Za dom zapłacisz grosze, za szopę majątek. Gminy naliczają ogromny podatek od nieruchomości za domek na narzędzia. Sprawa trafiła do RPO

Nowelizacja przepisów o podatkach i opłatach lokalnych z listopada 2024 r. zmieniła m.in. odmienne traktowanie garaży wielostanowiskowych, które nie stanowiły części wspólnej z mieszkaniami. Zmiany wprowadzono po interwencji Rzecznika Praw Obywatelskich. Już po uchwaleniu nowelizacji do Biura RPO wpłynęło pismo obywatela dotyczące wysokości stawki podatku od nieruchomości za tzw. budynki gospodarcze. Zwrócił on uwagę, że budynki należące do infrastruktury przydomowej (szopy, altany, komórki) mogą być obciążane stawką podatku od nieruchomości dziesięciokrotnie wyższą od budynków mieszkalnych.

Rzecznik Praw Obywatelskich pisze do Ministra Finansów

Taka sytuacja wynika z podziału kategorii podatkowych w ustawie o podatkach lokalnych oraz z mechanizmu ustalania stawek maksymalnych i upoważnień dla rad gmin.

Skarżący podkreśla, że z podatku od nieruchomości zwolnione są altany działkowe i obiekty gospodarcze o powierzchni do 35 m kw. oraz budynki stanowiące infrastrukturę ogrodową na  rodzinnych ogrodach działkowych. Nie jest dla niego zrozumiałe, dlaczego takie same budynki gospodarcze na działkach pod zabudowę mieszkaniową, które służą również rekreacji, są obciążone wysoką stawką podatku, a te na terenie ogródków działkowych są z niego zwolnione. Skarżący twierdzi, że takie zróżnicowanie nie ma żadnego uzasadnienia i stanowi dyskryminację.

Wątpliwości skarżącego wskazują na zróżnicowanie sytuacji prawno-podatkowej i odmienne traktowanie podatników w tym zakresie - co może naruszać standardy konstytucyjne.

W piśmie skierowanym do ministra Rzecznik Praw Obywatelskich podniósł zastrzeżenia konstytucyjne wobec sytuacji, w której niewielkie budynki gospodarcze służące funkcjom bliskim mieszkaniu (przechowywanie opału, żywności, narzędzi) są obciążane stawką nawet dziesięciokrotnie wyższą niż budynki mieszkalne. RPO wskazywał na możliwe naruszenie zasady równości oraz proporcjonalności ciężarów publicznych i zwrócił się do Ministerstwa Finansów o wyjaśnienia i ocenę potrzeby ustawowej zmiany tej proporcji.

Odpowiedź Ministerstwa Finansów — podstawy prawne i stanowisko

W piśmie Departamentu Podatków (odp. z 23 grudnia 2025 r.) Ministerstwo powtarza i rozjaśnia wykładnię: obniżona stawka dla budynków mieszkalnych ma charakter preferencyjny, jest związana z polityką społeczną państwa (zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych) i stosuje się ją wyłącznie do budynków kwalifikowanych w ewidencji jako mieszkalne albo takich, w których co najmniej połowa powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Ministerstwo podkreśliło też, że dane ewidencyjne są wiążące dla organów podatkowych i że rozwiązania ustawowe dotyczące zróżnicowania stawek mają uzasadnienie merytoryczne; w jego ocenie przepisy nie naruszają konstytucyjnej zasady równości.

Ministerstwo dodatkowo wskazało, że gminy mają realny wpływ na wysokość stawki  i mogą ją obniżać — i w praktyce wiele rad gmin rzeczywiście stosuje stawki korzystniejsze niż maksimum, aby uniknąć sporów z podatnikami. Analizy danych za lata 2018–2024 pokazują, że przeciętna stawka dla „pozostałych budynków” była w wielu gminach niższa niż maksymalna i faktyczne opodatkowanie jest „złagodzone” lokalnymi uchwałami o wysokości opłat od nieruchomości.

• Ulga mieszkaniowa 2026 - wciąż na starych zasadach. Rząd pracuje nad projektem nowego rozwiązania

Jak to działa w praktyce — prosta matematyka stawek

W polskim systemie podatku od nieruchomości ustawa rozróżnia m.in.:

• budynki mieszkalne (preferencyjna, obniżona stawka), oraz
• tzw. „pozostałe budynki” - wyższe stawki dopuszczalne przez ustawę.

Minister Finansów określa górne granice stawek (stawki maksymalne), a rady gmin mogą uchwalać stawki niższe — lub stosować maksima. W praktyce maksymalna stawka dla budynku mieszkalnego w raporcie za 2025 r. wynosiła 1,19 zł za 1 m², natomiast dla „pozostałych budynków” — 11,48 zł za 1 m² (czyli praktycznie 10× więcej). To sprawia, że właściciel 20-metrowej szopy stojącej w ogrodzie może zapłacić więcej podatku niż właściciel 100-metrowego domu, jeśli gmina przyjmie maksymalną stawkę dla „pozostałych budynków”.

• Ulga termomodernizacyjna - ważne zmiany w PIT za 2025 rok. Dla kogo i co można odliczyć?

Co decyduje o kwalifikacji: kiedy szopa to „budynek pozostały”

Kluczowe są dane ewidencji gruntów i budynków (EWiB) oraz przeznaczenie funkcjonalne obiektu. Organ podatkowy kwalifikuje budynek na podstawie:

• wpisów w ewidencji gruntów i budynków,
• dokumentacji budowlanej (projekt, pozwolenie, decyzja o użytkowaniu) oraz
• sposobu faktycznego użytkowania (czy co najmniej połowa powierzchni służy celom mieszkalnym — wtedy budynek może być uznany za mieszkalny).

Jeżeli pomieszczenie nie spełnia warunku mieszkalności (np. nie jest używane do zaspokajania codziennych potrzeb mieszkaniowych), organ może je zakwalifikować jako „pozostały” — i wtedy zastosować wyższą stawkę. To właśnie formalne rozgraniczenie typu budynku jest podstawą różnicy w opodatkowaniu.

• Rejestr Cen Nieruchomości dostępny dla każdego. To rewolucja na rynku – bezpłatny dostęp do cen domów, mieszkań i działek

Czy stawki i klasyfikacja mogą się zmienić?

Tak — ale wymaga to działań ustawodawczych lub decyzji lokalnych:

Zmiana ustawowa mogłaby zmienić granice kategorii (np. inaczej definiować, co jest „mieszkalne”) lub relację wysokości stawek — to wymaga pracy parlamentu. RPO postuluje rozważenie takiej zmiany; MF na razie uznało aktualne rozwiązania za zgodne z prawem. Zmiana na poziomie gminy — rady gminy mogą obniżyć stawkę dla kategorii „pozostałe” lub wprowadzić zróżnicowanie wewnątrz tej kategorii (np. ulgowe stawki dla małych obiektów gospodarczych), co jest bezpośrednim sposobem na obniżenie obciążeń podatkowych dla właścicieli szop i składzików. Dane pokazują, że wiele gmin już stosuje stawki niższe niż maksimum.Dodatkowo ustawodawca od 1 stycznia 2026 r. wprowadził pewne korekty (np. ujednolicenie zasad kwalifikacji pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania pojazdów w kontekście części mieszkalnej), co pokazuje, że regulacje podatkowe są podatne na kolejne nowelizacje.

• Podatek od nieruchomości 2026. Gdzie zapłacisz najmniej, a gdzie podwyżki uderzą najmocniej

Krótkie praktyczne wskazówki dla właścicieli

• Sprawdź wpis w ewidencji gruntów i budynków — to często przesądza o klasyfikacji.
• Zorientuj się w uchwale Rady Twojej gminy — nawet przy obowiązujących maksymalnych stawkach wiele gmin stosuje niższe stawki lub ulgi.
• Jeśli uważasz, że Twój obiekt został błędnie sklasyfikowany, możesz wystąpić do organu podatkowego o wyjaśnienie lub złożyć odwołanie/skarżenie — warto też skorzystać z porady prawnej.

Gminy, które obniżyły stawkę podatku za „pozostałe budynki”

Stawka maksymalna podatku od nieruchomości w kategorii budynków pozostałych, w których nie prowadzona jest działalność gospodarcza została ustalona przez Ministerstwo Finansów w kwocie 11,48 zł za 1 m². Około 10% procent gmin zastosowało tę maksymalną kwotę, w tym 47% miast na prawach powiatu. Różnicowanie stawki podatku za budynki w tej kategorii jest dosyć duże. Wiele gmin obniżyło kwotę nieznacznie, np. Buczkowice – 10,50 zł/m², ale są takie, które zastosowały o wiele niższe stawki dla swoich mieszkańców. Najniżej opodatkowało tę kategorię Gryfino (zachodniopomorskie) – 5,42 zł/m². Niższe stawki przyjęły również gminy Golina i Kliszkowo (wielkopolskie) – 6,50 zł/m², Kolbudy (pomorskie) – 8,05 zł/m², Czaplinek (zachodniopomorskie) – 9,61 zł/m².

Zobacz także: Ten dom na warszawskim Ursynowie zdobył tytuł Najlepszego Wnętrza Rezydencji Prywatnej w Polsce 2026 - zdjęcia