| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Czy potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej na połączenie 2 mieszkań w bloku?

Czy potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej na połączenie 2 mieszkań w bloku?

Kupiłeś 2 sąsiadujące mieszkania w bloku i planujesz je połączyć w jedno. Zanim zabierzesz się za wyburzanie ścian mieszkania, musisz podjąć pewne kroki formalne. Jednym z nich jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wyjaśniamy ważne w tej kwestii przepisy.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej konieczna

Na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno, niezbędna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej. I to niezależnie czy w naszym budynku funkcjonuje mała wspólnota (do 7 lokali) czy wspólnota duża (powyżej 7 lokali). Udzielenie zgody przez wspólnotę na połączenie 2 mieszkań w jedno stanowi czynność przekraczającą zakres tzw. zwykłego zarządu i wymagać będzie uprzedniego podjęcia uchwały. Wynika to z przepisów prawa (kodeks cywilny – w przypadku małej wspólnoty i wprost z ustawy o własności lokali – dla wspólnoty dużej).

Ingerencja w części wspólne nieruchomości

Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji łączenia dwóch sąsiadujących ze sobą mieszkań dojdzie do ingerencji w część wspólną nieruchomości, a taka ingerencja zawsze wymaga zgody wspólnoty.

Połączenie dwóch mieszkań w jedno wiązać się może przecież z np. wyburzeniem części ściany nośnej lub stropu, obciążeniem pionu wodnego, modyfikacją dachu, przebudową czy wykuciem dodatkowych drzwi wejściowych, zmiany w strukturze pionów wentylacyjnych, zmianą trasy obecnych instalacji, montażem dodatkowych urządzeń grzewczych) jak również w ostateczności może wpłynąć na zmianę posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Są to więc czynności które zasadniczo w większym lub mniejszym stopniu będą ingerowały w część wspólną, dlatego przed ich realizacją - będzie wymagana zgoda pozostałych właścicieli.

Polecamy: Czy na połączenie 2 mieszkań potrzebne jest pozwolenie na budowę

Zgoda wszystkich współwłaścicieli w przypadku małej wspólnoty

Mała wspólnota działa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, a dokładniej instytucji współwłasności. Kwestię rozporządzenia rzeczą wspólną oraz innych czynności, które przekraczają zwykły zarząd reguluje art. 199 kodeksu cywilnego. Z treści tego przepisu wynika, że do udzielenia zgody na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Większość głosów w przypadku dużej wspólnoty

W przypadku dużej wspólnoty zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który mówi wprost: połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale.

Warto pamiętać, że w przypadku dużej wspólnoty - uchwały takie zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 ww. ustawy).

Podobnie w przypadku spółdzielni

Podobnie będzie w mieszkaniach spółdzielczych. Wszelkie zmiany budowlane powinny być poprzedzone uzyskaniem zgody spółdzielni, zwłaszcza jeśli chodzi o ingerencję w część wykraczającą poza nasz lokal.

Co w sytuacji gdy wspólnota udzieli decyzji odmownej?

Nie jesteś bez szans. Twoja pozycja jest nieco lepsza, gdy odmowną uchwałę podejmuje duża wspólnota. Zainteresowany podziałem - właściciel nieruchomości, gdy spotka się z odmową, może na podstawie artykułu 22 ust. 4 ustawy o własności lokali żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Trudniej będzie w przypadku odmowy w budynku gdzie funkcjonuje mała wspólnota mieszkaniowa. W sytuacji braku zgody na połączenie dwóch mieszkań w jedno, współwłaściciele nieruchomości, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że możliwość oddania sprawy do sądu pojawia się dopiero wtedy, gdy połączeniem dwóch mieszkań w jedno, będzie zainteresowany współwłaściciel (lub współwłaściciele) którego łączne udziały stanowią co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej.

WAŻNE

Księga wieczysta

Założenie jednej księgi wieczystej dla nowego lokalu niejako przypieczętuje powstanie nieruchomości także w sensie prawnym. Do zniesienia odrębnej własności lokalu i ustanowieniu nowej odrębnej własności połączonego lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego (a więc wizyta u notariusza).

Na spotkanie należy zabrać ze sobą zaświadczenie ze starostwa potwierdzające samodzielność połączonego lokalu oraz uchwałę wspólnoty o wyrażeniu zgody na dokonanie połączenia. Warto wspomnieć też, że obie dotychczasowe księgi wieczyste zostaną zamknięte. Do tego, ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości będą obciążały całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Przykładowo, jeśli przed podziałem tylko jedno mieszkanie obciążone była hipoteką, po założeniu nowej księgi wieczystej hipoteka obejmie całą nieruchomość (czyli obydwa mieszkania).

Po złożeniu wniosku w sądzie rejonowym (wydziale ksiąg wieczystych) zawierającym żądanie założenia nowej i zamknięcia dotychczasowych ksiąg wieczystych, powstanie jedna, wspólna księga wieczysta. Oczywiście wniosek ten może w naszym imieniu złożyć notariusz.

Przeczytaj dodatkowo:
Jak zgłosić remont?

Przed rozpoczęciem prac remontowych należy dopełnić formalności, a więc zgłosić remont we właściwym urzędzie...

Podatek od sprzedaży nieruchomości. Czy możesz...

Podatek od sprzedaży nieruchomości musisz zapłacić jeśli sprzedasz dom, mieszkanie lub inną nieruchomość...

Najważniejsze zasady programu Mieszkanie dla...

W programie Mieszkanie dla Młodych wprowadzono zmiany, co przyczyniło się do zwiększenia jego popularności....

Nowe zasady nabywania ziemi. Sprawdź, co się...

1 maja 2016 r. weszła w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Najważniejszą zmianą jest zezwolenie na...

Przyłącze wodociągowe - kto ponosi koszty...

Przyłącze wodociągowe to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w...

Zmiany w opłatach za wycięcie drzew: procedura...

Zmiany w ustawie o ochronie przyrody powodują modyfikację zasad uzyskiwania zgody na wycięcie drzewa lub...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.