Co robić, gdy garaż blaszak jest za blisko granicy działki

2017-09-21 2:00

Chcąc postawić garaż blaszany, musimy zachować przepisowe odległości od granicy działki. Podpowiadamy, kiedy blaszak jest usytuowany zgodnie z prawem i kiedy można budować bliżej granicy. Czy można coś zrobić, gdy odległość garażu od granicy nie jest zgodna z zatwierdzonym projektem budowlanym.

Blaszany garaż
Autor: Getty Images

Pytanie Czytelnika:

Jakie sankcje może nałożyć na mnie nadzór budowlany za nieprawidłowe wybudowanie garażu metalowego o wymiarach 5 x 6 m? Nie zachowałem odległości 3 m od granic działki. Obecne odległości to 1,3 m od strony zachodniej oraz 0,7 m od północnej. Dodam, że mam pozwolenie na budowę garażu.

Odpowiedź eksperta:

Budowa blaszaka samowolą budowlaną

Jeśli garaż blaszak został postawiony na podstawie pozwolenia na budowę, lecz w odległościach od granic działki niezgodnych z zatwierdzonym projektem budowlanym, doszło do istotnego odstępstwa od projektu. Wykonanie robót z takimi odstępstwami bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę stanowi naruszenie art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego i jest samowolą budowlaną w części dotyczącej zrealizowanych zmian. Taka decyzja może zostać wydana wyłącznie dla zamierzonych przez inwestora (a nie już dokonanych) odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

W takiej sytuacji nadzór budowlany jest zobligowany do przeprowadzenia postępowania administracyjnego na podstawie art. 50-51 Prawa budowlanego.

Postępowanie nadzoru budowlanego

Jeżeli roboty nie zostały zakończone, w pierwszej kolejności nadzór budowlany wstrzyma postanowieniem ich prowadzenie (art. 50 ust. 1 pkt 4). Inwestor może też zostać w nim zobowiązany do przedłożenia w terminie 30 dni inwentaryzacji wykonanych robót lub odpowiednich ocen albo ekspertyz technicznych. W ciągu dwóch miesięcy, licząc od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu robót, powinna zostać wydana (na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3) decyzja nakładająca obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego.

Gdy stanie się ona ostateczna, organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) będzie zobowiązany do uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli do jej wyeliminowania ze skutkiem na przyszłość (zgodnie z art. 36a ust. 2).

Projekt zamienny powinien uwzględniać zmiany wynikające z dotychczas zrealizowanych robót oraz – w razie potrzeby – wykonanie określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem (art. 51 ust. 1 pkt 3). Inwestor powinien złożyć cztery egzemplarze projektu zamiennego. Termin jego wykonania ustala nadzór budowlany w wydanej decyzji. Zatwierdzony projekt budowlany zamienny na nowo wyznacza zakres uprawnień inwestora.

Zobacz też:

Przepisowe odległości od granicy działki

Wykonanie garażu w odległościach 1,3 m oraz 0,7 m od granicy działki jest niezgodne z § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Budynki należy bowiem sytuować w odległości nie mniejszej niż 4 m (gdy ściana ma otwory okienne lub drzwiowe) lub 3 m (ściana bez otworów) od granicy z sąsiednią działką budowlaną. W kilku sytuacjach odległości te mogą być mniejsze:

  • ściana bez otworów może zostać usytuowana w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeśli tak wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m od granicy ze względu na zbyt małe rozmiary działki;
  • jeżeli na sąsiedniej działce w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy stoi budynek ze ścianą bez otworów lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku – można zlokalizować ścianę bez otworów w takiej samej odległości od tej granicy;
  • jeśli bezpośrednio przy granicy jest budynek ze ścianą bez otworów albo wydano pozwolenie na budowę tak usytuowanego budynku – możliwe jest zlokalizowanie ściany bez otworów przylegającej do istniejącej ściany.

Jak uniknąć rozbiórki

Aby uniknąć nakazu rozbiórki, trzeba doprowadzić budynek garażu do stanu zgodnego z przepisami. W tym celu inwestor musiałby wykonać roboty polegające na usytuowaniu garażu w takich odległościach od granic z sąsiednią działką, jakie przewidywał pierwotny projekt budowlany, a sposób wykonania takich robót powinien określać projekt zamienny. Taka możliwość nie jest obowiązkiem inwestora – może on z niej skorzystać lub nie (ale wtedy konsekwencją będzie nakaz rozbiórki).

Po złożeniu projektu zamiennego nadzór budowlany dokona jego weryfikacji i jeżeli projekt będzie zgodny z przepisami, wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu zamiennego i pozwoleniu na wznowienie robót. W decyzji zostanie nałożony obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Niewykonanie obowiązku sporządzenia projektu zamiennego będzie skutkować nakazem rozbiórki garażu wykonanego z istotnym odstępstwem i niezgodnie z przepisami.

W przypadku procedury legalizującej istotne odstępstwo nie trzeba ponosić opłaty legalizacyjnej (która jest konieczna, aby zalegalizować budowę bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia).

Podstawa prawna:

ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) • rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)