Jak kupić dom prefabrykowany? Realizacja inwestycji krok po kroku

Domy prefabrykowane stają się coraz bardziej popularne. Oferują liczne korzyści, w tym niskie koszty eksploatacji, wygodę i szybki czas budowy. W Europie już dawno je doceniono. Wśród naszych rodzimych inwestorów pojawia się jednak nadal wiele pytań dotyczących nie tylko samej technologii, ale również procesu wyboru i zakupu gotowego domu

Spis treści

1. Dom prefabrykowany – jakość i czas realizacji
2. Etapy budowy domu z prefabrykatów
3. Wybór działki, jeśli jeszcze jej nie masz
4. Wybór projektu
5. Wybór producenta domu prefabrykowanego
6. Umowa z dostawcą domu
7. Gwarancja na usterki
8. Gwarancja ceny
9. Referencje
10. Certyfikaty jakości
11. Członkostwo w stowarzyszeniach branżowych

Dom prefabrykowany – jakość i czas realizacji

Dom prefabrykowany to rodzaj domu, którego poszczególne elementy wytwarzane są w fabryce, a następnie dostarczane na miejsce budowy w zaawansowanym stanie wykończenia. Pozwala to na zachowanie wysokiego reżimu technologicznego. O jakości nie decydują warunki budowy, a dokładnie określony i powtarzalny proces produkcyjny.

Dom prefabrykowany wznoszony jest zatem na budowie w znacznie krótszym czasie i jest mniej zależny od warunków atmosferycznych. Budowa nie ciągnie się latami, jest bardziej odporna na czynnik ludzki i pozwala ograniczyć koszty.

Etapy budowy domu z prefabrykatów

Budowa domu z prefabrykatów obejmuje kilka etapów:

• wybór odpowiedniej działki i uzyskanie niezbędnych pozwoleń,
• wybór odpowiedniego projektu i technologii budowy domu;
• jeśli decydujesz się na dom w standardzie „pod klucz”, stanie przed tobą konieczność wyboru materiałów do wykończenia wnętrz;
• wybór dostawcy domu i podpisanie z nim umowy. Oczywiście poprzedzić to musi etap zapewnienia finansowania. Jeśli nie dysponujesz własnymi środkami na całość przedsięwzięcia, czeka cię spotkanie z bankiem lub doradcą finansowym;
• budowa.

W zależności od warunków umowy z dostawcą domu, czeka cię opcjonalnie przygotowanie działki, wykonanie fundamentów oraz innych prac towarzyszących. Możesz też zlecić to wszystko swojemu dostawcy, który zajmie się tym, abyś mógł poświecić się swojej pracy zawodowej i rodzinie. Czym innym jest bowiem doraźna kontrola i nadzór na przebiegiem prac, a czym innym pełne zaangażowanie w kolejne etapy realizacji.

Wybór działki, jeśli jeszcze jej nie masz

Stanie się pierwszym i najważniejszym punktem na drodze do realizacji inwestycji. Chociaż dom prefabrykowany daje teoretycznie możliwość jego późniejszej relokacji, to jest to zawsze bardzo kosztowne i w praktyce technicznie bardzo złożone. Dlatego na tę decyzję poświęć najwięcej czasu.

A może masz już działkę, lub wkrótce ją odziedziczysz? To wcale nie znaczy, że tam ma stanąć twój dom. Przemyśl dokładnie, jakie będzie jego przeznaczenie. Lokalizacja działki oraz jej parametry są szalenie ważne. Jeśli budujesz dla siebie, odpowiedz sobie na te pytania: 

• jaki jest Twój obecny status i jak się on zmieni za 5, 10, 15 lat - mówiąc wprost, zastanów się, jak będzie wyglądało twoje życie w tym miejscu dzisiaj i w przyszłości. Jak się ono zmieni dla ciebie i pozostałych domowników, jeśli się tutaj jutro przeprowadzicie? Jak długo będziesz dojeżdżał do pracy? Jakie będzie to implikowało wyzwania logistyczne związane z życiem codziennym? Czy wolisz budzić się codziennie rano z dala od dużej aglomeracji? A może dom w środku miasta, mimo wielu udogodnień, stanie się jednak z czasem powodem dyskomfortu? Omów to z najbliższymi wielokrotnie, poddając pod rozwagę wszelkie wątpliwości każdego z nich;
• jakie jest sąsiedztwo - zanim sprawdzisz techniczne parametry samej działki, poznaj sąsiedztwo. W końcu staniesz się członkiem lokalnej społeczności. Poznaj pobliskich mieszkańców i zdaj się na własną intuicję. Sam pewnie oglądałeś niejeden film, w którym bohaterowie zapomnieli o przeprowadzeniu rekonesansu. Wszystkiego nie da się przewidzieć, ale każde ryzyko można zminimalizować; 
• jaki jest status prawny działki - to najogólniej mówiąc ogół praw, jakie do niej przysługują. Zapoznaj się z księgą wieczystą dla danej działki. Sprawdź wpisy, które definiują wszelkie prawa i roszczenia nałożone na daną nieruchomość. Zapytaj w urzędzie gminy o Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli jest, to bardzo dobrze. Jeśli plan jest w opracowaniu, to również bardzo ważna informacja. Zapoznaj się z tym dokumentem. Dowiesz się z niego, jak wygląda teraz obszar, na którym planujesz budowę i jak zmieniać się on będzie w przyszłości. W MZZP bardzo dokładnie opisane są wszelkie ograniczenia w zakresie budowy domu. Upewnij się, że działka, którą analizujesz odpowiada zakładanemu przez ciebie przeznaczeniu.
• jakie są parametry działki - odpowiada ci ukształtowanie terenu? Poznałeś warunki glebowe? Masz zapewnioną dostępność mediów? Sprawdź dokładnie parametry działki i skorzystaj z usług ekspertów. Po pierwsze, musisz wziąć pod uwagę jej wielkość i przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego w danej okolicy. Na początek możesz zapoznać się z raportem o terenie. Możesz to uczynić korzystając z serwisu https://ongeo.pl/, lub podobnego. Sprawdź cechy terenu nieruchomości, dane z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz potencjalne zagrożenia i uciążliwości. Do tych ostatnich należą w szczególności: hałas, występowanie terenów zalewowych, osuwisk, zanieczyszczenia powietrza, przebieg linii energetycznych. W serwisie takim znajdziesz również dane o fizjografii terenu, ograniczeniach formalno-prawnych, a także dane o demografii;
• jakie są możliwości usytuowania domu - sprawdź, jak można zaplanować posadowienie domu względem stron świata oraz jaki jest stopień jej nasłonecznienia. Będzie to decydowało o możliwościach wykorzystania energii słonecznej przez systemy fotowoltaiczne, a także o zapewnieniu właściwego doświetlenia pomieszczeń twojego domu światłem naturalnym.

Wybór projektu

Nie ma gotowej recepty na właściwy projektu domu. Wyboru musisz dokonać sam wraz ze swoimi bliskimi. Decyzja będzie zależeć od waszych potrzeb mieszkaniowych, funkcjonalnych, estetycznych oraz możliwości finansowych.

Projekt domu może zostać wykonany na zlecenie przez architekta. Możesz też skorzystać z gotowych projektów oferowanych przez wyspecjalizowane biura projektowe. Atrakcyjnym rozwiązaniem okazuje się również wybór projektu gotowego z katalogu producenta domów prefabrykowanych. Są to zwykle projekty opracowywane przez najlepszych architektów z uwzględnieniem wymagań w zakresie takich parametrów jak zużycie energii, akustyka, komfort termiczny i wykorzystanie światła naturalnego.

Wybór producenta domu prefabrykowanego

Coraz bardziej przypomina to wybór marki samochodu. W istocie stajesz przed wyborem dostawcy oferującego produkt o określonych walorach estetycznych, parametrach użytkowych, jakości, a także poziomie obsługi gwarancyjnej. Kieruj się opiniami w mediach społecznościowych tudzież rekomendacją znajomych mieszkających w domu prefabrykowanym. Kluczowym okazuje się przynależność producenta do stowarzyszeń, które statutowo stoją na straży jakości oferowanych przez swoich członków produktów i usług.

Umowa z dostawcą domu

Warunki umowy z producentem domów prefabrykowanych powinieneś sprawdzić na samym początku. Dowiesz się z nich o zakresie, w jakim świadczone będą usługi. Upewnij się, czy producent domu przejmie na siebie odpowiedzialność kompleksowej budowy i wykończenia domu. Możecie też umówić się na realizację w tzw. standardzie deweloperskim. Przeczytaj zapisy o terminach i sposobie finansowania. W umowie powinny znaleźć się paragrafy o wsparciu na etapie przygotowania, realizacji i oddania budynku do użytkowania. Najlepiej jeśli skonsultujesz treść umowy z prawnikiem.

Gwarancja na usterki

Jednym z atutów współpracy z producentem domów prefabrykowanych jest udzielana gwarancja jakości. Wznosząc budynek systemem gospodarczym odpowiedzialność rozmywa się pomiędzy kolejne ekipy budowlane i w efekcie możesz mieć problem z dochodzeniem swoich roszczeń wobec nierzetelnych wykonawców. Zawarcie umowy z jednym dostawcą znacznie porządkuje kwestie obsługi gwarancyjnej. Sprawdź jednak dokładnie warunki umowy i zakres gwarancji.

Gwarancja ceny

Podpisując umowę z dostawcą domu prefabrykowanego, ustalasz dokładny budżet swojej inwestycji. Zapewniasz sobie w ten sposób stałą cenę, za którą nabędziesz nieruchomość. Skonsultuj warunki umowy z prawnikiem i miej pewność, że cena jaką zapłacisz nie zmieni się w trakcie realizacji.

Referencje

Pamiętaj, że każdy zrealizowany przez producenta dom, to swoisty obiekt referencyjny. Zobacz, jakie do tej pory dana firma zbudowała domy. Często informacje takie dostępne są na stronie internetowej. Jeśli pojawi się okazja, skorzystaj z tzw. „dni otwartych” i odwiedź dom wybudowany przez konkretnego producenta. Dowiesz się więcej nie tylko o technologii, ale także na własne oczy sprawdzisz jakość świadczonych usług.

Certyfikaty jakości

Producenci domów publikują otrzymane certyfikaty jakości. Dotyczy to nie tylko używanych technologii, ale także standardów budowy. Nie zapomnij zapytać o tego typu wyróżnienia. Jest to dodatkowy element, który uwiarygadnia twojego dostawcę, a w przypadku jakichkolwiek zastrzeżeń możesz zgłosić się do wystawcy zaświadczenia.

Członkostwo w stowarzyszeniach branżowych

Sprawdź, czy konkretny producent domów prefabrykowanych jest zrzeszony w organizacji branżowej. W tym przypadku jest to np. Stowarzyszenie Energooszczędnych Domów Gotowych. Członkowie tego typu instytucji mają nie tylko dostęp do wsparcia technicznego, ale także poddawani są permanentnej weryfikacji w zakresie świadczonych usług i stosowanych rozwiązań. To świetna forma budowania wizerunku swojej marki, ale także zobowiązanie do zachowywania określonych standardów jakościowych.

Przeczytaj również:

Domy prefabrykowane i modułowe: zalety i wady

Dom murowany czy prefabrykowany? Porównujemy technologie i koszty budowy?

Domy modułowe. Sprawdzamy małe gotowe domy, które pokochali Polacy