Spis treści
- Polska starzeje się najszybciej w Unii Europejskiej
- Rynek wtórny zyska podaż porównywalną z produkcją deweloperską
- Dziedziczenie zastąpi kredyt hipoteczny? Rynek może się podzielić
- Co stanie się z mieszkaniami w wielkiej płycie i starszym budownictwie?
- Nie wszyscy spadkobiercy zamieszkają w odziedziczonych lokalach
- Deweloperzy będą musieli konkurować jakością, a nie tylko ceną
Zmiany demograficzne mogą w nadchodzących latach stać się kluczowym czynnikiem kształtującym polski rynek mieszkaniowy, a ich wpływ może okazać się silniejszy niż wahania stóp procentowych czy programy wsparcia kredytobiorców. Do głosu dochodzi największy w historii współczesnej Polski transfer majątku - stopniowe przechodzenie mieszkań i domów z pokolenia seniorów do ich dzieci i wnuków. W praktyce oznacza to, że dziedziczenie może stać się dla części Polaków realną alternatywą dla kredytu hipotecznego.
Polecamy: Jak estetyczne wytyczne kształtują przestrzeń miejską i wzmacniają funkcjonalność inwestycji
Polska starzeje się najszybciej w Unii Europejskiej
Dane Głównego Urzędu Statystycznego nie pozostawiają złudzeń – osoby po 60. roku życia stanowią już ponad jedną czwartą populacji kraju, a Polska należy do najszybciej starzejących się społeczeństw w UE. Zjawisko to nabiera szczególnego znaczenia w kontekście struktury własnościowej. Polska charakteryzuje się jednym z najwyższych wskaźników posiadania nieruchomości na własność w Europie, co odróżnia nas od krajów zachodnich, gdzie dużą rolę odgrywa najem instytucjonalny.
Połączenie tych dwóch czynników – starzejącego się społeczeństwa i powszechnej własności mieszkań – tworzy warunki do systematycznego uwalniania zasobów mieszkaniowych w ramach sukcesji majątkowej. W perspektywie kilkunastu lat na rynek może trafiać coraz większa liczba lokali pochodzących ze spadków.
Rynek wtórny zyska podaż porównywalną z produkcją deweloperską
Skala zjawiska staje się coraz bardziej widoczna w liczbach. Według danych za 2025 rok, w Polsce zmarło około 406 tys. osób. W tym samym czasie deweloperzy oddali do użytku około 134 tys. lokali, a ujemny przyrost naturalny przekroczył 160 tys. osób. Liczba osób potencjalnie „opuszczających” rynek zaczyna więc znacząco przewyższać liczbę nowych gospodarstw domowych wchodzących w dorosłość.
Oczywiście nie każdy zgon oznacza automatyczne pojawienie się wolnego mieszkania na rynku. Jednak analitycy portalu RynekPierwotny.pl szacują, że nawet jeśli zaledwie 20–30% zgonów przełoży się na transakcje sprzedaży lub wynajmu odziedziczonych nieruchomości, może to oznaczać dodatkową podaż na poziomie 80–120 tys. lokali rocznie. To wolumen zbliżony do rocznej produkcji deweloperskiej w kraju.
Polecamy: Cicha rewolucja na rynku magazynowym. Te regiony Polski przejmują inicjatywę
Dziedziczenie zastąpi kredyt hipoteczny? Rynek może się podzielić
Do niedawna podstawową ścieżką do własnego mieszkania był wieloletni kredyt hipoteczny. Dziś rośnie znaczenie alternatywnego scenariusza – wejścia w posiadanie nieruchomości odziedziczonej po rodzicach lub dziadkach. Może to prowadzić do pogłębiania się nierówności na rynku.
W kolejnych latach znaczenie transferu majątku mieszkaniowego pomiędzy pokoleniami może bardzo wyraźnie rosnąć. Dla części młodszych gospodarstw domowych dziedziczenie mieszkania może okazać się łatwiejszą drogą wejścia na rynek niż zakup nieruchomości finansowany wieloletnim kredytem hipotecznym
– komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W efekcie rynek może coraz wyraźniej dzielić się na dwie grupy: osoby, które otrzymają mieszkanie w spadku i szybciej poprawią swoją sytuację mieszkaniową, oraz tych, którzy wciąż będą musieli finansować zakup za pomocą kredytu.
12
Co stanie się z mieszkaniami w wielkiej płycie i starszym budownictwie?
Znaczna część zasobów mieszkaniowych należących do seniorów to lokale w budynkach z lat 70., 80. i 90., w tym w blokach z wielkiej płyty. Obiekty te często znajdują się w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, z rozwiniętą infrastrukturą usługową i edukacyjną. Wzrost podaży takich mieszkań może uczynić rynek wtórny znacznie silniejszą konkurencją dla deweloperów.
Polecamy: Wielka płyta z PRL - historia, fakty i mity. Będą w niej mieszkać jeszcze nasze wnuki?
Wbrew wcześniejszym prognozom i alarmistycznym nagłówkom w mediach, budownictwo z wielkiej płyty, w obliczu wysokich cen nowych nieruchomości, ponownie zyskuje na atrakcyjności. Większa dostępność odziedziczonych lokali w dobrych lokalizacjach może dodatkowo wzmocnić ten trend.
Nie wszyscy spadkobiercy zamieszkają w odziedziczonych lokalach
Wzrost liczby mieszkań ze spadków nie musi jednak oznaczać załamania popytu na nowe inwestycje. Część odziedziczonych nieruchomości będzie wymagać kosztownych remontów, a ich standard lub lokalizacja mogą nie odpowiadać potrzebom młodszych pokoleń. W rezultacie wielu spadkobierców może zdecydować się na sprzedaż, wynajem lub zamianę odziedziczonego lokalu na nowy, o wyższym standardzie. Taki scenariusz przyczyni się do zwiększenia obrotu na rynku wtórnym.
Procesy demograficzne nie uderzą też w rynek równomiernie. Największe miasta i atrakcyjne lokalizacje z silnym rynkiem pracy prawdopodobnie utrzymają stabilny popyt. Znacznie trudniejsza sytuacja może dotyczyć mniejszych miast, które już dziś borykają się z wyludnieniem. Tam zwiększona podaż mieszkań ze spadków może wywołać dodatkową presję na spadek cen.
Deweloperzy będą musieli konkurować jakością, a nie tylko ceną
Rosnąca podaż na rynku wtórnym wymusi na deweloperach zmianę strategii. Konkurowanie wyłącznie ceną może okazać się niewystarczające. Kluczowe staną się jakość projektu, energooszczędność, atrakcyjne części wspólne, nowoczesne technologie takie jak smart home oraz szeroko rozumiany komfort życia. Aby przyciągnąć klienta, deweloperzy będą musieli oferować produkt wyraźnie lepszy od starszych lokali dostępnych na rynku wtórnym.
Jak podsumowuje Jarosław Jędrzyński, być może największym wyzwaniem dla rynku w nadchodzących dekadach nie będzie pytanie „kto kupi mieszkanie?”, lecz „co stanie się z milionami mieszkań, które już istnieją?”.
Artykuł powstał przy wsparciu AI
