgodnie z art. 127a k.p.a., przed upływem terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się tego prawa – wówczas z dniem doręczenia organowi oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania decyzja staje się ostateczna i prawomocna.

• Podpis 

Z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego pracownika organu upoważnionego do wydania decyzji. Decyzja powinna być podpisana albo przez osobę pełniącą funkcję organu (na przykład osobiście przez starostę) albo przez odpowiednio upoważnionego przez nią pracownika (przykładowo dyrektora odpowiedniego wydziału lub inspektora prowadzącego sprawę).

Decyzja w postaci papierowej musi być podpisana własnoręcznie (nie musi być to podpis czytelny, jednak w takim wypadku konieczne jest podanie imienia, nazwiska i stanowiska służbowego w formie pieczęci lub nadruku komputerowego). Decyzja w postaci elektronicznej powinna być z kolei podpisana kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym. Podpis, w odpowiedniej formie, musi się znaleźć także na każdym załączniku do decyzji, czyli w przypadku pozwoleń na budowę na projekcie zagospodarowania działki lub terenu oraz projekcie architektoniczno-budowlanym.

• Pouczenie o dopuszczalności wniesienia powództwa do sądu powszechnego, sprzeciwu od decyzji lub skargi do sądu administracyjnego 

Dotyczy to tylko niektórych decyzji. W pouczeniu podana jest także wysokość opłaty od wskazanych czynności (jeżeli opłata ma charakter stały) albo podstawa do wyliczenia opłaty lub wpisu o charakterze stosunkowym, a także informacja o możliwości ubiegania się przez stronę o zwolnienie od kosztów albo przyznanie prawa pomocy.

W przypadku pozwoleń na budowę sprzeciw od decyzji lub skarga do właściwego wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje w razie wydania decyzji przez organ odwoławczy (najczęściej wojewodę). Od sprzeciwów od decyzji pobierany jest wpis stały w wysokości 100 zł, a od skarg na decyzję o pozwoleniu na budowę - 500 zł.

Przeczytaj także: Dofinansowanie do budowy domu 2025 - na jakie dofinansowanie można liczyć przy budowie domu?

Fakultatywne elementy pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 36 ust. 1 Prawa budowlanego w decyzji o pozwoleniu na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej w razie potrzeby zamieszcza poniższe wymagania lub informacje.

• Szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych 

Mogą one dotyczyć jedynie terenu budowy, czyli przestrzeni, w której prowadzone są roboty budowlane oraz znajdują się urządzenia zaplecza budowy (zob. art. 3 pkt 10 Prawa budowlanego). Powodem umieszczenia w pozwoleniu na budowę tego elementu może być na przykład ochrona interesów osób trzecich (teren budowy lub robót należy ogrodzić albo w inny sposób uniemożliwić wejście osobom nieupoważnionym – wynika to z § 9 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych) albo ochrona fauny lub flory (prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom – to z kolei wynika z art. 87a ust. 1 Ustawy o ochronie przyrody).

• Maksymalny czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych 

To wymaganie wynika z charakteru tych obiektów (art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego).

• Terminy rozbiórki

Dotyczą istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania bądź tymczasowych obiektów budowlanych – będzie to miało miejsce najczęściej wtedy, gdy ich usytuowanie koliduje z lokalizacją nowego zamierzenia.

• Szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie 

Zgodnie z art. 19 ust. 1 Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego - w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko (kiedy jest to konieczne, określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego).

• Informacja o konieczności zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych bądź uzyskania pozwolenia na użytkowanie 

Obowiązek zamieszczenia tej informacji wynika z art. 9 k.p.a., a jej celem jest uświadomienie inwestorowi ciążących na nim obowiązków związanych z oddaniem inwestycji do użytkowania (określonych w art. 54-55 Prawa budowlanego). Pamiętajmy, że organ wskazuje w pozwoleniu na budowę przepisy obowiązujące w dniu jego wydawania, a nie w dniu złożenia przez inwestora w nadzorze budowlanym zawiadomienia o zakończeniu realizacji inwestycji (zawarte w pozwoleniu na budowę informacje w tym zakresie nie mają zatem dla inwestora charakteru wiążącego).

Wymienione wyżej elementy właściwy organ zamieszcza w decyzji o pozwoleniu na budowę „w razie potrzeby”, co oznacza, że jest to uzależnione od okoliczności konkretnej sprawy (między innymi rodzaju i stopnia skomplikowania robót budowlanych czy też kwestii związanych z lokalizacją projektowanej inwestycji). Nałożenie niektórych obowiązków organ będzie także musiał szczegółowo uzasadnić w pozwoleniu na budowę.

Pozwolenie a wniosek inwestora

Na koniec należy zauważyć, że postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę to przykład tak zwanego postępowania administracyjnego wnioskowego (skargowego).

Takie postępowanie może być zatem wszczęte (zainicjowane) tylko na wniosek określonego podmiotu (inwestora), a treść jego żądania - zgodnie z art. 61 § 1 i art. 63 § 2 k.p.a. - wyznacza zakres prowadzonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej postępowania administracyjnego i wykluczone jest w tym zakresie jakiekolwiek działanie organu z urzędu. Oznacza to, że prawem inwestora jest możliwość zmiany lub zmian wniosku o pozwolenie na budowę w toku prowadzonego postępowania (aż do zakończenia ewentualnego postępowania odwoławczego) i z zastrzeżeniem przepisów Prawa budowlanego, dowolne ukształtowanie zamierzonej inwestycji.

Jeśli z kolei inwestor wycofa złożony przez siebie wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę, co również może uczynić w każdym czasie prowadzenia postępowania, to okoliczność taka bezsprzecznie obliguje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej do umorzenia prowadzonego postępowania jako bezprzedmiotowego (por. art. 105 § 1 k.p.a.).

Wreszcie należy pamiętać o tym, że zgodnie z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jeżeli zamierzenie budowlane dotyczy więcej niż jednego obiektu, pozwolenie na budowę może - na wniosek inwestora - dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Polecamy: Przebudowa wiejskiego domku z lat 50. Nowi właściciele, w niecały rok, zmienili go nie do poznania

Kiedy trzeba uzyskać pozwolenie na budowę?

Zgodnie z podstawową zasadą Prawa budowlanego wyrażoną w art. 28 ust. 1 tej ustawy roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odstępstwa od tej zasady zostały enumeratywnie wymienione w art. 29 ust. 1-4 Prawa budowlanego (z zastrzeżeniem art. 29 ust. 6 i 7), gdzie wskazano obiekty i roboty budowlane, których realizacja nie wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę albo nawet dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Oznacza to, że ze zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (albo dokonania zgłoszenia) korzystają tylko te inwestycje, które w formie katalogu zamkniętego zostały wymienione w art. 29 ust. 1-4 Prawa budowlanego, nie zaś inne, nawet gdy są podobne.

Dodatkowe wymagania w pozwoleniu

O treści pozwolenia na budowę decydują nie tylko przepisy Prawa budowlanego, lecz także innych ustaw. Dotyczy to na ogół pozwoleń na budowę bardziej skomplikowanych inwestycji niż budowa domu jednorodzinnego albo inwestycji realizowanych w trudnych lub specyficznych warunkach. Przykładowo:

• zgodnie z art. 38 ust. 3 Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej w decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego na terenie zamkniętym niezbędnym na cele obronności lub bezpieczeństwa państwa może wyrazić zgodę, aby zatwierdzony projekt budowlany, a także inne dokumenty objęte pozwoleniem na budowę zawierające informacje niejawne przechowywane były przez użytkownika obiektu budowlanego;
• według art. 75 ust. 4 Prawa ochrony środowiska organ administracji architektoniczno-budowlanej w pozwoleniu na budowę szczegółowo określa zakres obowiązków dotyczących ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochrony gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych, a także, jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, organ ten określa zakres obowiązków mających na celu naprawienie wyrządzonych szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą;
• zgodnie z art. 127 ust. 3 Ustawy o odpadach organ administracji architektoniczno-budowlanej wydający pozwolenia na budowę składowiska odpadów określa w tym pozwoleniu wymagania zapewniające ochronę życia i zdrowia ludzi, ochronę środowiska oraz ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (DzU z 2024 r., poz. 572);Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2024 r., poz. 725 ze zm.);Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (DzU z 2024 r., poz. 54 ze zm.);Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (DzU z 2024 r., poz. 1478);Ustawa z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach (DzU z 2023 r., poz. 1587 ze zm.);Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (DzU nr 47, poz. 401).

Przeczytaj także: Nowoczesny dom ze starej kostki jest dwukrotnie większy. Zniknął ganek, urosły okna, przydała się piwnica