| muratordom.pl » Budowa » Przed budową » Domek letniskowy - przepisy o budowie domku rekreacyjnego na działce 2017

Domek letniskowy - przepisy o budowie domku rekreacyjnego na działce 2017

Budowa domku letniskowego jest mniej wymagająca niż domu całorocznego. Pokoje w domku letniskowym mogą mieć wysokość nawet 2,2 m, a działka, na której domek będzie zbudowany nie musi byc w pełni uzbrojona. Nie oznacza to jednak, że dom na lato zbudujesz na każdym terenie. Sprawdź, co na ten temat mówią przepisy.

Domek letniskowy dla części społeczeństwa jest odskocznią od życia codziennego. Małym rajem na ziemi, z dala od zgiełku, hałasu, zatłoczonych ulic. Wśród otaczającej zieleni możemy cieszyć się chwilą odpoczynku. Zanim jednak do tego dojdzie, przybliżę wszelkie formalności i procedury, jakie należy przejść, aby zgodnie z prawem wybudować domek letniskowy.

Definicja domku letniskowego

W przepisach prawa polskiego nie znajdziemy prawnej definicji domku letniskowego, jednak z uwagi na jego przeznaczenie tj. wykorzystywanie do celów mieszkalnych okresowo/sezonowo, a nie całorocznie, należy potraktować go jako budynek rekreacji indywidualnej. Budynek, który przystosowany jest do całorocznego użytkowania, przez ustawodawcę określony jest jako budynek mieszkalny. Należy więc pamiętać o odróżnianiu tych dwóch pojęć. Jest to o tyle istotne, gdyż przy budowie budynku mieszkalnego całorocznego obowiązuje nas więcej formalności, oraz przepisów i warunków technicznych jakie musimy spełnić. Przy budowie zaś domku przeznaczonego do okresowego wypoczynku ustawodawca nie jest tak rygorystyczny.

Sprawdź projekty - domki rekreacyjne

Domek letniskowy na pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?

Co do zasady, w myśl obowiązujących przepisów, na budowę domku letniskowego nie jest wymagane wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na budowę. Jednak budowa bez pozwolenia możliwa jest pod warunkiem spełnienia kilku przesłanek. Po pierwsze nasz planowany domek letniskowy czyli budynek rekreacji indywidualnej, musi być budynkiem wolno stojącym oraz parterowym. Po drugie, jego powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 35 m2. Trzecia przesłanka wskazuje, iż ilość takich obiektów na działce, nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. W przepisach nie ma definicji wolno stojący, oraz parterowy. Aby nie było zatem niejasności, należy posiłkować się orzeczeniami Sądów administracyjnych.

„Przez pojęcie „wolno stojący"” rozumieć należy samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, fizyczne oddzielenie od innych obiektów budowlanych. Budynek wolno stojący to zatem budynek, który nie jest połączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystuje w swej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2014 roku, Sygn. Akt II SA/Gl 1420/13)

„Parterowy budynek gospodarczy z art. 29 ust. 1 pkt 2 p.b. musi mieć tylko parter. Jeżeli wybudowany na działce obiekt budowlany, oprócz parteru ma również poddasze użytkowe, jest więc dwukondygnacyjny. Brak jest wprawdzie w przepisach p.b. definicji „budynku parterowego"”, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2, jednakże utrwalone w języku polskim oraz w budownictwie potoczne rozumienie słowa „parter"” tłumaczyć trzeba jako pierwszą kondygnację nadziemną, stanowiącą poziom, na którym znajduje się główne wejście do budynku. Natomiast ostatnie piętro położone bezpośrednio pod dachem spadzistym jest określane jako poddasze.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 18 sierpnia 2015 roku, Sygn. Akt II SA/Bd 1336/14)

W tym miejscu zwracam uwagę, iż aby przesłanka domku parterowego była spełniona, obiekt taki powinien mieć jedną kondygnację. Kondygnacja jest to pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku. Za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia. Jeśli domek będzie miał poddasze nieużytkowe będzie obiektem parterowym.

Przeczytaj także: Dom drewniany całoroczny, a jak letniskowy >>

Jeśli któraś z powyższych przesłanek nie jest spełniona, przed rozpoczęciem budowy konieczne będzie uzyskanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. Jeśli zaś domek nasz spełnia powyższe wymagania, wystarczy jedynie dokonanie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno – budowlanej. Cala procedura zgłoszenia uregulowana jest przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.)

Organem administracji architektoniczno – budowlanej w sprawie zgłoszenia budowy jest zwykle Starosta. Zgłoszenia dokonuje się na odpowiednim formularzu, który otrzymamy w Urzędzie, bądź ze strony internetowej Starostwa Powiatowego. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; (należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, a co za tym idzie uprawnienie do wykonywania robót budowlanych), decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz w zależności od potrzeb odpowiednie szkice lub rysunki dotyczące planowanej inwestycji. Nie jest konieczne, aby zostały one przygotowane przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Przy instytucji zgłoszenia, nie jest wymagany projekt budowlany domku.

Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót budowlanych. Od dnia zgłoszenia biegnie ustawowy 21 dniowy termin, w ciągu którego organ administracji może wnieść sprzeciw. Od stycznia 2017 roku, w prawie budowlanym pojawił się nowy przepis, stanowiący, iż Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu, przed upływem terminu, 21 dni, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych. Jest to dodatkowe duże uproszczenie i skrócenie pierwszego etapu – formalności przed rozpoczęciem budowy. Przepis ten w niektórych przypadkach umożliwiał będzie rozpoczęcie budowy prawie od razu, zaraz po dokonaniu zgłoszenia. Kiedy bowiem cala dokumentacja będzie kompletna, obiekt budowlany będzie zgodny ze wszystkimi przepisami, a jednocześnie nie będą występowały inne okoliczności mogące wpłynąć na wniesienie przez organ sprzeciwu, organ administracji architektoniczno-budowlanej mógł będzie wydać zaświadczenie, o którym mowa w przytoczonym wyżej artykule, tj. zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Dodatkowo zaświadczenie takie będzie dla obu stron (inwestor – organ administracji architektoniczno-budowlanej) wiążące, co oznacza, że organ po wydaniu przedmiotowego zaświadczenia nie będzie mógł już wnieść sprzeciwu, a inwestor po otrzymaniu zaświadczenia, może bez żadnych obaw ruszać z budową. W tej sytuacji, inwestor nie ma obowiązku czekania do upływu 21 do dnia dokonania zgłoszenia na ewentualny sprzeciw organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zaświadczenie takie wydawane jest przez organ z urzędu, co oznacza, iż nie jest potrzebny żaden wniosek ze strony osoby zainteresowanej.

Jeśli do zgłoszenia nie dołączymy wszystkich wymaganych dokumentów, organ wezwie nas do uzupełnienia braków. Ważne jest aby dokonać tego w terminie wskazanym, gdyż niedopełnienie wezwaniu spowoduje wniesienie sprzeciwu.

Jeśli nasza przyszła budowa spełnia wszystkie wymagania przewidziane przepisami, a jednocześnie nie występują żadne z powyżej wskazanych zagrożeń, organ administracji publicznej nie wniesie sprzeciwu, będziemy mogli przystąpić do budowy domu rekreacyjnego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy

Wszelkie uregulowania dotyczące przeznaczenia terenu, jego zagospodarowania i zabudowy muszą znajdować się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez Gminę. Składa się z dwóch części, opisowej i graficznej, w postaci mapy terenu. To miejscowy plan kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W nim określone jest co właściciel nieruchomości może wybudować na swojej działce. W miejscowym planie zawarte są informacje co do dopuszczalnej ilości obiektów na działce, ich wielkości, rodzaju zabudowy, wysokości budynku, szerokości elewacji, linii zabudowy, itp.

Jeśli więc planujemy zakup działki pod budowę domu czy domku letniskowego należałoby w pierwszej kolejności sprawdzić, czy dla danego terenu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie są jego uwarunkowania. Może się bowiem okazać, iż inwestor będzie chciał wybudować piętrowy domek letniskowy o powierzchni przekraczającej 50 m2 (w takim przypadku po uzyskaniu pozwolenia na budowę), a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na danych terenach będzie dopuszczał jedynie zabudowę parterową. Z uwarunkowań zawartych w miejscowym planie może wynikać również całkowity zakaz zabudowy określonego terenu, spowodowany np. szczególnymi uwarunkowaniami ochrony środowiska.

W Polsce bardzo wiele terenów nie jest objętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z tego, iż część gmin nie uchwaliła tego aktu prawa miejscowego. W takim przypadku, warto wystąpić do właściwych organów z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taki właściwy organ to wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Może się okazać, że dana działka nie spełnia wymagań określonych przepisami prawa i nie będzie można na niej nic pobudować. Z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, może wystąpić każda zainteresowana osoba, nie musi to być właściciel działki.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie rodzi praw do terenu, nie narusza interesów osób trzecich, może być wydana kilku osobom zainteresowanym. Może się zdarzyć również, że sprzedający działkę już dysponuje taką decyzją i decydując się na kupno, można będzie przenieść tę decyzję na siebie. Przeniesienia decyzji dokonuje organ, który decyzję wydał, na wniosek osoby zainteresowanej, za zgodą dotychczasowego adresata decyzji. Jedynym warunkiem jest przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji przez osobę, na rzecz której decyzja ma być przeniesiona.

Co ważne – decyzja o warunkach zabudowy jest z zasady ważna bezterminowo, ale organ który ją wydał stwierdzi jej wygaśnięcie w sytuacji, gdy dla terenu objętego warunkami decyzji uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż te zawarte w decyzji.

Przeczytaj także: Budowa domu z bali drewnianych >>

Na tym etapie warto też sprawdzić czy i jakie inwestycje są planowane w najbliższym otoczeniu. Może się bowiem okazać, że my szukamy ciszy i spokoju, a obok, za kilka lat ma powstać centrum handlowe lub droga szybkiego ruchu. Jeżeli jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego takie informacje powinny być w nim zawarte. Jeśli obok naszej działki przechodzi granica z inną gminą, warto także zapoznać się z planowanymi inwestycjami na terenie sąsiedniej gminy. Jeśli miejscowego planu nie ma, takich informacji należy poszukać chociażby na portalach internetowych, np. na oficjalnej stronie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Jaka działka pod domek letniskowy?

W polskim prawie nie występuje pojęcie działki rekreacyjnej. Podobnie jak w przypadku domku letniskowego należy więc przyjąć, iż taką działką będzie właśnie teren, na którym dopuszczalna jest jedynie zabudowa rekreacyjna – tj. budowa obiektów rekreacji indywidualnej, służących do okresowego wypoczynku.

O tym, do jakiego rodzaju należy zakwalifikować konkretną działkę dowiemy się z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan dopuszcza zabudowę rekreacyjną, z budowa domku letniskowego nie będzie problemu. Jeśli ustalenia planu przewidują budownictwo mieszkaniowe, to również będziemy mogli zbudować domek letniskowy, jednak w tym przypadku będzie on musiał spełniać wymagania techniczne i prawne jakie określone są dla domów całorocznych. Jeśli w planie wskazany jest zakaz zabudowy określonego terenu, sytuacja również jest jasna. Wiele osób zapewne zdaje pytanie, a co z działkami rolnymi? Czy na działce rolnej można zbudować domek służący do okresowego wypoczynku.

Działki rolne w porównaniu z działkami budowlanymi są znacznie tańsze. Dodatkowo zwykle położone w otoczeniu lasów i łąk wydają się idealnym miejscem na wybudowanie na nich domku letniskowego. O tym czy działka jest działką rolną dowiemy się z ewidencji gruntów.

Przede wszystkim zgodnie z przepisami obowiązującymi od 30 kwietnia 2016 roku, aby nabyć działkę rolną o powierzchni przekraczającej 30 arów, trzeba być rolnikiem. Jeśli powierzchnia działki jest mniejsza, nie ma żadnych ograniczeń po stronie nabywców. Przepisy jednak nie przewidują zakazu nabywania przez jednego inwestora kilku, czy kilkunastu działek o powierzchni mniejszej niż 30 arów. Działki mogą być usytuowane obok siebie.

W odniesieniu do działek rolnych również kluczowe będą uwarunkowania zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę zagrodową, to teoretycznie budowa domku letniskowego na takiej działce wydaje się możliwa. Pojęcie zabudowy zagrodowej znajdujemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18 ) i należy przez nie rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jak można łatwo zauważyć definicja ta nie jest definicja dokładną.

Przede wszystkim definicja ta nie precyzuje o jakie dokładnie budynki mieszkalne chodzi. W przepisie nie jest wskazane, czy przy budowie budynków mieszkalnych na działce siedliskowej są ograniczenia np. jeśli chodzi o wielkość budynku. Nie ma jasnego stwierdzenia, kto może takie budynki wznieść. Pewne jest, że budynki mające powstać na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe, powinny być związane z pracą rolników. Oczywiście w zależności od rodzaju, formy czy kierunku działalności rolnika, czy będzie to uprawa roślin, czy hodowla zwierząt, czy też inna działalność wytwórcza w rolnictwie budynki te mogą być zróżnicowane, jednak w każdym przypadku muszą wiązać się z ułatwieniem wykonywania przez rolnika pracy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w Wyroku z dnia 5 lutego 2016 roku, Sygn. Akt II SA/GI 919/15 uznał iż:

„W obowiązującym systemie prawnym nie zamieszczono legalnych definicji ani zabudowy zagrodowej ani działki siedliskowej. Za definicję legalną pojęcia zabudowa zagrodowa nie może być uznane wyjaśnienie zawarte w § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Nie ma bowiem żadnych podstaw, aby dla tej definicji zamieszczonej w rozporządzeniu przyjąć bezwzględny zakres zastosowania. Skoro w u.p.z.p. nie zdefiniowano zabudowy zagrodowej, to należy to pojęcie rozumieć tak, jak jest ono rozumiane w języku powszechnym, czyli jako zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.”

Powyższe nie oznacza, że na takiej działce nie jest możliwe wybudowanie domu mieszkalnego, czy domku letniskowego. Znacznie łatwiej jednak byłoby wybudować dom mieszkalny osobie, która jest związana z rolnictwem, niż osobie, która rolnikiem nie jest.

Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dany grunt jest przeznaczony pod produkcję rolną, np. uprawy, to jedynym sposobem na budowę obiektu na tym terenie jest zmiana przeznaczenia gruntu, której dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to jednak procedura długotrwała i czasochłonna, nie zawsze zakończona w sposób zadowalający potencjalnego inwestora. W niektórych przypadkach zmiana taka wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wniosek o zmianę miejscowego planu składa się do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) Zauważyć należy, iż przepisy prawa nie określają terminu w jakim wniosek ten powinien być rozpatrzony, co powoduje, że w praktyce trwa to bardzo długo.

Jeśli na danym terenie miejscowy plan nie został uchwalony, w przypadku działki rolnej, również konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U 2015. 199 z dnia 2015.02.10) jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wyżej wskazanego pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Jest to o tyle istotne, gdyż w przypadku gdy działka objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia powyższych przesłanek, decyzja taka nie zostanie wydana, czego konsekwencją będzie brak możliwości zabudowy przedmiotowej działki.

Należy również zwrócić uwagę na w/w pkt. 4, który warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od braku wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nie leśne. Zgoda taka nie jest wymagana co do gruntów, które w ewidencji oznaczone są jako nieużytki lub grunty o niższej przydatności produkcyjnej, są to grunty klas IV-VI. Jeśli chodzi o grunty rolne klas I-III to zasadą jest, że zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów jest wymagana. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DZ.U. 2017.1167 tekst jednolity) zwalnia jednak z konieczności uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi w przypadku gdy grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2. położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 roku, poz. 782, z późn. zm.);

3. położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 roku, poz. 460, 774 i 870);

4. ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Jak widzimy budowa domku letniskowego, lub całorocznego na działce rolnej będzie trudna, lecz nie niemożliwa.

Warunki techniczne jakie musi spełniać domek letniskowy

W porównaniu z planowaną inwestycją w postaci budowy domu mieszkalnego całorocznego, budowa domku letniskowego jest znacznie łatwiejsza, gdyż przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18) nie są tak restrykcyjne w stosunku do domków letniskowych, jak w przypadku domów całorocznych. Jest kilka znaczących różnic, zwrócę uwagę na niektóre z nich, w mojej ocenie te najbardziej istotne. I tak jeśli chodzi o budowę domku letniskowego ustawodawca przedstawia, iż:

1. działka, na której ma być usytuowany budynek rekreacji indywidualnej nie musi być działką uzbrojoną (sieć wodociągowa, kanalizacyjna, ciepłownicza, elektroenergetyczna), chyba że inaczej określono w decyzji o warunkach zabudowy,

2. nieruchomość nie musi posiadać własnego ujęcia wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi, pod warunkiem możliwości czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki,

3. nie ma wymogu doprowadzenia cieplej wody do umywalek,

4. dojście do budynku nie musi mieć zapewnionego oświetlenia elektrycznego,

5. minimalna wysokość pomieszczeń w domku letniskowym to 2,2 m.

6. odległość od okien i drzwi, kontenerów oraz pojemników na odpady stałe powinna wynosić co najmniej 3 metry, a od granicy działki co najmniej 2 metry,

7. odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m3 powinna wynosić co najmniej - od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi - 5 metrów, - od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego - 2 metry,

8. położenie drzwi wejściowych do budynku oraz kształt i wymiary pomieszczeń wejściowych nie muszą być przystosowane dla osób niepełnosprawnych,

9. brak ograniczeń co do ilości stopni schodów w jednym biegu,

10. w instalacjach wentylacji i klimatyzacji można łączyć ze sobą przewody z pomieszczeń o różnych wymaganiach użytkowych i sanitarno-zdrowotnych.

W tym miejscu nadmieniam, iż w przypadku budynku rekreacji indywidualnej, musi być jednak zachowana odpowiednia odległość od granicy działki i tak jak w przypadku domów całorocznych powinna on wynosić:

- 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

- 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Podatek od nieruchomości - czy trzeba płacić podatek od domku letniskowego?

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U 2016. 716, tekst jednolity z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości objęte są grunty, budynki lub ich części, oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podstawę opodatkowania w przypadku gruntów stanowi ich powierzchnia, natomiast w przypadku budynków lub ich części, ich cała powierzchnia użytkowa. Wysokość stawek podatku uchwala Rada Gminy w drodze uchwały. Z zasady Rada Gminy ma dowolność co do określenia stawek, jednak stawki te nie mogą przekraczać maksymalnych wysokości określonych w w/w ustawie.

Rada Gminy może różnicować wysokość stawek, biorąc pod uwagę poszczególne rodzaje przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystywania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. W gruncie rzeczy to charakter budynku decyduje o tym jaką stawką podatkowa będzie on objęty. Znajduje to potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 12 października 2016 roku, Sygn. akt I SA/Gi 512/16 „Podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, nakładanym na podatnika nie z tytułu osiągania określonych przychodów a z tytułu samego posiadania gruntu, budynku czy też budowli. Określone w art. 5 ust. 1 u.p.o.l. stawki tego podatku, zostały zróżnicowanie w oparciu o kryteria przedmiotowe. O zastosowaniu danej stawki podatku, decyduje zatem wyłącznie charakter opodatkowanej nieruchomości, nie zaś przesłanki podmiotowe odnoszące się do osoby podatnika.”

Zobacz także: Adaptacja budynku gospodarczego >>

Ustawodawca znacznie zróżnicował wysokość maksymalnych stawek podatku od nieruchomości w odniesieniu do budynków. Najniższe maksymalne stawki podatku przewidziane są dla budynków mieszkalnych i w roku 2017 wynoszą 0,75 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Znacznie wyższe są maksymalne stawki podatku w odniesieniu do budynków przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, i te wynoszą aż 22,66 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. W odniesieniu do pozostałych budynków maksymalna stawka podatku na rok 2017 ustalona jest na 7,62 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Jednak z uwagi na to, iż przepisy w/w nie określają wprost jakie budynki należy traktować jako mieszkalne, ani też nie odsyłają w tym zakresie do uregulowań zawartych w innych aktach prawnych, organy określające podatek od danej nieruchomości w praktyce robią to w sposób dowolny. Zazwyczaj, domek letniskowy zakwalifikowany jest do budynków pozostałych objętych tą wyższą stawką podatkową (7,62 zł za 1 m2 ).

Nie jest to do końca poprawne, gdyż osoba, która zamieszkuje domek letniskowy przez znaczną część roku, traktuje go jako budynek mieszkalny. Taki domek może też być odpowiednio przystosowany, jego przeznaczenie jest skierowane na pobyt ludzi, którzy faktycznie w nim mieszkają. Zatem, pomimo tego, iż z dokumentacji budowlanej wynika, iż dany obiekt jest budynkiem rekreacji indywidualnej to nie wyklucza to jego funkcji mieszkalnej. W związku z tym, iż problem odpowiedniego zakwalifikowania domków letniskowych, w celu ustalenia dla nich właściwej stawki podatkowej, trwa od kilku lat i nadal nie jest rozwiązany, orzecznictwo administracyjne jest szeroko rozwinięte w tym zakresie. Na dzień dzisiejszy ugruntował się pogląd, iż organy podatkowe ustalając stawki podatku od nieruchomości, powinny każdą sprawę rozpatrzyć indywidualnie. Zbadać dokładnie jej okoliczności i dopiero po gruntownej analizie ustalić prawidłowa stawkę podatkową. Nie powinno dochodzić do sytuacji, że organ podatkowy opierając się jedynie na danych zawartych w ewidencji gruntów kwalifikuje dany obiekt jako budynek nie mieszkalny.

„Fakt określenia budynku w danych ewidencji gruntów i budynków jako „dom letniskowy” nie przesądza, że budynek ten nie jest budynkiem mieszkalnym w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l. Dla ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości organy podatkowe powinny przede wszystkim ustalić podstawową funkcję użytkową budynku.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 kwietnia 2017 roku, Sygn. Akt I SA/Gd 1622/16)

„Samo wybudowanie budynku w oparciu o dokumentację techniczną (pozwolenie na budowę) jako budynku letniskowego nie przesądza, iż dla potrzeb analizowanych przepisów jest to budynek letniskowy. Ocenę taką determinuje faktycznie spełniana przez ten budynek funkcja użytkowa, tj. ustalenie, czy służy on zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkalnych.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 8 marca 2017 roku, Sygn. akt I SA/Gd 1367/16)

„Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. stawki podatku od nieruchomości w przypadku budynków są zróżnicowane - w zależności od funkcji opodatkowanego budynku. Funkcja budynku ma zatem wpływ na wysokość podatku. W ewidencji gruntów i budynków wskazywane są przeznaczenie budynku i jego funkcje użytkowe. Co do zasady dane z tej ewidencji mogą stanowić podstawę wymiaru podatku od nieruchomości. Nieprzeprowadzenie przez organ postępowania wyjaśniającego co do faktycznej funkcji budynku, który opisany został w ewidencji gruntów i budynków jako posiadający główną funkcję "dom letniskowy" doprowadza do niewyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 31 stycznia 2017 roku, Syg. Akt I SA/Gd 1262/16).

Akty prawne;

1) Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.)

2) Ustawa z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2017.1073 tekst jednolity.)

3) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18)

4) Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2017.1167 tekst jednolity)

5) Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (DZ. U. 2016.2052 tekst jednolity z późn. zm.)

6) Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U 2016. 716, tekst jednolity z późn. zm.)

7) Obwieszczenie Ministra Finansów z dnia 28 lipca 2016 roku w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych w 2017 r. (M.P. 2016.779 z dnia 5 sierpnia 2016 roku)

Data publikacji: 4.07.2017 r.

Przeczytaj dodatkowo:
Mały dom. 5 najlepszych projektów małych domów o...

Oto 5 najlepszych projektów małych domów, których powierzchnia jest zbliżona do...

Konkurs Remont Roku 2016 - galeria najciekawszych...

Prezentujemy 40 realizacji zgłoszonych do konkursu Remont Roku 2016, które wzbudziły największe...

Wzmacnianie gruntu pod inwestycją? Sprawdź, jak...

Często okazuje się jednak, że odpowiednia lokalizacja obiektu kryje w sobie potrzebę wzmacniania gruntu....

Umowy budowlane: umowa z wykonawcą wzór. Co...

Umowa z wykonawcą: pobierz gotowy wzór umowy. Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane? Przed...

Imitacja drewna, kamienia, cegły - czyli 15...

Czy cegła jest cegłą? Czy kamień naturalnym kamieniem? Czy trawnik jest żywy? Przedstawiamy 15 sprawdzonych...