Reklama a prawo budowlane. Czy montaż reklamy wymaga pozwolenia na budowę czy zgłoszenia?

Czy montaż reklamy wymaga pozwolenia na budowę? Czy można powiesić reklamę na ogrodzeniu lub postawić przy drodze? W jakiej odległości? Instalacja tablic i urządzeń reklamowych podlega przepisom prawa budowlanego. Ich pominięcie to samowola budowlana. Wyjaśniamy zasady montażu nośników reklamowych.

Zanim umieścimy na własnym domu, działce albo ogrodzeniu reklamę, sprawdźmy, czy nie wymaga to jakichś formalności budowlanych. Dotyczące ich przepisy w praktyce okazują się dość skomplikowane.

Powieszenie reklamy - co mówią przepisy budowlane?

Montaż tablic i urządzeń reklamowych podlega regulacji ustawy Prawo budowlane w zakresie kwalifikacji obiektu budowlanego oraz ustalenia trybu postępowania. W zależności od tego, do jakiej kategorii obiektów budowlanych zalicza się dane urządzenie, jego instalacja będzie wymagać zgłoszenia bądź uzyskania pozwolenia na budowę. Ponadto z uwagi na wybór miejsca usytuowania usytuowania banneru reklamowego, zastosowanie mogą znaleźć także przepisy ustawy o drogach publicznych określające minimalne odległości oraz warunki uzyskania odstępstwa.

• Kto ma prawo wejść do naszego mieszkania czy domu bez nakazu? Z jakiego powodu? Kogo możemy nie wpuścić?

Czy baner reklamowy jest budowlą?

Prawo budowlane nie zawiera definicji „nośnika reklamowego”, „tablicy reklamowej” czy „urządzenia reklamowego”. W świetle orzecznictwa sądów administracyjnych ustalenie tych pojęć wymaga uwzględnienia stanu faktycznego sprawy. Natomiast z uwagi na ich umiejscowienie, interpretacji należy dokonać w oparciu o regulację planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Wyrok NSA z dnia 15 października 2019 r., II OSK 2880/17, Legalis

Zarówno definicja tablicy reklamowej, jak i urządzenia reklamowego przewiduje, że są to przedmioty materialne przeznaczone do lub służące ekspozycji reklamy wraz z ich elementami konstrukcyjnymi i zamocowaniami. Tablica reklamowa jest zatem przedmiotem o „płaskiej powierzchni”. Tym samym w pierwszej kolejności należy ustalić, czy dany przedmiot materialny przeznaczony do lub służący ekspozycji reklamy, należy kwalifikować jako tablicę reklamową, a dopiero później można rozważać jego kwalifikację jako urządzenia reklamowego.

Wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2018 r., II FSK 1897/18, Legalis

Poza przepisami Ustawy Prawo budowlane, regulującymi kwestię procedury zgłoszenia bądź pozwolenia na budowę, zastosowanie mogą tez znaleźć przepisy szczególne, np. dotyczące ochrony zabytków czy też zachowania minimalnych odległości od drogi publicznej. Zatem inwestor poza obowiązkami określonymi w ustawie Prawo budowlane jest zobligowany uzyskać, zgody lub uzgodnienia określone w odrębnych przepisach.

• Prawo budowlane 2023 - co się zmiennie?

Czy tablica reklamowa jest obiektem budowlanym?

Zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane (dalej: upb) nośnik reklamowy (banner, tablica) może być zakwalifikowany jako budowla lub też wykonywanie robót budowlanych polegających na montażu urządzeń reklamowych. Ustalenie kategorii obiektu budowlanego jest kluczowe z punktu widzenia obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia wykonywania robót budowlanych.

Ważne! W zależności od okoliczności danej sprawy, nośnik reklamowy może być różnie kwalifikowany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Stosownie do przepisów prawa budowlanego, urządzenia reklamowe wolno stojące trwale związane z gruntem uznawane są za budowlę. W orzecznictwie podkreśla się, że o tym, czy urządzenie związane jest trwale z gruntem nie decydują sposób i metoda związania z gruntem ani technologia wykonania fundamentu. Wielkość przedmiotowego obiektu, względy bezpieczeństwa i sposób posadowienia przedmiotowego nośnika reklamowego pozwalają zakwalifikować obiekt jako budowlę, a nie urządzenie budowlane.

Z orzecznictwa…

Montaż nośnika z elementów gotowych, które mogą być rozmontowane, nie pozbawia go cech związania z gruntem o trwałym charakterze.

Wyrok NSA z dnia 7 sierpnia 2018 r., II FSK 1983/16, Legalis

Z punktu widzenia kategorii obiektu budowlanego kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy obiekt reklamowy jest trwale związany z gruntem.

Zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 3c upb nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym. Tym samym instalowanie tablic i urządzeń reklamowych (z wyjątkiem świetlnych) nie wymaga pozwolenia na budowę, a wyłącznie dokonania zgłoszenia.

Poprzez „instalowanie” należy rozumieć wykonywanie takich robót budowlanych, które polegają na umocowaniu, przyłączeniu jakiegoś elementu do istniejącego już podstawowego obiektu budowlanego. Pojęcie to należy odnosić do związku instalowanego elementu lub urządzenia z już istniejącym obiektem (np. instalowanie tablic reklamowych na obiektach).

Montaż tablic i urządzeń reklamowych na zgłoszenie

Nośnik reklamowy, który nie jest budowlą, podlega procedurze zgłoszeniowej. Zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych dokonuje się organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia (art. 30 PrBud ust. 1b i ust. 2).

Do zgłoszenia montażu tablic i urządzeń reklamowych należy dołączyć:

1. oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
2. odpowiednie szkice lub rysunki - w zależności od potrzeb;
3. pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw.

Zgłoszenia należy dokonać przed zaplanowanym terminem wykonania robót budowlanych, polegających na instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych. Jest to bardzo ważne, ponieważ zarówno w przypadku procedury postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia konieczne jest uzyskanie przez inwestora zgody na odstępstwo od przepisów w zakresie zachowania minimalnych odległości od krawędzi drogi.

• Umowa o roboty budowlane - co powinna zawierać? Jak podpisać umowę z wykonawcą?

Jak postawić reklamę przy drodze?

Jeżeli inwestor planuje umieścić reklamę przy drodze, ma obowiązek stosować się do przepisów ustawy o drogach publicznych (dalej: udp). Niedopuszczalne jest lokalizowanie reklam w pasie drogowym znajdującym się poza obszarami zabudowanymi, z wyjątkiem parkingów. Przy usytuowaniu reklamy należy uwzględnić minimalne odległości nośników reklamowych od zewnętrznej krawędzi jezdni określone w art. 43 udp.

Ile metrów od drogi można postawić reklamę?

Reklamy umieszczone przy drogach poza obszarami zabudowanymi, powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej:

Aby umiejscowić nośnik reklamowy w odległości mniejszej niż określona w tym przepisie, inwestor przed rozpoczęciem budowy lub robót budowlanych musi uzyskać zgodę zarządcy drogi. O zgodę trzeba wystąpić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy albo wykonywania robót budowlanych, a następnie dołączyć ją do wniosku o pozwolenie na budowę bądź zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych polegających na instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych (z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym).

Należy pamiętać, że zgoda jest udzielana w szczególnie uzasadnionych przypadkach, po uprzednim uzyskaniu zezwolenia od zarządcy drogi. Nośniki reklamowe to obiekty, które nie są związane z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego. Zarządca drogi w wydanym zezwoleniu określa rodzaj reklamy, jaka powinna zostać umieszczona w pasie drogowym, a także miejsce jej umieszczania w pasie drogowym.

Reklama bez zgłoszenia bądź pozwolenia to samowola budowlana

Zamontowanie nośnika reklamowego bez wymaganego zgłoszenia bądź uzyskania pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną, co skutkuje, co do zasady, wydaniem nakazu rozbiórki.

Ważne! Budowa lub instalowanie nośników reklamowych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia stanowi samowolę budowlaną.

W art. 48 ust. 2 upb przewidziano możliwość legalizacji samowoli budowlanej, ale tylko w sytuacji, gdy budowa jest zgodna z aktualnie obowiązującymi przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów, w tym przepisów techniczno-budowlanych (zwykła samowola budowlana). W sytuacji stwierdzenia samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Jest ono wydawane nawet, gdy roboty budowlane zostały zakończone (art. 48 ust. 5 upb).

Organ informuje inwestora o możliwości legalizacji, czyli złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej (ust. 3 art. 48 upb). Następnie inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację (art. 48a ust. 1 upb). Jeżeli wniosek o legalizację nie zostanie złożony w określonym terminie, organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz rozbiórki (art. 49e pkt 1 upb). Nakaz rozbiórki jest też wydawany, gdy zostanie wycofany wniosek, co może nastąpić praktycznie na każdym etapie procedury legalizacyjnej (art. 49e pkt 2 w zw. z art. 48a ust. 2 upb).

W sytuacji, gdy inwestor (właściciel lub zarządca) złoży wniosek o legalizację, organ nadzoru budowlanego wszczyna procedurę legalizacyjną. Po przeprowadzonym postępowaniu legalizacyjnym, gdy organ stwierdzi nieprawidłowości, wyda postanowienie zobowiązujące do usunięcia reklamy pod rygorem wydania nakazu rozbiórki.

Zasady umieszczania reklam przy drogach. „Następcza” zgoda zarządcy drogi

Zgodnie z art. 43 ust. 2 udp w szczególnie uzasadnionych przypadkach, usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze, w odległości mniejszej niż określona w przepisach, może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi wydaną przed uzyskaniem przez inwestora obiektu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy albo wykonywania robót budowlanych. Powstaje zatem pytanie, czy możliwe jest wszczęcie postępowania legalizacyjnego, mimo braku takiej zgody zarządcy drogi i ubieganie się o nią już na etapie tego postępowania.

Choć linia orzecznicza nie jest w tym temacie jednoznaczna, to jednak NSA opowiada się za dopuszczeniem takiej możliwości.

Z orzecznictwa…

Z literalnego brzmienia art. 43 ust. 2 udp wynika, że zgoda na odstępstwo może być wyrażona tylko przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wykładnia systemowa przemawia jednak za tym, by dopuścić możliwość uzyskania takiej zgody także w innych przypadkach. Nie ma żadnego uzasadnionego powodu, by możliwość uzyskania takiej zgody była wyłączona w odniesieniu do obiektów realizowanych na podstawie zgłoszenia. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, należy opowiedzieć się za dopuszczalnością wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie takiej zgody także w postępowaniach legalizacyjnym i naprawczym. W postępowaniu legalizacyjnym i naprawczym w istocie badane jest spełnienie takich samym przesłanek jak w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę lub w postępowaniu zgłoszeniowym. Różnica jest taka, że w postępowaniu legalizacyjnym i naprawczym badanie to następuje w odniesieniu do już istniejącego obiektu.

Wyrok NSA z dnia 9 października 2018 r., II OSK 2489/16, Legalis

Ważne! Brak zgody zarządcy drogi na odstępstwo od przepisów dotyczących zachowania minimalnych odległości od granicy drogi nie stanowi przeszkody wszczęcia postępowania legalizacyjnego.

Zasady umieszczania reklam, które warto zapamiętać

1. W zależności od cech nośnika reklamowego (budowla lub instalowanie) jego usytuowanie w określonym miejscu musi zostać poprzedzone uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Ustalenie kategorii obiektu budowlanego ma zatem kluczowe znaczenie z punktu widzenia wyboru procedury z upb.
2. Budowa bez zezwolenia lub instalowanie nośników reklamowych bez zgłoszenia podlega procedurze legalizacyjnej. Inwestor, jeżeli spełnione zostaną warunki legalizacji (art. 48 PrBud), może zalegalizować budowę lub roboty budowlane.
3. Zakazane jest budowanie i instalowanie nośników reklamowych w pasie drogowym.
4. Umiejscowienie urządzenia reklamowego w pasie drogowym znajdującym się poza obszarami zabudowanymi (z wyjątkiem parkingów), bez uwzględnienia minimalnych odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, możliwe jest wyłącznie po uzyskaniu zezwolenia zarządcy drogi, przed wykonaniem tych prac.
5. Inwestor, który nie uzyskał zgody zarządcy drogi (przed wykonaniem robót budowlanych) na usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze, w odległości mniejszej niż określona w przepisach udp, może ubiegać się „następczą” zgodę na potrzeby postępowania legalizacyjnego.
6. Brak uprzedniej zgody zarządcy drogi na usytuowanie nośnika reklamowego przy drodze, w odległości mniejszej niż określona w ustawie udp nie może być podstawą do odmowy prowadzenia postępowania legalizacyjnego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.);
• Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 1693 ze zm.).